[주택시장 관련 지표]

매달 주택시장과 관련된 지표들이 발표된다. 주택시장 현황을 한 눈에 알려주는 주택가격과 주택거래 관련 지표들은 항상 시장의 주요 관심사다. 이밖에도 주택시장과 관련된 지표는 여러 가지가 있다. 대부분 경제 상황을 영향을 주거나 영향을 받는 등 상호 밀접한 관계가 있는 지표들이다. 주택시장 지표만 이해하고 있어도 경제가 향후 어떤 방향으로 흘러갈지 어느 정도 파악이 가능하다. 경제와 밀접한 관계를 맺고 있는 주택시장 관련 지표들을 알아본다.


■ 건설 지출

연방센서스국이 매달 발표하는 건설 지출(Construction Spending)은 향후 부동산 경기전망을 반영한다. 매달 전국에서 발생하는 건설 관련 지출액에 대한 집계로 민간 부문과 공공 부문으로 나뉘어 집계된다.

민간 부문의 경우 주택시장과 직접 연관되는 주거용 건설 지출과 비주거용 건설 지출로 구분된다.

공공 부문은 연방 정부 및 주 정부 지출 등으로 나뉜다. 최근 발표된 지난 2월 건설 지출은 1월보다 약 0.1% 감소한 약 9,672달러로 집계됐다. 당초 약 0.1% 증가할 것으로 기대됐으나 소폭 하락했다.

2월 중 민간 부문 건설 지출은 약 0.2% 증가했는데 이 중 주거용 지출은 약 0.2% 감소했고 비주거용은 약 0.5% 증가한 것으로 나타났다. 공공 부문 지출은 전달 대비 약 0.8% 감소했다.

웹사이트 https://www.census.gov/construction/c30/c30index.html

■ 주택 착공 및 허가건수

주택 건설업계의 현황과 전망을 잘 보여주는 지표로 주택 착공건수와 허가건수가 있다. 연방 상무부를 통해 매달 발표되는 지표로 전반적인 경제 진단에도 자주 활용된다.

주택 착공건수는 매달 신규건축이 시작된 주택의 수를 합계한 지표다. 주택 착공건수는 주택 거래 현황, 지역별 날씨 등에 따라 매달 변동폭이 비교적 큰 편이다. 건설사들이 향후 주택 구입자가 증가할 것으로 전망하면 일제히 착공에 나서지만 그렇지 않으면 수년씩 착공을 늦추기도 한다. 주택시장 침체가 시작되면서 일제히 멈췄던 주택 착공이 지난 1, 2년 전부터 다시 시작됐다.

상무부의 최근 발표에 따르면 지난 2월 착공건수는 이상한파 영향으로 전달보다 약 17%나 급감한 89만7,000여채를 기록했다. 착공건수가 주택건설 현황을 보여주는 지표인 반면 허가건수는 향후 전망을 가늠케 해주는 지표다.

건설사들이 미래에 집을 짓기 위해 미리 신청하는 허가건수를 의미한다. 허가건수가 증가하면 건설사들의 향후 주택 수요 전망이 밝은 것으로 해석된다. 2월 중 착공건수가 큰폭 감소한 반면 허가건수는 전달보다 약 3% 증가한 약 109만 2,000건으로 집계됐다.

www.census.gov/construction/nrc/

■ 주택가격 지표

일반 소비자들이 주택시장과 관련, 가장 관심을 두는 부문은 아무래도 주택시세 동향이다. 관심이 큰 만큼 주택가격 동향을 보여주는 가격 지표도 매우 다양하지만 보편적으로 사용되는 몇 가지만 알아두면 주택시세 확인에 큰 도움이 된다.

가장 대표적인 주택가격 지표로는 S&P 케이스 실러 주택가격 지수, ‘연방주택금융국’(FHFA)의 주택가격 지표, 부동산 시장 조사기관 코어로직의 주택가격 지수 등이 있다.

경제학자 칼 케이스와 로버트 실러 교수가 고안해낸 케이스 실러 주택가격 지수는 현재 신용 평가기관 ‘스탠다드앤푸어스’(S&P)와 정보기술 업체 파이서브가 매달 공동 산출해 발표한다.

주택가격의 전국적인 트렌드를 나타내는 전국 지수와 주요 20개 대도시별 지수 등으로 나눠 집계된다. 최근 발표된 1월 20대 도시 가격지수는 지난해 1월보다 약 4.6% 상승한 것으로 집계돼 집값이 지속적인 상승세에 있음을 나타냈다.

