새로 칼럼을 시작하면서 독자들에게 묻고 싶다.

“여러분 행복하나요? 저는 행복하지만 조금은 아쉽다. 캘리포니아주에서 집을 구매하면서 부동산 관련 정보를 조금만 더 알았더라면… 좀 더 많은 금액을 아낄 수 있었을 것이라는 아쉬움이 있다”

부동산 소유권과 관련해서 캘리포니아주에서는 여러 가지 종류가 있다. 우리 중 대다수는 부동산 소유권이 어떻게 되는지도 잘 모르고 서류에 많은 서명을 하게 된다.

대부분의 한인들은 부동산 소유권에 대해 ‘머리가 빙글빙글‘ ‘서류 사인이 너무 너무 많아요’ ‘그냥 사인’ ‘난 잘 몰라’ 등의 반응을 보인다.

집을 사면서 소유권을 알면 돈이 된다고 한다.

무엇 때문일까? 부동산 에이전트가 잘 알려줄까? 집을 사면서 어떻게 오너십, 즉 소유권이 기록되는지 알아보자.

바이어인 나는 아내와 함께 정말 오랜 기간 집을 알아보고 이제 에스크로를 열었다. 에스크로 회사에 가보니, 서류를 주며 사인하라고 하는데 무슨 내용인지 너무 많은 영어가 있어서 정말 머릿속이 하얗게 변해간다. 그런데 나의 에이전트는 상세하게 아래와 같이 설명을 해주었다.


1. 단독소유(severalty)
2. 공동재산(community property)
3. 공동소유(tenancy in common)
4. 파트너와함께 소유(tenancy in partnership)
5. 합작보유(joint tenancy)
6. 공동생존자권(community property with survivorship)

생소한 내용도 많았고, 한국어는 참조용으로 번역하였으니 영어로 이해를 하자.

그런데 갑자기 에스크로 회사에서 나에게 부부니까 조인트 테넌시(joint tenancy)로 할 것인지 물어봐서 그냥 “예”라고 답하고 사인했다.

그런데 만약 내가 공동생존자권(communtity property with survivorship)을 알았다면 여기에 “예”라고 했을 것이다(대신 조인트 테넌시에는 “노”라고 답하고).

왜냐구요? 나의 에이전트는 아래사항을 상세하게 설명해 주었다.

합작보유(조인트 테넌시)란 하나의 건물에 2명 이상의 소유주가 함께 소유권을 가지는 종류 중 하나이다.

분리되지 않는 소유권에 속하는 권리 중의 하나로 가장 중요한 포인트 가운데 하나는 등기가 이루어질 때 다음의 4가지 항목이 함께 이루어져야 한다.

Unity of time(동시에 등기가 되어야 함), unity of title(동일한 deed에 기록되어야 함), unity of interest(동일한 소유권), unity of possession(동일한 사용권)이다.

여기서 한 번 살펴보자. 그리고 혜택관련 내용은 어떻게 되는지 알아보자.


1. 부인의 사망으로 인한 소유권 변경은?

부부가 함께 합작보유로 건물을 매입하여 살다가 부인이 사망을 할 경우, 그 소유권의 절반은 자동으로 남편에게 넘어간다. 법원의 별도등기이전 절차가 필요 없어서 간편하고 좋을 수 있다.

그러나 주의해야 할 점으로는 합작보유의 장점인 법원을 통하지 않고, 자동적으로 배우자 사망 때 관할 카운티 정부에 등록을 하면 소유권 이전이 가능한 것이 어떤 경우에는 위험요소가 될 수도 있다.

아래의 경우를 살펴보자.

중년 남성인 기철씨와 중년 부인인 숙희씨는 일전에 결혼하여 서로 자녀가 있다. 둘은 서로 사랑하게 되어 함께 열심히 경제적으로 노력하여 집을 구매하게 되었다.

숙희씨는 자기의 소유권을 자녀에게 물려주기를 희망하였으나, 집 구매 때 소유권을 합작보유(조인트 테넌시)로 하였다. 이후 숙희씨가 병에 걸려 생을 마감하기 전 유언장에 딸이 부동산의 50% 권리를 물려받는다고 쓰고 난 후 사망하였다.

그러나 결과는 숙희씨의 바람과는 다르게 부동산이 남편인 기철씨에게 이전되고 말았다. 딸은 불행하게도 소유권 인정을 받을 수가 없었다. 왜? 바로 합작보유권으로 등록돼 있기 때문이다. 당신이라면 어떻게 할 것인가?


2. 합작보유는 판매가 가능한지?

판매가 가능하다. 세 명의 파트너가 합작보유로 건물을 산 후, 각각의 멤버는 3분의 1의 소유권을 가지고 있으며, 만약 소유권을 가진 세 명 중 한 명이 지분을 다른 사람에게 매매할 때는 지분을 인수한 다른 사람은 공동소유권으로 등기가 된다.


3. 그런데 소유권 이전으로인한 세금은?

단점 중의 하나로서, 만약 부부중의 한 사람이 사망 후 소유권을 단독 소유로 변경할 때 재산상의 실 평가액이 올라간 부분은 소득으로 인정되어 세금을 지불해야한다. 세금관련 사항은 공인회계사(CPA)와 세부적인 문의를 할 것을 권한다.

이와는 다르게, 공동생존자권은 차액에 대한 세금을 낼 필요가 없으며, 합작보유의 장점인 재산권 등록만으로 소유권 변경이 가능하다. 그렇다면 여러분은 어떻게 등기를 하겠는가?


(951)271-1922
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<김기범 / 원 굿가이·원 케이비론 대표>

<김기범의 부동산·모기지 ABC>