▲ 소유권 양도증서

어느 한 사람의 재산이 다른 사람의 소유로 되기 위해서는 법적으로 반드시 그 명의로 양도를 증명하는 서류가 있어야 한다. 부동산에서의 증서(deed)란 소유권과 관련하여 증빙이 되는 각종 문서의 총칭이고 용도에 따라 각각 다른 명칭이있다.

거의 모든 부동산의 소유권은 매입에 의해 대가를 지불하고 취득하게 되며 이러한 소유권은 양도증서(grand deed)에 의해 이전된다. 증여와 권리 포기를 할 때도 마찬가지로 증서를 사용하게 된다.

한쪽에서 다른 쪽으로 소유권이 이전되는 부동산 소유권 양도증서(grant deed)는 부동산을 매매할 때 부동산을 파는 판매자 즉, 양도자(grantor)가 매입자(grantee)에게 소유권을 넘겨주는 증서이다. 이처럼 소유권 양도에 가장 중요한 법적 문서는 해당 카운티 등기소에 등기를 해야만 최종적으로 소유권이 양도되는 것이다.

소유권을 양도 받기 전에 매입자는 그 부동산에 대한 등기 열람(preliminary title report)을 한 후 하자가 없을 때 양도를 받아야 한다. 그리고 부동산 소유권 보험회사(title insurance company)에서 보증하는 소유권 보증보험(policy of title insurance)을 취득해야 한다.

사업체(동산)는 실물에 의하여 양도가 이루어지지만, 부동산은 실물을 직접 인도(conveyance)할 수 없기 때문에 권리증서(grant deed)에 의하여 양도가 이루어진다.

다음과 같은 내용을 양도증서 상에 반드시 문서화해야 한다.

1. 매매 가격의 양도 이전세(documentary transfer tax)를 표시해야 한다.

2. 판매자(양도자)와 매입자의 성명(name of grantor and grantee).

3. 판매자의 서명과 본인 증명 공증.

3. 양도되는 부동산의 소재지(city,county and state) 명기.

4. 부동산의 법적 주소(legal description;lot, tract, book and page)기재.

5. 부동산 재산세 토지 주소(assessed parcel number - A.P.N.) 기재.

6. 양도증서는 주 정부가 인정하는 공증인(notary public)의 서명과 직인이 있어야 한다.

7. 매입자가 등기문서(grant deed)를 받을 수 있는 거주지의 주소(mailing address).

양도인은 법으로 인정하는 성인이어야 하며 법적 연령은 18세 이상이다. 양도자는 공증인 앞에서 양도증서에 서명하고 공증을 하여야한다. 이 양도증서는 부동산이 위치한 카운티 등기소에 등기가 되면 매입자의 소유권이 되는 것이다.

소유권을 양도할 때는 양도하는 부동산을 정확히 기술할 필요가 있다. 주소는 부동산의 위치만 대략적으로 알려줄 뿐 경계를 명시하지 않으며 오류의 소지가 있다. 양도증서에 명시된 소재의 기술(legal description)이 해당 부동산의 소재지를 정확히 식별할 수 있게 하면 법적으로 충분한 것으로 간주하게 된다.

이 양도증서는 부동산 소유권 보험회사(title insurance company)를 통해서 카운티 등기소(county registrar and recorder’s office)에 등기하게 된다. 매입자가 등기된 양도증서를 받을 수 있기까지는 약 30일의 기간이 소요되며 카운티 등기소에서 직접 우편으로 매입자의 주소로 보내게 된다.


▲ 소유권 포기증서

소유권 포기양도 증서는 부동산 소유주가 다른 사람에게 소유권을 양도하는 것을 말하며 양도자는 그소유권에 대해 어떠한 법적 문제나 하자가 있어도 아무런 보증을 해주지 않는 증서다. 다시 말해 양도하는 부동산에 대해 등기 열람도 하지 않고 소유권 보험(title insurance)에도 가입되지 않은 소유권 증서다.

포기 증서는 권리만 양도할 뿐 부동산에 설정돼 있는 저당권과 세금 기타 담보권은 없어지지 않는다.

양도자가 가지고 있던 소유권 보험이 상실되면 소유권을 양도받은 양수인(grantee)은 해결되지 않은모든 부채와 법적 문제에 대해서 책임을 회피할 수가 없게 된다. 부동산 소유권에 어떠한 제약과 담보권이 설정되어 있는지 사전 조사를 통해 하자가 없는 부동산을 인수해야 한다.

에스크로를 실시하다 보면 부동산을 소유한 사람들이 선의(good faith)로 배우자나 자녀에게 증여(gift)하는 경우를 많이 경험하게 된다. 그러나 재산 차압을 피하기 위해 명의를 배우자, 자녀, 친척 또는 친구 명의로 이전하는 것을 보는데 이런 명의 이전은 본인의 의도와 관계없이 차압 등을 면치 못한다.

그리고 의도적으로 재산을 도피시키는 경우는 연방 정부나 주 정부의 재산 도피법을 위반한 것으로 간주되기 때문에, 경우에 따라 벌금 또는 형사법으로 처벌받게 될 수 있다.

다시 말해 권리 포기증서는 양도자가 증서에 서명할 당시에 소유한 부동산 권리의 포기일 뿐 양도하는 권리에 대한 보장을 하지 않는 증서이다. 부동산 보증보험 회사(title insurance company)가 많은 보상을 해준 가운데 하나가 타이틀 보험이 없는 양도증서나 양도 포기증서 때문이라고 한다. 그리고 타이틀 보험이 없는 양도증서를 등기했다면 기존의 타이틀 보험이 취소될 수도 있게 되는 것이다.

선의로 부부 사이나 자녀에게 증여를 할 때는 세법에 관련되기 때문에 전문 지식을 갖춘 변호사나 회계사와 상담할 것을 권한다.


문의 (323)735-4000
www.hanmiescrow.net

<조익현 / 한미 에스크로(주) 대표>