우리가 하루하루 살아가면서 겪는 희로애락. 많은 분들이 순응하면서 있는 그대로 받아들일까? 독자 여러분께 묻고 싶다.

아마도 대다수의 독자들은 나와 비슷한 생각을 가지고 있을 것이다. 기쁜 순간은 짧고 슬픔과 고통은 왜 이렇게 오래 가는지. 그리고 시간은 너무 빨리 지나가 버려, 어느새 나의 얼굴은 인생의 주름이 자글자글. 왜 나에게 주어진 고통이 다른 사람의 것들에 비하여 더 힘들게 느껴지는지? 주변의 친구들은 행복해 보이는데.

그리고 내가 가지고 있는 모기지는 다른 사람보다 높은 이율인 것 같고. 나의 부동산은 언제쯤 가격 상승을 할지? 하루하루 내야 하는 비용은 정해져 있는데 벌어들이는 수익은 점점 줄어드는 것 같고. 이민생활이 우리 모두에게 녹록한 삶만은 아닐 것이다.

내가 하루하루 열심히 살아가는 것도 중요하지만 현재 나가고 있는 비용을 줄이려고 노력하는 것은 더 더욱 중요하지 않을까?

많은 독자분들이 부동산을 소유하고 계시리라 믿는다. 또한 일부는 아직도 모기지를 지불하면서 부동산을 유지하는 분들도 있으리라 본다. 모기지 금액! 우리 페이먼트 중에서 소득 대비 30% 이상은 차지하지 않을까? 오늘 이 시간 모기지 이자율을 낮추고 싶어하는 독자들에게 도움이 되었으면 한다.

우선 모기지 이자율이 왜 다를까?

FHA 융자는 일반 융자보다 이자율은 낮으나 최초 1회 모기지 보험료가 발생한다. 이 보험료를 계산하게 되면 일반 융자보다 이자율이 높아진다.

FHA 융자는 초기 모기지 보험료 발생 및 매년 보험료가 발생하는데 2015년 1월25일 이후로 보험료 적용률이 약 0.5% 정도 낮아졌다. 미국인들에 비해 한인들은 FHA 융자를 받아서 부동산을 구매하는 비율이 낮다.

주거 목적으로 했을 때 30년 고정 이자율(par rate)이 3.75%라고 할 경우, 투자 목적으로 구매를 하면, 융자금액 대비 최소 1.75%에서 최대 3.75% 가까운 손해를 본다.

단독주택 대비 콘도를 구매할 경우 융자금액 대비 약 0.75% 가까운 손해를 본다.

가장 좋은 신용점수는 740점 이상이지만 일부 프로그램에서는 760점 이상일 경우 융자금액 대비 0.25%의 혜택을 제공하기도 한다.

이와 같이 이자율을 결정하는 데는 많은 요소들이 다양하게 작용한다. 초기 구매 때 융자할 경우에는 기존 이자율보다는 다소 높게 하여, 각종 관련 비용을 렌더로부터 크레딧을 확보하여, 일반 파(PAR) 이자율보다 다소 높게 이자율이 결정되는 경우가 종종 있다.

모기지 이자율을 내리고 싶지만 항상 기회가 오지는 않는다. 지금처럼 이자율이 낮게 형성되어 있을 때, 그냥 시간이 흘러가게 내버려두지 말고, 적극적인 자세로 이자율을 낮출 수 있는지 융자 전문가에게 문의하는 것은 현명한 방법이라고 생각한다.

재융자는 일반 구매융자와 비교하여 비용이 적게 든다. 비용과 관련, 재융자 때 포함시켜서 진행할 수 있으므로 나의 주머니에서 별도로 금전이 나가지 않고도 재융자를 할 수 있다.

나의 지인인 L씨는 2010년 파산을 진행했고, 파산 진행 전 주택을 아들과 함께 융자를 받아 구매를 하였다 .

2010년 구매 당시 가격은 약 46만달러. 2015년 현재 감정가격은 68만달러. 구매 때 20% 다운페이먼트를 하여 현재 융자금액은 약 32만달러 정도이다(일부 원금 페이먼트도 같이 하였다). 그런데 L씨는 학자금 융자 및 크레딧 카드 융자금 등이 약 9만달러 정도되며, 이자율은 6% 내외를 지불하고 있다. 가지고 있는 주택도 5.375% 정도의 모기지 페이먼트를 내고 있다. 원금 이자에 월 2,150달러로 내고 있다. 그렇게 좋은 조건은 아니지만, 다행히 파산을 하는 경우에 일반융자는 4년 이상이면 재융자가 가능하고, FHA로 진행할 경우에는 3년 이상이면 가능하다.

L씨는 당장 페이먼트를 줄이고 싶어 했다. 모기지 뿐만 아니라 학자금 9만달러 역시 매월 1,000달러 이상 페이먼트를 하여, 결론적으로 한 달에 월 3,000달러 이상을 모기지 원금이자 및 학자금 원금 이자로 내야 하는 상황이었다. L씨는 본인이 재융자 관련 비용을 안 내는 조건으로 최상의 융자 프로그램이 어떤 것이 있는지 나에게 물어 보았다.

이와 관련 L씨는 30년 고정 프로그램 또는 5년 고정 30년 상환되는 프로그램 등 여러 종류를 선택할 수 있지만, 5년 이내에 이사갈 계획을 확실히 가지고 있어서, 5년 고정 프로그램으로 재융자를 진행하였다. 이러한 융자상품을 ‘하이브리드(hybrid) 론’이라고 한다.

하이브리드 론은 고정과 변동이자가 함께 포함되어 있는 대출상품이다. L씨는 5년 고정 프로그램으로 진행하여 이자율을 3.5%로 진행하여, 각종 비용들(오리지네이션 비용, 타이틀 및 에스크로 비용, 레코딩 및 감정 비용 등)을 렌더가 주는 크레딧으로 대체시켜, 별도의 본인 비용 없이 재융자를 하는데 성공하여 월 페이먼트를 1,900달러로 재조정, 약 1,000달러 이상 줄일 수 있었다.

만약 L씨가 캐시아웃 재융자를 알아보지 않고 그냥 있었다면, 지금도 월 3,000달러 이상 페이먼트를 내면서 힘들게 하루하루를 보내고 있을 것 것이다.

독자 여러분께서도 이처럼 비용을 줄이기 원한다면 라이선스를 소유한 전문가들과 꼭 상담을 받으실 것을 권고한다.

한인들이 범하는 잦은 실수 중의 하나가 개인이 생각하고 판단해 먼저 포기하는 경우가 많다. 전문가들과 상의 때 필요한 서류를 많이 준비할수록, 더 많은 자료와 상황을 파악하여 가장 좋은 융자상품을 전문가들이 찾아서 제안해드릴 것이다. 아는 게 힘이라는 말처럼, 알고 배우면 돈이 된다. 특히 부동산과 융자는 더더욱 그렇다.

글을 맺으며 독자 여러분이 모기지 이자율을 낮추어 조금이라도 비용을 줄이는데 이 칼럼이 도움이 되기를 바란다.

(951)271-1922

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<김기범 / 원 굿가이·원 케이비론대표>

<김기범의 부동산·모기지 ABC>