독자 여러분에게 묻고 싶다! 우리가 가지고 있는 부동산, 여러분께 항상 기쁨을 안겨주는지?

금전적인 면에서 그리고 정서적인 면에서.

불행히도 내 친구에게는 그 부동산이 기대와는 달리 걱정을 안겨주었다. 오늘 여러분과 함께 내 친구 홍철(가명)이의 이야기를 하고자 한다.

2015년 드디어 홍철이의 꿈이 이루어졌다. 마침내 자기 이름으로 된 부동산이 생겼다. 멋진 10학년인 아들, 아직도 어린애 같은 8학년의 딸, 그리고 사랑하는 아내. 이 얼마나 고마운 일인가.

포근한 보금자리. 미국생활 15여년 끝에 장만한 안락한 쉼터. 더욱이 융자 없이 현금으로 저축하여 마련한 짜릿한 행복! 왜 융자를 받지 않고 현금으로 샀냐구요? 홍철이만의 이유가 있겠지요. 이제 집 주인의 눈치를 보지 않아도 되고, 원하는 곳 어디든지, 주인의 동의 없이 집을 꾸밀 수 있어 너무 좋다… 와 정말 신난다.

화제를 바꿔, 콘도를 현금으로 구매한 홍철이는 양도증서(grant deed)를 받아야 되는데 대신 주식증서 및 리스 소유권을 받았다고 한다. 도대체 이것이 뭔지? 확인을 해봐야겠다며 홍철이는 내게 물었다. 알아보니 홍철이가 가지고 있는 집의 소유권은 코압(coop)이었다. 이것은 또 무슨 말인지? 그리고 홍철이 누나가 소유한 집은 싱글 패밀리 단독주택이라고 했는데 실제로는 퍼드(PUDs)라고 한다.

집 종류가 왜 이렇게 많은지? 무슨 단독주택, 아파트 이러면 됐지. 타임셰어, 커뮤니티 아파트, 코퍼레이티브(코압), 피디(PDs) 그리고 이러한 주거형태의 집들은 시아이디(CID), 영어로는 Common Interest Development의 형태라고 한다. 미국의 주거형태의 차이점이 뭔지 알아보자.

부동산을 구매할 때 기본적인 집의 종류도 알고 부동산 에이전트로부터 세부적인 내용 등 조금 더 많은 정보를 받으면 좋을 것 같다.

오늘은 집 종류 중에서 공동소유와 관련 한 집의 소유권에 포함되어 있는 것 중 하나, 특히 우선 개발 공동소유권(CID)이란 무엇인지? 여기에는 어떤 종류의 집들이 포함되는지?

CID는 개인소유 전용인 단독주택(single family house)과 달리, 다른 사람들과 함께 나누어 쓰는 것을 의미하는데, 우리가 흔히 부르는 콘도, 커뮤니티 아파트, 피디(PDs), 타운홈 등 우리가 관리비용(HOA) 또는 멤버십 비용을 내는 주거형태의 공간을 활용한 프로젝트이다.

우리가 흔히 알고 있는 콘도란 각각의 개인공간에 대한 개인 소유권과 공동장소에 대한 공동 소유권이 함께 존재한다. 개인 소유권은 내 집의 유닛 번호(unit no.)에 해당하는 공간(air space)의 소유권이다. 공동 소유권은 공공시설, 잔디 및 대지 등과 함께 분리 안 된 소유권을 의미한다.

콘도 소유주는 특정 대지(lot)에 대한 소유권이 없으며, 내 집의 공간에 대한 개인 공간 소유권(벽에서 벽까지)을 가지며, 전체 콘도 관리비용 등이 각각의 소유주에게 동일하게 배분되며 지불해야 할 의무가 있다.

하지만 세금과 관련해서는 각 개인의 유닛에 별도의 세금이 부과되며, 양도증서인 grant deed도 함께 받는다. 콘도 주인으로서 지켜야 할 규율인 시시엔알(CC&R: Covenant, Condition and Regulation) 및 콘도의 회계자료(재무제표), 규제 및 조례 등의 서류도 받는다.

융자와 관련, 콘도는 FHA에서 승인받은 콘도도 있고, 승인되지 않은 콘도도 있어 FHA 융자를 받는 분은 이 점을 확인하여야 하며, 일반 융자는 콘도의 오너 주거비율 및 연체비율 외에 콘도의 재정상태 등을 함께 고려하여 융자기준에 적합한지 여부도 측정한다.

다음으로 피디(PDs) 에 대하여 살펴보자.

피디는 각각의 대지에 대한 개인 토지 소유권과 공동시설(수영장, 테니스장, 공원 등) 및 장소에 대한 공동 소유권을 함께 가진다.

피디의 개발 형태를 우리는 퍼드(PUDs·Planned Unit Development)라고 부르는데, 최소 5개의 유닛 이상 되는 것을 지칭한다. 요즈음 새로 건축되는 많은 집들이 퍼드 형태로 개발되며, 이러한 단지는 HOA 등을 통하여 깨끗하게 관리되며, 집 주인에게는 공동 편의시설들이 있어 각광을 받는 장점은 있지만 HOA 비용을 별도로 내야 하는 단점도 있다.

이와는 다르게 커뮤니티 아파트로 된 프로젝트는 그 공간에 임대 및 주거할 수 있는 권리(leasehold right)를 가지며, 콘도와는 달리 디드(deed)가 발행되지 않는다. 또한 재산세는 아파트 프로젝트 하나에만 부과된다.

그리고 타임셰어는 무엇일까? 글자 그대로 특정 기간에만 사용할 수 있는 권리를 가지는 것을 말한다. 주로 휴양지 등에서 특정 건물의 하나의 공간에 대하여 주별 단위 또는 월별 단위로 하여 사용할 수 있는 권리를 가지는 형태이다. 주별 단위의 특정 소유권자 예를 들어 4월 첫째 주 소유권자는 이 문서의 권리(deed)에 대해 판매 및 렌트도 가능하며, 또한 다른 주의 소유권자와 변경도 가능하며, 타임셰어링 그룹이 전 세계적으로 있다고 한다.

장점은 명백한 소유권을 적은 자금으로 휴양지 등에 특정한 기간에 나만의 소유권을 가질 수 있으나, 거래가격이 실제 시장가격보다 훨씬 비싸고 추후 판매가 쉽지 않다는 단점도 있다. 타임셰어를 판매하기 위해서는 오너가 아닐 경우에는 부동산 라이선스가 있어야 된다.

한편 코압은 부동산을 소유하고 있는 회사의 주식을 구매하여, 그 특정 공간에 주거할 수 있는 독점적인 권리를 가지는 것이다. 즉 리스 소유권(proprietary lease)에 해당하는 것으로, 추후 매각 때 이러한 리스 소유권과 함께 주식증서를 양도하는 것이라고 간단하게 이해하자. 콘도 등과의 큰 차이는 코압에 부과되어 있는 빚이 다른 주주에게도 의무가 되는 것과, 양도 및 렌트 등을 할 때 다른 주주들의 승인을 받아야 되는 부분이다.

끝으로 필자가 있는 남가주 코로나 지역에는 이러한 코압 같은 빌딩도 없고, 아파트도 많지 않다. 이곳은 단독주택 및 우리가 잠시 전에 배운 퍼드가 많다. 퍼드는 HOA를 통하여 단지별로 작게는 50달러, 많게는 300~400달러 등의 월 관리비를 지출하여 단지를 깨끗하게 관리한다.

(951)271-1922

www.ikbloan.com
www.1goodguy.com

<김기범 / 원 굿가이·원 케이비론 대표>

<김기범의 부동산·모기지 ABC>