부동산 관련해서 질문이 종종 들어오는데 오늘은 자주 질문하시는 것들을 몇 가지 추려서 설명을 드리겠습니다.

주거지를 사고 팔 때 생기는 자본 이익금(capital gain)의 대부분은 세금 공제를 받을 수 있는데 미리 계획만 잘 하신다면 독신은 25만불까지 / 부부는 50만불까지의 자본 이익금을 세금 공제를 받을 수 있는데 무조건 25만불 / 50만 불을 공제를 해주는 것이 아니고 최대 25만불 / 50만불까지 가능하다는 말입니다.

자본 이익금 세금 공제를 받기 위해서 두 번째 집을 팔기 전에 주거지로 전환하는 경우가 많은데 2008년에 미국 국회에서 이에 관련된 세금 공제를 제한했습니다. 이 경우에 비록 주거지를 팔기 전에 2년을 소유하면서 주거지로 사용했다 하더라도 자본 이익금의 일부분은 세금 공제가 되지 않습니다.

쉬운 예로 집을 지난 10년 (3650일) 동안 소유를 했고 2008년 이후 500일 동안 주거지로 사용을 하지 않았는데 집을 팔아서 10만 불의 자본이익금이 생겼다고 가정을 해봅니다. 2008년 이후 주거지로 사용하지 않은 인수는 500 / 3650 = 0.137 이고 세금을 내야 하는 자본 이익금 액수는 10만불 x 0.137 = 13700 불 입니다.

주거지를 팔지 않고 임대부동산으로 돌리는 경우에 임대부동산은 다른 어떤 투자보다 가장 큰 세금 혜택을 제공합니다. 일반적으로 임대료 수입보고는 임대료를 받는 해에 보고하고, 미리 받는 임대료 선불은 받는 해에 수입으로 보고합니다. 예를 들어서, 사무실 상가를 10년 계약을 하면서 첫해 임대료 1만불과 마지막 해 임대료 1만불을 함께 미리 받는다면 첫해의 수입 임대료는 2만불이 되는 것입니다.

세입자에게 돌려주어야 하는 임대 보증금은 임대 수입이 아닙니다. 하지만 세입자가 리스 계약을 잘 지키지 않아서 임대 보증금 전부나 일부분을 돌려주지 않는다면 해당 년도에 수입으로 계산합니다.

세금 공제가 가능한 재산세는 일반적으로 부동산에 부과되는 감정 가격에 의한 세금을 말합니다. 가끔 재산세에 동네의 개선과 발전을 위해서 부과되는 추가 재산세는 세금 공제가 되지 않는데 그 이유는 그러한 개선과 발전이 집의 가치를 올리기 때문입니다.

부동산을 매매하는 경우에 폼 1099-S이 발행이 되고 이 서류는 국세청에 보내집니다. 폼1099-S 의 박스 #2에는 부동산 매매가격이 적혀 있게 되는데 이 액수는 매매가 이루어지고 난 후에 구매자가 판매자를 위해서 내야 하는 재산세가 있다면 여기에 포함이 되어 있어야 합니다.

구매자는 이러한 재산세를 부동산의 구매가에 포함시켜서 구입 원가를 올리게 됩니다.

모기지 페이먼트에 재산세와 보험료까지 포함을 해서 에스크로에 매달 내는 경우는 에스크로에 낸 재산세를 바로 공제하지 못합니다. 이런 경우는 에스크로회사에서 매년 초에 보내주는 폼 1098 에 따로 기재해주는 재산세 액수를 사용해야 합니다.

주택 보조금을 받는 성직자, 목사, 군인의 경우는 주택 보조금은 수입에서 공제가 되고 소유하고 있는 부동산에 관한 재산세 또한 다른 납세자와 마찬가지로 세금 공제가 됩니다.

납세자가 내는 세금 중에 세금 공제가 되지 않는 것들도 있습니다. 사회보장세와 의료 보험료와 같은 고용세금, 연방정부에 내는 세금, 벌금과 과태료, 유산세와 증여세, 자동차 면허료(License Fee) 등은 세금공제가 되지 않는 세금들입니다.

연방정부, 주정부, 시정부, 카운티에 내는 각종 세금들을 세금 공제를 받기 위해서는 조건 중에 하나는 이러한 세금들이 정부기관에 의해서 부과되어야만 합니다.

재산세는 카운티에서 집주인에게 부과하는 세금이기 때문에 집주인만 세금 공제를 할 수 있습니다. 만약 배우자가 집을 소유하면서 재산세를 냈다고 가정합니다. 이런 경우는 배우자만 재산세를 공제할 권한이 주어지며 세금 보고서를 부부가 함께 보고하지 않고 따로 보고한다면 배우자만이 공제할 수 있습니다.


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