부동산 융자! 은행으로 갈까? 아니면 모기지 전문회사로 갈까? 40대 중년인 지인 기철씨는 집 구매를 하기 위하여, 우선 필요한 것이 융자 사전승인이라는 것을 알고, 융자승인을 받기 위하여 은행을 가야 할지, 모기지 전문 회사에 가야 할지 고민하고 있었다.

구매하고자 하는 지역은 LA 한인타운. 직장과 가까운 거리에 있는 곳으로 정하였다. 희망하는 집의 금액은 40만달러 내외로 다운타운 부근에 있는 콘도미니엄 정도 시세다. 다운페이는 약 20%. 융자금액은 35만달러 내외로 생각하고 있었다.

부동산 에이전트가 소개해 준 모기지 전문회사에서는 친구에게 다운페이를 20% 대신 25%를 하는 것이 좋겠다고 제안했다. 그러면서 25%를 하면 융자금액의 약 0.75%를 아낄 수 있다고 설명을 해 주었으며 기타 다른 사항에 관해서도 상세하게 설명해주었다. 그리고 난 후 기철씨는 거래하는 은행 및 다른 큰 은행에 가서 추가 융자관련 문의를 하였는데, 그곳에서도 비슷한 말을 들었다. 요구하는 조건도 비슷하였다. 왜냐하면 일반 융자(전문용어로는 컨포밍 융자)는 소비자에게 융자를 해 주고 대다수가 일정기간이 지나면 모기지를 다른 곳에 팔아, 현금을 다시 확보하여, 다른 고객에게 또다시 융자를 해 준다. 이게 무슨 말인지? 자 이제 알아보자….

미국의 융자시장은 1차(primary) 시장과 2차(secondary) 시장으로 구분된다. 융자시장 역시 고객이 대출을 위하여 마켓에 장보러 가는 것과 똑같은 개념이다. 이 글이 현명한 장보기에 도움이 되기를 바란다.

1차 시장은 일반 소비자에게 융자를 해 주고 2차 시장에 모기지 채권을 판매한다. 그리고 이 판매대금을 받아서 새로운 소비자에게 또 다시 융자를 해 준다. 왜냐하면, 만약에 1차 시장에서 채권을 계속 가지고 있으면 적어도 15년, 30년이라는 기간 현금 없이, 이자와 원금을 분할 지급받기 때문에 계속적 융자대출을 해 줄 수 없기 때문이다 .

그러면 1차 시장에는 누가 있을까?


1. 은행, 저축은행, 크레딧 유니온: 소비자들로부터 예금을 받아 자금을 확보하여 대출업무를 한다.

2. 모기지 은행: 주식, 증권을 판매하여 자금을 확보하여 대출업무를 한다.

3. 모기지 브로커: 중개인으로서 많은 도매 대출기관(wholesale lender)과 계약을 하여, 각각의 대출기관 상품을 비교한 후 최선의 프로그램을 제공해 준다. 필자 회사처럼 모기지 브로커는 별도의 라이선스를 취득하여 NMLS(National Mortgage Licensing System)에 등록되어 있어야 하며, 고객들은 NMLS 웹사이트에 접속하여 조회가 가능하다.

4. 도매 대출기관: 모기지 브로커를 통하여 대출 진행 업무. 소비자에게는 직접 대출을 하지 않음.

5. 모기지 오리지네이터: 개인 또는 직원으로 은행, 모기지 브로커회사 및 은행에 소속되어 있다.


독자 여러분께 질문한다. 여기에서 가장 자유롭게, 그리고 가장 많은 종류의 모기지 상품을 취급하는 회사로서 소비자에게 직접 융자를 해 주는 곳이 어디일까? 직접 은행과 모기지 전문회사의 이자율 및 융자비용 그리고 서비스를 비교해 본다면?

그러면 2차 시장에는 누가 있을까?

여기에는 투자자 그룹 및 정부 보증기간인 GSE(Government Sponsored Enterprised) 그룹과 ▲패니매(Federal National Mortgage Association) ▲프레디맥(Federal Home Loan Mortgage Cooperation) ▲지니매(Government Mortgage Association) 등이 있으며, 이 그룹들이 모기지 채권을 1차 시장으로부터 구매하기 위하여서는 자체 기준들이 마련되어 있다.

이 기준이 만족되지 못하는 융자 채권은 여기에서 구매를 하지 않기 때문에 렌더는 만기가 될 때까지 이 채권을 보유해야만 한다. 이런 융자 상품을 포트폴리오 렌딩 프로그램이라고 한다.

이 상품은 대형 은행 및 일반 투자그룹에서 운영을 하고 있으며, 모기지 브로커는 포트폴리오 렌더들과도 계약이 되어 있어서 고객에게 포트폴리오 프로그램을 소개해 준다. 그렇지만 일반 컨포밍 융자로 2차 시장에 팔 수 있는 프로그램보다는 이자율이 다소 높다. 왜냐하면 리스크가 높아 2차 시장에서 구매를 하지 않기 때문이다.

융자 프로그램에는 많은 종류가 있다. 최소 3.5%를 다운해서 살 수 있는 FHA 융자 프로그램, 군인에게 주어지는 VA 융자 프로그램 그리고 일반 컨포밍 융자 프로그램 및 기타 포트폴리오 상품 등… 그러면 컨포밍 융자에 대해 알아보자.

컨포밍 융자는 설명한 바와 같이 1차 시장에서 융자를 해주고 2차 시장에 판매하여 현금을 확보하며, 이를 위하여 2차에서 요구하는 기준에 따라 융자를 해야 한다. 그래서 어느 곳을 가더라도 그 기준은 같게 마련이다.

그 기준에서 가장 중요한 것은 ▲DTI(debt to income) ratio: 소득대비 부채비율 ▲LTV(loan to value) ratio: 대출 비율 ▲크레딧 점수(credit score) 등이다.

따라서 융자승인을 받기 위하여 어느 곳에 가더라도 위의 3가지를 확인한다. 독자 여러분 귀찮게 생각하지 말고 서류를 잘 준비하여 최상의 융자상품, 나에게 가장 적합한 상품을 찾아서 가장 좋은 조건에 융자를 받도록 하자.

내 친구는 융자승인을 받기 위하여, 소득관련 서류(세금 보고서·월급명세서) 및 비용관련 서류 등을 들고 우리 회사에 찾아와 크레딧 리포터를 뽑아보니, 크레딧 점수가 740점 이상이 나와 최상의 조건으로 25% 다운과 함께 다운타운 부근에 있는 콘도에 오퍼를 넣어 셀러로부터 승인을 받아 에스크로를 진행 중이다.

이와 반대로 크레딧이 680점 정도에 포클로저 및 숏세일을 한 지 갓 2년이 지난 L씨도 현재 부동산 융자를 진행 중이다. 참고로 L씨는 포트폴리오 프로그램을 사용했다.

융자에는 다양한 프로그램(상품)이 있으며, 리스크에 따라 이자율이 차이가 난다는 것을 독자들과 함께 나누어 보았다.

(951)271-1922

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<김기범 / 원 굿가이·원 케이비론 대표>

<김기범의 부동산·모기지 ABC>