2014년 한해동안 가주에서 부동산과 연관된 법률은 모두 931건이 제정되었다. 여기서는 일반인에게 가장 밀접한 것들만 소개한다.

■ 부동산 업자 정보 부동산 국에 통고 (AB 2540)

부동산 업자는 최근 자신의 전화번호, 이메일 주소를 주 부동산국에 통고해야 된다. 부동산국은 이러한 정보를 일반인에게 전해 줄 수 없다. 부동산업자의 정보 변경 시에는 30일 이내에 부동산국에 보고를 해야 된다. 부동산 브로커는 모든 매매나 상담한 내용을 사무실에 비치 해 두어야 한다.


■ 부동산 업자 사업체 등록 허가 (AB 2018, AB 569)

부동산 회사 브로커가 이닌 ‘판매원’(salesperson)이 사업체 상호를 등록해서 사용할 수 있게 했다. 그리고 판매원 두 사람 이상이 한 팀의 이름으로도 사업체를 등록할 수 있게 했지만 책임 브로커 이름을 기재해야 된다.

단, 소속된 부동산 회사와 독립된 것으로는 홍보할 수 없다. 광고에는 ‘이름의 성’과 면허증을 기재해야 된다. 물론 이들 팀의 모든 활동에 대한 책임은 브로커에게 있다.

이 법의 시행으로 한인 사회에 문제가 될 수 있다. 한인부동산 업자들 가운데는 손님돈을 횡령하기 위해서, 구입자의 계약금을 수령할 때에 판매원 자기 개인 회사 이름으로 계약금을 입금 시키도록한 후에 이 돈을 횡령한 한인부동산 업자가 있었다.

그러므로 구입자는 판매원이름으로 계약금 지불하지 말고 부동산 회사 또는 에스크로 이름으로 계약금을 지불하는 것이 가장 안전하다.


■ 상업용 부동산 브로커와 손님과의 관계 (SB 1171)

상업용 부동산 매매를 담당한 부동산 업자도 판매자 또는 구입자, 또는 양자 중 어느누구와 관련된 부동산 업자라는 사실 관계를 밝혀야 한다.

과거에는 단독주택 1~4채의 부동산에 대해서만 적용되었지만 이제는 주택이 아닌 모든 부동산에 대해서도 밝혀야한다. 그리고 새 구입 계약서에도 명시되어 있다.


■ 소비자 물품 구입 (AB2365)

소비자 물품을 판매·임대하는 계약서에 소비자의 권리를 박탈하거나 협박, 비난, 깔보는 행위를 하면 안 된다. 첫 위반 시 2,500달러 벌금, 그 이후에는 5,000달러씩, 고의적인 경우에는 과태금 1만달러가 부과된다.


■ 소비자 물품 구입 계약서 (AB 2136)

사기 방지법에 의해서 부동산 구입 계약서, 그리고 다른 구입 계약서에도 당사자들의 서명이 없으면 무효다.


■ 무면허 시공업자 광고(SB 315)

과거에는 시공업자 면허를 징계당한 사람이 시공업자 작업을 하면 경범으로 처벌을 받았다. 새로운 법에서는 광고를 통해서도 면허가 있는 시공업자처럼 행세하면 안 된다. 인건비와 자재비를 합해서 500달러 이하의 작업을 할 때에만 합법이다.


■ 공동 관리구역(HOA) (AB2430)

과거에는 콘도 같이 공동관리구역이 있는 곳의 판매자는 HOA 사용 지침서, 규정, 법인체 설립, 임대, 연령 제한, 회계 예산보고, 특별 징수금 같은 여러 서류들을 구입자에게 제공해야 된다. HOA 서류비용은 판매자가 지불해야 된다.

새 법은 각 항목별로 분류하지 않고 한데 묶어서 전하는 것을 불법으로 간주한다.

소유주가 서면으로 HOA 서류를 요구했을 때에는 서류를 진행하기 이전에 먼저 서류 비용 견적서를 제시해야 된다. 만약에 서류 복사본을 전자 장치에 의한 사본을 제시했을 때에는 비용 청구를 못한다. 만약에 이들 서류가 판매자가 가지고 있었을 때에는 구입자에게 서류 비용 청구를 할 수 없다.

판매자도 구입자에게 항목별 서류를 제공해야 한다. 항목별로 분류를 해서 구입자에게 전해 줘야지 뒤죽박죽되고 나서 한 묶음으로 전해주면 안 된다. 판매자가 서류 비용을 지불하는 것을 부동산협회(CAR) 계약서에도 첨부한다.


■ HOA 물 절약형 정원(SB 992)

공동 관리구역에서는 물 적약을 위해 잔디를 제거하거나 물 절약형 정원수를 심는 것을 규제하면 안 된다. 재활용 물(recycled water)을 정원에 사용하는 것을 금지하면 안 된다.


■ HOA 물 절약 제제는 위법 (AB 2104)

공동 관리구역의 건축, 또는 정원 설계 지침 규정에서 정원 물 공급을 할 때 물 절약형 구조로 관수를 하거나 기존의 잔디를 교체하는 것을 금지하는 행위는 취소되어야하며 집행을 할 수 없다.


■ 한 융자에 여러 부동산이 저당 설정된 부동산 판매(AB 569)

과거 법에서는 한 융자에 여러 부동산이 담보로 된 융자(blanket encumbrance)가 되어 있는 부동산을 판매 할 때 계약서에는 구입자에게 저당 설정이 없는 소유권을 취득한다는 것이 구입 계약서에 기재되지 않는 이상 여러 부동산이 저당 설정된 것을 판매하는 것은 금했다.

새 법에서는 개인이 주식형부동산 (stock cooperatives)을 판매, 또는 임대할 때 구입자에게 한 융자가 여러 부동산에 연대 책임으로 담보가 되었을 경우 부동산 구입은 위험하다는 내용의 통보를 해줘야 한다.


■ 상가 에너지 사용 (AB1103)

상가 면적이 5,000~1만 스퀘어피트일 경우 매매 또는 임대 시 에너지 사용에 대한 것을 밝혀야 하는 법이 2014년 7월1일부터 시행되기로 했었다. 그러나 이 법은 시행이 2016년 7월1 일로 연기됐다.


문의 (213)255-5768

<김수진 / 변호사·호프 법률그룹>