FHFA가 집계하는 가격지수는 산하 모기지 보증기관인 패니매와 프레디맥의 단독주택 매매 자료를 집계해 산출된다. 모기지 시장 조사기관 코어로직은 일반 거래는 물론 급매성 거래까지 반영해 주택가격 지수를 산출한다. 숏세일, 차압매물이 급증했던 2008년 이후부터 비교적 정확한 지수로 인정받고 있다.

us.spindices.com/index-family/real-estate/sp-case-shiller, http://www.fhfa.gov/DataTools/Downloads/pages/house-price-index.aspx,

■ 주택거래 지표

주택가격 지수와 함께 많은 관심을 받는 지표가 주택 거래량과 관련된 지표다. 주택거래 증감에 따라 주택시장 관련 분야는 물론 전반적인 경제까지 영향을 받는다.

주택거래와 관련된 지표로는 ‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 매달 집계, 발표하는 지표가 시장의 ‘벤치마크’로 주로 인용된다. 매달 완료된 주택거래 현황이 주택 형태별, 지역별로 집계돼 가격, 재고량 등의 자료와 함께 발표된다.

NAR의 발표에 따르면 지난 2월 재판매 주택 거래량은 연율 환산 약 488만채로 전달보다 약 1.2% 증가했다. 전년 동기 대비로는 약 4.7% 증가했고 5개월 연속 증가세를 이어가는 중이다. 재판매 주택거래와 함께 검토되는 지표로 잠정 주택판매 지수가 있다.

잠정 주택판매 지수는 주택구매 계약이 체결됐지만 거래가 아직 완료되지 않은 계약건수를 지수화한 자료다. 주택거래 절차가 대개 약 1~2개월 정도 걸리는 점을 감안하면 1~2개월 후 주택거래를 보여주는 일종의 선행지수다.

잠정 주택판매 지수도 NAR에 의해 집계되는데 지난 2월 지수는 약 106.9로 20개월 만에 최고치를 기록했다.

www.realtor.org/topics/existing-home-sales

■ 신규주택 판매건수

지난 2월 신규주택 판매건수가 연간 기준 약 53만9,000건으로 7년 만에 최대치를 기록했다. 신규주택 판매량 변동에 따라 주택 건설업계가 향후 신규주택 공급량을 조절하기 때문에 건설업은 물론 고용시장, 자재 및 주택용품 업계의 전망을 좌우한다고 할 수 있다.

연방 상무부가 발표하는 신규주택 판매건수는 신규주택 구입 계약체결 건수를 바탕으로 집계된다. 각 지역별 및 가격대별 신규주택 판매건수가 집계되고 신규주택 재고와 중간가, 평균가 등의 자료도 함께 발표된다. 지난 2월 신규주택 판매가 급증한 지역은 동북부 지역으로 전달보다 약 160%나 늘었다. 반면 중서부와 서부 지역에서는 신규주택 판매가 감소했다. 한편 주택 거래가 늘면서 신규주택 재고는 전달보다 약 1.4% 감소, 약 21만채를 유지 중인 것으로 나타났다.

www.census.gov/construction/nrs/

■ 주택시장 지수

‘전국주택건설업협회’(NAHB)와 웰스파고 은행이 산출하는 주택시장 지수는 주택 건설업체들의 시장에 대한 신뢰도를 측정한 지수다. 약 700여개 건설업체를 대상으로 설문조사를 실시하는 방식으로 지수가 산출되는데 50 이상을 나타내면 주택 건설업자들이 시장상황을 긍정적으로 보고 있음을 의미한다.

지수는 지난해 7월 이후 8개월 연속 50을 웃돌며 시장상황이 긍정적임을 나타냈다. NAHB에 따르면 지난 3월 주택시장 지수는 53으로 50을 웃돌았지만 시장의 예상과 달리 전달보다 약 2포인트 하락했다.

1985년부터 시작된 조사는 월스트릿의 투자회사와 연방준비제도이사회 등에서 향후 신규 주택시장의 흐름과 건설업계 동향을 파악하는데 주로 사용돼 왔다. 최근에는 경제학자들과 각종 언론에서도 지수를 자주 인용해 사용한다. 85년 1월 50에서부터 시작된 지수는 98년 12월 78로 최고를 기록해 당시 주택시장에 활황이 올 것임을 예고한 바 있다.

https://www.nahb.org/

<준 최 객원기자>