부동산을 사고 팔 때와 융자를 받을 때 에스크로 과정에서 필수적인 것이 부동산 소유권 보험이다. 이 보험은 부동산 매입자와 융자를 해준 금융기관을 보호하기 위한 것이다.

간단히 설명하면 소유권 보험이란 부동산 취득 후 소유권 등기상의 오류로 인한 재정적 손해를 해당 부동산 취득자에게 보상해 주고 부동산 융자은행에는 담보권의 무효나 강제성을 상실할 경우 그 담보권에 대하여 보증하는 보험제도다.

매입자가 판매자로부터 완전무결한 소유권을 받지 못하면 투자 가치를 상실하게 될 것이고 융자를 해준 금융기관은 대출금의 변재 확보를 상실하게 되는 문제에 직면하게 되기 때문에 매입자와 금융기관은 이 보험을 요구하게 되는 것이다.

소유권 보험은 소유권에 대한 잘못된 조사로 인해 금전상의 손해를 보상하는 것으로 해당 부동산의 매입자와 금융기관에 대한 보증이다. 그러므로 부동산 소유권 보험회사는 소유권 조사(title search) 잘못으로 인한 피해방지를 위해 매입자에게 소유권 보험에 가입하게 하고 보험증서를 매입자에게 전달하게 된다. 이후 하자가 발생할 경우 매입자는 개별적으로 소송을 제기하지 않아도 소유권 보험회사가 해결 또는 금전적으로 보상을 해주게 된다.

소유권 보험은 보험회사와 보험가입자 사이의 계약이다. 이 보험은 증서에 열거한 면책조항과 배제조항에 따라 제3자의 청구에 의한 손실에 대해 보상한다고 쓰여 있다.

부동산 소유권 보험은 매입자를 보호하기 위한 소유권 보증보험(owner’s title policy)과 대출자(금융기관)를 보호하는 담보 보증보험(lender’s title policy) 두 종류가 있다.

첫째. 매입자 소유권 보험은 소유권에 대한 잘못된 조사로 인해 야기될 수 있는 금전상의 손해를 보상한다. 판매자가 매입자에게 보증하는 증서이기 때문에 관례적으로 판매자가 보험료를 내고 보험료는 매매가격에 따라 정해진다.

둘째. 대출자 보험은 융자변재 확보를 위한 해당 부동산 금융거래 자금에 대해 알려지지 않은 소유권 하자로 인한 손실에 대해 보상해 준다. 융자나 재융자를 받을 때는 차주(borrower) 측이 보험료를 내고 보험료도 융자 총액에 따라 정해진다.

부동산의 법적 소유권에 예상치 않았던 하자는 비정상적으로 인한 손실에 대하여 매입자와 대출을 해준 금융기관에 중대한 문제를 야기할 수 있다. 완전한 소유권을 받지 못했을 때 매입자는 부동산 가치를 상실하게 될 것이고 융자를 해준 은행 측은 대출금의 변재확보를 상실하게 된다.

소유권 보험이 일반 보험과 다른 차이는 자동차, 화재, 건강, 생명보험 등은 미래에 발생할지도 모르는 불상사에 대비하여 배상을 해 주지만 부동산 소유권 보험은 소유권 명의이전에 이미 하자가 있었으나 보험에 가입했을 당시 드러나지 않았던 모든 문제점으로부터 발생하는 손실에 대해 배상할 것을 보증해주는 보험이다.

부동산 소유권 보증보험은 일반적인 보험과는 성격이 다르며 보험료는 부동산을 판매할 때 한 번의 수수료를 지불하면 소유권의 양도가 있을 때까지 유효하다.

융자나 재융자(refinance) 때 매번 대출자보험(ALTA loan policy)을 사고 보험료를 지불해야 한다.

부동산 자체에 법적문제, 세금체납, 담보가 있는 부동산을 양도했을 경우 제3자로부터 배상청구 등 문제가 발생하는 경우가 많으므로 판매자가 매입자에게 보험을 들어주어서 보험회사로부터 보호를 받도록 해야 한다.

간혹 매입자가 금융기관에서 대출받지 않고 현금으로 구입하는 경우도 있는데 반드시 소유권 보험에 가입해야 한다. 왜냐하면 소유권 보험이나 에스크로 없이 부동산 양도증서만으로는 소유권을 보장받을 수 없기 때문이다.

그리고 타이틀 조사와 에스크로 종결 전에 판매자에게 매매대금을 지불하는 것은 대단히 위험하며 대금을 지불한 후 하자가 발견될 때는 판매자에게 지불된 대금을 회수하기가 불가능하기 때문이다.

소유권 보험(title insurance)은 보험회사와 보험 가입자 사이의 계약이다. 보험증서에 열거한 면책조항과 배제조항에 따라 제3자의 청구에 의한 손실에 대해 보상할 것이라고 이 증서에 명시돼 있다.

부동산 소유권 보험에 의한 보호:소유권 보험은 매입자와 대출자에게 소유권에 영향을 미치는 소유권 보험에 가입해 보호받을 수 있는 하자는 대략 다음과 같다.

▲부동산 소유권자가 아니면서 본인이 소유권자라고 신분 사칭 ▲결혼한 사람이 배우자 몰래 혼자서 작성한 소유권 양도증서 ▲위조된 소유권 양도증서 ▲위조된 담보증서와 담보말소증서 ▲미성년자에 의한 소유권 양도증서 ▲양도자가 사망한 이후에 이전된 소유권 양도증서 ▲기한이 만료된 위임장으로 서명한 문서 ▲정신적 장애자가 서명한 문서 ▲강박으로 인한 소유권 양도증서 ▲법적으로 이혼이 안 된 배우자의 권리 ▲실수나 부주의로 착오된 증서 ▲사기로 부동산이 양도됐다고 주장할 경우 ▲동명이인으로 발생한 오기 ▲유언장의 부정확한 해석 ▲허위로 작성된 문서 ▲밝혀지지 않은 상속자 ▲위조된 법인 결의문 ▲소멸된 주식회사의 소유권 양도증서 등이다.

문의 (323)735-4000

www.Hanmiescrow.Net

<조익현 / 한미 에스크로(주) 대표>