감가상각은 부동산 투자자에게 가장 중요한 절세방법이며, 이는 부동산 매각 때 원가를 계산하는데 있어 절대적 영향을 미치게 된다. 다음과 같은 세 가지 종목이 감가상각 공제액을 결정한다. (1)부동산 원가 (2)건물과 대지 비율 (3)구입시기이다.

첫째, 부동산 원가(basis)란 세법에 관련된 용어이다. 자산 판매 때 판매가에서 이 원가를 제한 금액으로 이익과 손실을 계산하여 소득세를 지불하기 때문에 이는 중요한 개념이다. 부동산 구입시기, 구매가격은 바로 원가이므로 이를 세법 용어라는 이유로 어렵게 생각할 필요는 없다. 하지만 구매는 부동산을 소유하는 가장 흔한 방법이긴 하지만 유일한 방법은 아니므로 이를 구체적으로 살펴보기로 한다.


(1)증여: 자산을 증여 받았을 때 기증자의 원가가 수혜자의 원가로 전이된다. 예를 들어, 부모가 10년 전 4,000달러로 구입한 땅이 현재 1만달러에 거래된다고 하자. 그 땅을 자녀가 증여로 받았을 때 땅에 대한 자녀의 세금 원가는 1만달러가 아닌 4,000달러가 된다. 다른 예를 살펴보면, 오씨가 임대주택을 수년 전에 30만달러에 구입하여 감가상각 공제가 지금까지 10만달러라고 하면, 현재 그 주택의 시가가 70만달러라 할지라도 그 주택을 증여받은 자녀의 세금 원가는 70만달러가 아닌 20만달러(30만-10만달러)가 된다.


(2)상속: 상속 때 자산에 대한 세금원가는 사망 때 그 자산의 시장가격으로 결정된다. 위의 임대주택 예를 들어 설명하면 상속 받은 자녀의 세금원가는 70만달러로 증여와 다른 세금 원가를 갖게 된다. 다시 말해, 증여를 받은 자녀가 자산을 받은 즉시 되팔았을 때 50만달러 (70만-20만달러) 소득에 대한 세금을 내야 하는 반면 상속을 받았을 경우는 소득이 없으므로 (70만-70만달러)판매 때 세금이 없게 된다. 이는 증여와 상속의 중요한 차이점으로 증여의 세제상의 장점을 십분 할애하기 위해서 이를 명기해야 한다. 단 2010년에 한해서 자산에 세법 원가는 상속자의 원가나 시장가격 중 더 적은 금액으로 결정된다. 따라서 2010년은 상속의 원가에 대한 세제상의 혜택을 없애는 한 해이다.


(3)부채탕감(discharge of indebtedness): 부채를 탕감하여 받은 감면액을 이익으로 간주하여 꼭 세금을 내지 않아도 되는 몇 가지 예외 조항들이 있다. 이때 감면을 받아 세금을 내지 않는 금액에 대해서 자산의 세금 원가를 줄여주어야 하는데 이를 차후에 매각할 때 조종된 원가보다 더 높은 가격으로 매각한 경우 그 차액을 이익으로 간주하여 소득세를 납부하게 된다. 그 외에 부동산의 원가가 구매가가 아닌 조정되어지는 원가로의 대표적인 경우로는 1031 교환을 들 수 있다.


위에서 언급한 것처럼 부동산을 구입했을 경우 세법 원가는 구매가격이 된다. 하지만, 이는 단지 구매액을 의미하는 것은 아니다. 구매자가 소유권을 획득하기 위해 지불하는 여타의 비용들도 여기에 포함됨을 주지해야 한다.

다음은 부동산 구입 때 구매액 외에 세법 원가로 간주되는 항목을 열거해 보겠다. ①에스크로 비용 ②클로징 비용(closing fee) ③타이틀(title) 보험료 ④레코딩 비용(recording fee) ⑤서베이(survey) ⑥타이틀 이전 서류 수수료 ⑦옵션(option) 비용 ⑧터마이트 조사비용 ⑨양도세(transfer tax) ⑩변호사비 ⑪기타 건물 증축 비용들을 들 수 있다.

또한, 부동산 구입 때 흔하게 볼 수 있는 것은 융자를 얻기 위해 발생한 비용들인데 이는 부동산 원가에 포함되지 않고 따로 구분되어 융자의 상환기간에 의거하여 분할 공제된다. 예를 들면 임대건물을 사기 위해 10년 상환의 융자를 하는데 2만달러가 소요됐다고 하면 매년 공제할 수 있는 금액은 2,000달러(2만달러/10년)가 된다.

융자 때 발생한 이자비용에 대해서의 공제여부는 융자의 목적에 따라 결정된다. 다시 말해 임대건물을 담보로 현찰을 이용하여 가족여행 경비에 지불했다면 이는 개인용도의 비용으로 공제사항에서 제외된다는 뜻이다.

하지만, 여기에도 예외가 있는데 홈에퀴티(home equity) 융자의 경우 융자금액의 10만달러까지에 대한 이자는 융자의 목적에 관계없이 공제할 수 있다.

이러한 융자비용으로 매년 분할 공제되는 항목은 (1)감정비 (2)크레딧 신청비 (3)융자에 관련된 변호사비 (4)융자금액에 대한 보험료 (5)융자 브로커 커미션 (6)포인트 등을 들 수 있다. 매년 분할공제 이후 남은 비용은 그 융자를 전액 갚았을 때 모두 비용 처리할 수 있으므로 잊지 말고 챙기는 것이 중요하다.

(213)365-9320X204

www.JustinOhCPA.com

<저스틴 오 / 공인회계사>