부동산 시세가 최근 들어 차츰 회복되면서 상당수의 홈 오너들이 자신이 거주하고 있는 주택을 시장에 내놓을 것인가를 고려하고 있다.

판매에 앞서 고려할 중요한 요소 중에 하나는 여기에 관련된 양도 소득세이다. 1997년 전에는 홈 오너가 자신의 집을 팔 경우 더 비싼 집을 사서 롤오버(rollover)를 하지 않는 경우에는 상당 금액의 세금을 납부하곤 하였다. 하지만, 현행 세법에 따르면 홈 오너가 세법을 잘 이해하고 여기에 대한 기록을 잘 보관하고 있다면 대부분 또는 전액의 양도소득을 세금 없이 판매할 수 있다.

이러한 혜택을 누리기 위해서는 과거 5년 동안에 2년 이상을 자신이 소유한 주택을 주거지로 살아야 한다. 이러한 조건이 충족되면 싱글인 경우 25만달러, 부부인 경우 50만달러까지의 양도소득을 면제 받을 수 있다. 이러한 면제를 받는 횟수에는 아직 제한을 두지 않고 있기 때문에 2년마다 자신이 주거하는 집을 팔아 한 푼의 세금 없이 소득을 창출할 수 있다.

필자는 이러한 현행 세법이 얼마동안 지속될 것인지 알 수는 없지만, 이러한 세금면제는 유례없는 혜택을 납세자에게 주고 있는 것 또한 사실이다.

세 소득으로 간주되는 양도소득은 제반비용을 뺀 판매가에서 조정된 원가(basis)와의 차액을 의미한다. 예를 들면, 1997년 전의 세법에 의해 집을 판매할 때 세금을 내지 않고, 그에 대한 양도소득을 현재 주거하는 집에 롤오버를 하였을 경우 자신의 원가를 롤오버한 소득액만큼 낮추어야 한다. 한편, 자신의 원가는 리모델링을 하여 집을 수리하여 드는 비용만큼 증가하게 되므로 세 소득은 그 만큼 줄어들게 된다.

실증적인 실례를 들어 이를 설명하면, 이모씨 부부가 첫 집을 1987년에 10만달러에 구입하고 1996년에 40만달러에 매각하여 30만달러의 양도소득이 창출되었고, 그리고 같은 해에 45만달러를 지불하고 현재 거주하고 있는 집을 구입하였을 경우, 양도를 통해 실현한 30만달러의 소득을 현 주택에 롤오버하여 세금을 내지 않았을 경우를 들어보자. 또한 이씨는 현 주택을 구입한 이후 12만5,000달러를 들여 집을 수리하고, 2015년 올해 75만달러에 집을 매각했을 경우 세금을 얼마나 지불해야 하는지를 살펴보면 다음과 같다.

얼핏 보면 현행의 세금제도에 따르면 이씨는 집을 매각한 양도세금을 전혀 내지 않아도 되는 것처럼 보인다. 왜냐하면 45만달러를 주고 매입했고 75만에 매각을 했으므로 30만달러에 대한 양도소득은 50만달러까지 면제되는 현행 세법의 혜택에 의해 전액을 세금 없이 판매가 가능한 것으로 느껴질 것이다.

하지만 현재 주택의 원가(basis)는 실제로 지불한 45만달러가 아닌 15만달러이다. 왜냐하면 첫 주택을 판매했을 경우 30만달러의 양도소득에 대한 세금을 내지 않고 이를 롤오버하여 현 주택의 원가를 낮추었으므로 현 주택의 원가는 구입한 45만달러가 아닌, 여기에서 30만달러를 뺀 15만달러이다. 따라서 50만달러의 면제금액을 적용한다 하더라도 10만달러의 양도소득이 발생하게 된다(＄750,000 판가-＄150,000 원가=＄500,000 면제액).

여기에 대한 연방 최고세율은 20%이고 추가로 주 세율이 적용되어 세금을 납부해야 한다.

하지만 이씨는 본인이 거주하면서 집을 수리하는데 드는 비용을 전문가의 조언에 따라 잘 보관하여, 12만5,000달러의 집 리모델링 비용을 증빙할 수 있었고, 이 비용을 원가를 상승하는데 쓸 수 있게 되어 조정된 원가는 27만5,000달러($150,000+$125,000)가 된다.

따라서 세 소득으로 보고되는 양도소득은 47만5,000달러로 계산되어 진다($750,000- $275,000). 이는 양도소득세가 면제되는 50만달러 이하가 되므로 인해 이씨는 세금을 하나도 내지 않고 현재 집을 판매하게 된다.

위에 열거한 이씨의 경우처럼 집수리나 리모델링을 잘 기록해 보관하는 것이 중요한데 이러한 비용의 일례를 열거하면 다음과 같다.

1. 다락방이나 지하 수리 보수공사 2. 플러밍, 에어컨, 난방시설 보수 및 수리 3. 증축 및 개조 4. 패티오, 수영장, 덱 5. 유리창 및 대문 6. 조경 등을 들 수 있다. 이러한 증빙과 기록을 보유하기 위해서는 공책이나 엑셀을 이용하여 이를 기록하고 그에 대한 영수증을 보관하고, 만약 이러한 기록이 없을 경우에는 너무 오래되기 전에 본인의 크레딧카드나 은행에서 지불된 수표를 참조하여 이를 만들어놓는 것이 양도소득을 최소화 하는데 도움이 될 것으로 보인다.

또한 특별한 경우에는 지난 5년 동안 2년 이상을 거주하지 않았더라도 주거주택의 50만달러의 공제를 받을 수 있는 경우가 있으므로 이를 전문가와 상의 하에 절세 전략을 설립해야 할 것으로 믿는다.


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<저스틴 오 / 공인회계사>