부동산 등기등본 열람서(preliminary title report)란 매입하려는 부동산의 판매자가 법적인 실소유권자인지 확인해 주고 모든 부채와 개인적으로 가지고 있는 상항들을 종합해 만든 증빙서류로 등기등본 열람서 또는 소유권 예비 조사서라고도 한다.

이 등기등본 조사는 에스크로가 종결되기 전 또는 소유권 양도 이전에 반드시 이루어져야 한다.

한국에서는 부동산 매매에 앞서 법원 관할 등기소에서 부동산 등기등본만 확인하면 하자의 소지가 있는 부동산인지 아닌지 알 수 있다. 이 제도는 일종의 국가 행정식 부동산 소유권 보호 장치로서 정부의 간섭이 큰 대신 부동산 매입자의 입장에서 보면 너무 편리하고 경비도 저렴한 것으로 알고 있다.

반면 미국은 정부보다는 시장의 기능이 훨씬 강한 전통을 지닌 사회이다. 즉 정부, 행정, 법이 국민의 생활 구석구석을 돌보고 지배하려 하는 것이 아니라, 모든 것을 기본적으로 개인과 개인의 거래관계, 계약관계로 풀어나가는 사회인 것이다.

정부의 역할은 거래의 규정을 만들고 심판하는 것에 집중하게 된다. 거래 당사자들의 권리를 보호하는 안전장치도 한국처럼 정부가 관여하지 않고 시장기능을 통해 공급되는데 그 대표적인 것이 바로 title insurance와 escrow 제도이다.

부동산 매매계약이 이루어지고 에스크로가 열리면 에스크로 회사는 지정된 소유권 보험회사(title insurance company)를 통해 매매되는 부동산에 대한 등기등본 열람조사(title search)를 의뢰하게 된다.

소유권 보험회사는 판매되는 부동산의 계보(abstract of title)와 소유권 계승(chain of title)을 정확히 분석하여 최초의 소유권자부터 현재까지 계속되어 온 부동산 소유권자의 역사와 소유권에 영향을 미치는 소유권(ownership), 저당권(mortgage), 지역권(easement), 임차권(leasehold), 세금 유치권(tax lien), 법원판결 유치권(judgment lien) 그리고 공사대금 유치권(mechanics’ lien) 등이 있는지 또는 부동산 사용에 제한이 있는지를 종합해 작성한 등기등본 열람서를 에스크로 회사로 보내오게 된다.

이 등기등본 열람서를 통해 부동산에 대한 제3자의 권리요구나 채무관계가 밝혀지게 되고 부동산의 사용이나 점유에 관한 모든 규제를 알 수 있다.

이러한 조사는 에스크로 과정에서 가장 중요한 업무다. 담보조사를 통해 그 부동산에 관련된 근저당이나 다른 채무관계 등 모두 발견하게 된다. 모든 문제를 해결한 다음 완전무결하게 소유권을 새 구입자에게 이전시켜야 하는 것이다.

미국의 에스크로 제도와 부동산 소유권 보험제도는 부동산 매매의 과정에서 판매자와 매입자, 융자기관 모두에게 보호막이 될 수 있는 좋은 제도라고 할 수 있다.

에스크로는 등기등본 열람서를 받으면 이 서류를 매입자에게 보내는데 매입자는 정해진 기한 내에 이의를 제기하지 않으면 등기 열람서를 보고 동의한 것으로 간주하게 된다. 만일 매입자가 등기 열람서를 검토하지 않고 약속된 기간이 지난 후 문제를 제기한다고 하면 어쩔 수 없이 그 부동산을 매입해야 하는 경우와 함께 소송문제가 일어날 수 있다.

그리고 이 등기등본 열람서에는 판매자의 금전관계 담보권(money related encumbrances)과 비금전 담보권(non-money related encumbrances)이 있는데 현존하는 모든 금전 채무 관계는 소유권 보험회사를 통해 채권자에게 전달, 지불하게 되고 비금전 관계 담보권은 이 보고서에 명시된 사용제한 규정이 부동산 구입 후에도 부동산의 사용을 규제하고 제한하기 때문에 계속 소유권 보험증서에 나타나게 된다.

소유권 등기열람 보고서에 나오는 주요 기록


1. 등기상에 기재된 판매자의 이름

2. 현재 부동산 재산세가 얼마며 양도인의 재산세 체납여부

3. 금융기관의 저당권과 법원판결, 각종 세금 유치권 등

4. 등기상에 나타나 있는 지적도의 대지 위치

5. 공사대금 청구권(mechanic’s lien)

6. 소유권(ownership), 저당권(mortgage), 지역권(easement), 임차권(leasehold)

7. 부동산의 용도제한(covenants, conditions, and restrictions, 약자로 CC&R’s)

8. 토지면적

9. 법적등기 표기(legal description)와 주소(address)

10. 각종 세금 유치권(tax liens )

11. 법원 판결문(judgment lien) 등이다.


만일 등기등본 열람서에 제3자로부터 권리 요구나 규제사항들이 발견되면 에스크로가 종결되기 전까지 모든 문제에 대한 이의사항이나 문제점이 해결되어야 한다.

에스크로 계약서 내용에는 매입자가 등기등본 열람서를 검토할 권리가 있다는 사실을 밝혀 두는 것이 바람직하며 이 소유권 조사서에서 문제점이 있을 경우 판매자가 해결하지 못하면 매입하는 쪽이 에스크로를 파기할 수 있다. 매입자는 이 조사서를 무심하게 지나치면 큰 낭패를 볼 수 있다.

소유권 보험회사는 명의이전에 부동산의 소유권에 관한 합리적이고 정확한 상황을 알려주고 소유권 보증보험에 나타나지 않았던 유치권이나 사용제한 규정으로 인한 손해에 대해서 보상과 책임을 지는 것이 소유권보증 보험이다. 등기등본 열람서는 융자나 재융자(refinance) 때에도 금융기관이나 채권자(lender)가 필수적으로 요구되는 보고서이다.

만일 지정된 부동산 소유권 보험(title company)에서 사전 조사를 제대로 하지 않아 등기등본 열람서에 반영이 되지 않았다면 이는 분명히 부동산 소유권 보험에서 책임을 지게 되는 것이다.

문의 (323)735-4000
www.hanmiescrow.net

<조익현 / 한미 에스크로(주) 대표>