[주택 담보 대출]

주택시장이 회복 3년차를 맞고 있는 가운데 ‘주택 담보 신용대출’(HELOC) 시장 발 악재가 터져나왔다. 올해부터 앞으로 4년간 초기 상환기간이 만료되고 재상환 기간에 돌입할 것으로 예상되는 주택 담보 대출이 무려 약 1,600억달러에달하고 이 중 절반 이상이 현재‘깡통주택’이라는조사가 발표됐다. 재상환 기간에 돌입하게 되면이자만 내던 기존 조건이 원금과 이자를 함께 내야하는 조건으로 변경돼 페이먼트 상승 조정이불가피해진다. 이미 지난해 일부 주택 담보 대출이 재상환 기간에 진입했고 올해부터는 주택 담보 대출이 봇물을 이뤘던 2005~2008년 발급 대출 재상환 기간 진입 대상이 된다.


■ 2005~2008년 발급 대출 대부분 올해 조정 대상

차압매물 정보업체 리얼티트랙이 최근 발표한 조사에 따르면 주택시장 거품이 한창 형성되던 2005~2008년 발급된 주택 담보 대출 발급 건수는 약 326만2,036건으로 무려 1,580억달러 규모에 달한다.

이들 대출 대부분은 10년째가 되는 올해부터 페이먼트 상승을 적용받을 것으로 추산되는데 절반이 넘는 약 183만4,588건(약 56%)이 주로 ‘깡통주택’에 집중되어 있는 것으로 집계됐다. ‘깡통주택’은 현재 주택 시세가 모기지 대출 원리금 보다 낮은 주택으로 리얼티트랙의 조사에서는 원리금이 시세의 약 125%를 넘는 주택을 깡통주택으로 분류했다.

깡통주택은 처분 수단이 숏세일이나 차압 등으로 제한돼 주택 가격을 하락시키는 요인으로 작용한다. 2007년 이후 주택 가격이 폭락과 함께 변동 이자율 상향 조정에 따라 깡통 주택이 속출하면서 주택시장 침체를 불러온 바 있다.

대런 블룸퀴스트 리얼티트랙 부대표는 “2005~2008년에 구입된 주택들은 대부분 고가에 매매된 주택들”이라며 “지난 3년간 주택가격이 상당폭 회복됐지만 당시 구입된 주택들은 여전히 시세가 회복되지 않은 ‘깡통주택’이 많다”고 분석했다.


■ 올해 조정 맞는 대출자 대부분 ‘깡통 주택’

리얼티트랙에 따르면 페이먼트 조정을 앞둔주택 담보 대출자들 중 70여만명은 이미 지난해 ‘깡통주택’에서 벗어나 지난해 이미 재융자에 성공한 것으로 조사됐다.

이자율 조정에 따른 페이먼트 상승 부담에서 벗어났고 동시에 모기지 연체 확률을 낮춰 안도할 수 있다는 것이다. 그러나 올해부터 페이먼트 조정이 예상되는 주택 담보 대출자 중 약40%는 시세와 대출 원리 금간 차이가 커 페이먼트가 오를 경우 모기지 연체로 직결될 가능성이 높다는 점이 우려된다.

주택 가격 상승폭이 지난해부터 둔화되기 시작하면서 주택 담보 신용대출 시장 발 모기지 연체 우려는 더욱 높아지고 있는 상황이다.

여러 형태의 만기를 지닌 주택 담보 신용 대출이 있지만 가장 일반적인 만기는 25년짜리다. 25년 중 초기 10년간은 이자만 상환하는 초기 상환기간이고 이 기간이 끝난 뒤부터는 원금도 함께 납부해야 하는 재상환 기간으로변경된다. 주택 담보 대출이 폭발적으로 증가했던 2005년 이후 발급 대출들은 대부분 25년(10년+15년) 만기 형태를 갖춘 주택 담보 대출들이다. 예를 들어 2005년 주택 리모델링 목적으로 주택 담보 신용대출 5만달러를 당시 이자율 시세인 6%를 적용, 대출받아 사용했다면 지난 10년간 이자에 해당하는 월 약 250달러만 납부하면 됐다.

그러나 올해부터 재상환 기간으로 변경 원금까지 내야 하는 경우 월 페이먼트 금액은 거의 2배에 해당하는 약 492달러로 치솟는다. 만약 재상환기간이 10년, 5년 등으로 더 짧거나 아예 없는 경우 페이먼트 상승폭이 더욱 커지거나 재융자가 불가피하게 된다.


■ 대출 서류부터 꺼내봐야

페이먼트 상승 조정을 앞두고 있지만 아직 이같은 사실을 모르는 주택 담보 대출자들은 모기지 대출서류를 다시 꺼내봐야 한다.

만약 2005년에 주택 담보 신용대출을 받았다면 올해부터 페이먼트 상승이 적용될 가능성이 매우 높다. 대부분의 대출은행들은 페이먼트 상향조정을 앞두고 해당 대출자들에게 사전통보를 하는 것이 일반적이다.

은행 측 통보를 받지 못했다면 모기지 관련서류를 통해 페이먼트 조정 일시와 조정 내용을 확인해야 페이먼트 폭탄 부담을 사전에 대처할 수 있다. 은행 측에 직접 연락해 문의하는 것도 좋은 방법이다.


■ 상승분 크지 않으면 일단 갚기 시작

늘어날 것으로 예상되는 페이먼트 금액이 현재 가계 재정상태에 큰 부담이 되지 않을 것으로 판단되면 별다른 조치 없이 일단 갚아 나간다. 적어도 약 6개월~1년간 상환해 나가면서 가계 재정에 미치는 부담 정도를 파악해 본다.

만약 부담 정도가 높아 재융자 등의 조치가 필요하다면 이 기간 재융자 옵션을 알아보도록 한다. 큰 부담이 아니라면 지속적으로 상환하면서 목돈이 마련될 경우 전액 상환하는 옵션이 고려된다.


■ 재융자로 1, 2차 융자 통합 정리

가장 좋은 해결책은 재융자를 통해 2차 융자인 주택 담보 신용대출을 정리해 신규 대출을 발급받는 것이다. 지난 3년간 주택 가격이 급등하면서 재융자 여건이 대폭 개선됐지만 2차 융자를 정리하는 방식의 재융자는 여전히 쉽지 않은 편이다.

재융자를 통해 통합되는 신규 대출액이 주택 시세의 약 75~80%(LTV: 주택담보 대출 비율)을 넘으면 재융자가 힘들다. 이밖에도 유리한 이자율을 적용 받기 위해서는 크레딧 점수가 높아야 하고 대출액이 늘기 때문에 높은 소득이 증명되어야 하는 등 까다롭다.


■ 1차 HAMP+2차 2MP

정부 주도 재융자와 융자 조정 프로그램의 도움을 받을 수도 있다. 깡통주택 소유주들의 재융자와 융자 조정을 지원하기 위해 연방 정부는 그동안 HAMP와 HARP 등의 프로그램을 운영해 왔다. 두 프로그램은 모두 1차 융자를 재융자하거나 조정해 페이먼트를 낮춰주려는 프로그램으로 지난 5년간 수백만명이 프로그램을 통해 차압 위험에서 벗어났다. 2차 융자조정 프로그램으로는 2MP가 있는데 몇가지 조건만 충족되면 된다.

우선 1차 융자를 HAMP를 통해 조정한 뒤 첫 3개월치 페이먼트를 연체없이 납부하면 일단 2MP 신청 자격이 생긴다. 기존 2차 융자를 발급한 은행 측에 2MP 참여 여부를 문의하거나 ‘연방주택도시개발국’ (HUD) 측에 직접 문의해 알아본다. 1-888-995-HOPE(4673).


■ 1차 융자 융자 조정

2MP를 통한 2차 융자 조정이 불가능하다면 1차 융자 조정에 적극적으로 나서도록 한다. 정부시행 HAMP 또는 1차 융자를 발급한 은행측과융자 조정을 시도해 1차 융자만이라도 페이먼트 금액을 낮추도록 시도해야 한다. 1차 융자에 대한 페이먼트 금액을 최대한 낮춰 곧 오를 것으로 예상되는 2차 융자 페이먼트 금액을 대비한다.


■ 2차 융자 은행과 직접 융자 조정 시도

1, 2차 융자를 통합하는 재융자도, 1차 융자에 대한 융자 조정도 불가능할 경우 2차 융자은행과 직접 융자 조정을 시도하는 수밖에 없다. 초기상환기간 만료 후 2차 융자 금액을 전액을 상환해야 하는 조건의 대출자들은 2차 융자 조정에 더욱 적극적으로 나서야 한다.

대출은행측에서는 대출자가 모기지를 체납하는 것을 우려해서 융자 조정 신청에 오히려 긍정적으로 반응하기도 한다. 융자 조정은 은행측이 대출자의 편의를 봐주는 것이므로 은행측 요청에 적극적으로 협조해야 한다.

절차가 까다롭기 때문에 2년치 세금 보고서, 은행 잔고 증명서, 소득 증명 서류, 개인 재정증명서 등을 미리 준비해 두면 도움이 된다.


<준 최 객원기자>