에스크로에 관한 규정은 캘리포니아 재정법(California Financial Code)의 제6부 에스크로에 관한 법에 명시돼 있다. 이 법은 독립 에스크로 회사(independent escrow company)를 운영할 수 있는 법적 자격 요건을 규정하고 있다.

독립 에스크로 회사를 운영하기 위해서는 주정부 사업감독국(dept. of business oversight)에서 면허를 취득해야 한다. 사업감독국 커미셔너(국장)는 주지사가 임명하며 에스크로 회사를 감독할 법적 권한을 가지고 있다. 에스크로 회사는 반드시 법인(corporation)이어야 하며 개인(individual)은 에스크로 업무를 할 수 없도록 주법으로 규정하고 있다.

에스크로 면허를 받기 위해서는 다음과 같은 요건만 갖추면 에스크로 회사를 설립할 수 있다. (1)주정부 사업감독국에서 인정하는 에스크로 관리인(escrow manager)을 먼저 선정해야 한다. 이 관리인은 에스크로 업무를 총괄하고 에스크로 담당자(escrow officer)를 감독하는 제일 중요한 위치에 있는 사람이다. (2)충분한 운영 자금. (3)에스크로 회사의 주주와 관리인, 에스크로 담당자는 연방수사국(FBI)의 신원조사에 결격 사유가 없는 자. (4)법인은 지불 능력이 있어야 하며 2만5,000달러 상당의 보증서 제출. (5)모든 에스크로 회사 직원은 사업감독국에서 인정하는 사람만 에스크로 회사에서 일할 수 있다. (6)고객의 신탁예금(trust account)에 대한 보석금(경우에 따라 100만달러에서 400만달러까지)에 가입해야 한다.

에스크로 법규는 에스크로 회사에 거액의 신탁기금이 예치되어 있기 때문에 강력한 법 규제가 따른다. 캘리포니아 재정법에 규정된 조항에 다음의 어느 한 조항이라도 위반하게 되면 영업정지, 면허박탈 또는 형사처벌을 받게 된다. (1)고객의 신탁예금 도영 및 횡령. (2)에스크로 회사로서의 유해한 영업행위. (3)사업감독국의 지시 불응. (4)에스크로 법과 주정부 관련법 위법행위. (5)사업감독국에 대한 비협조. (6)회계감사 거부. (7)사업감독국이 요구하는 보석금 가입 불이행 등이다.

사업감독국이 관장하는 에스크로 회사와 차별이 되는 부동산 회사 소속의 에스크로(real estate-broker owned escrow dept.)와 소유권보험회사에 속한 에스크로 부서(title insurance escrow dept.)는 에스크로 업무를 수행할 에스크로 대리인으로서 라이선스를 받을 필요가 없다.

법정 에스크로 면허를 받은 에스크로 회사는 부동산이나 사업체 매매에 있어서 매매대금을 보호할 수 있는 능력을 가지고 있다. 매매과정에서 고객이 에스크로에 입금한 대금을 보호 받을 수 있도록 수백만달러의 보석금(escrow agents’ fidelity bond)에 의무적으로 가입해야 한다. 반면 부동산과 타이틀 보험회사의 부속 에스크로는 보석금에 대한 의무조항이 없어 고객에 대한 보호장치가 없는 것이 안타깝다.

독립 에스크로 회사는 정확한 기록과 회계를 유지해야 하며 사업감독국의 감사 대상이 된다. 에스크로 업무는 일종의 신탁업의 성격을 가지므로 고객으로부터 받은 매매대금은 개인 계정과는 다른 별도의 신탁계정에 입금하여 철저한 관리와 통제를 받게 된다.

에스크로 회사 담당자는 그 기능상 고차원적인 도덕행위를 준수해야 한다. 따라서 관련 전문가로서의 능력, 신뢰성, 공정성, 그리고 높은 고결성 등을 지녀야 한다. 에스크로 담당자는 어떠한 유혹이나 의뢰인의 부탁도 절대 받아들여서는 안 된다.

에스크로가 중요하다는 사실은 이미 여러 번 강조했다. 에스크로를 성공적으로 마치기 위해서는 이 업무를 주관하는 에스크로 회사의 선택이 아주 중요하다. 에스크로 회사의 필요성은 부동산이나 사업체를 매매하는 과정에서 복잡한 법적 문서와 기술적인 문제들을 해결하기 위해서이다. 무엇보다도 매매당사자 만으로는 완전한 매매계약 처리가 힘들기 때문에 매매계약의 완결을 위해 풍부한 경험과 능력 있는 중립적인 에스크로 오피서, 그리고 공신력이 있는 에스크로 회사가 필요하게 된다.

에스크로 회사는 주정부의 법적 승인을 취득한 일종의 신용회사로서 판매자와 매입자의 공동대리인이며, 상호공매를 통해 에스크로 업무를 공정히 수행하는 기관이다.

에스크로 회사는 중립적인 제3자의 입장에서 판매자, 매입자 또는 융자를 해준 금융기관의 합의사항을 이행시켜 주고 법적인 사무 절차와 매매대금의 전달과정에서 매매절차가 원만하게 진행될 수 있도록 매매당사자의 합의이행 여부를 확인하고 종결해 준다.

그리고 에스크로 담당자는 매매 당사자 간에 합의된 계약서에 명시되어 있는 계약조건과 조건부 내용들을 엄정 중립의 자세로 처리해야 한다. 계약상에 관련되어 있는 모든 사람의 권리와 이익을 보호해 주고 쌍방의 합의사항을 성실히 이행시켜 주어야 하는 법적인 책임이 있다.

독립된 에스크로 회사는 공인회계사(CPA)를 통해 자체 감사를 매년 한 번 실시하고 그 결과를 주정부 사업감독국에 보고하도록 법으로 정하고 있기에 그만큼 신용이나 재정 면에서 신뢰를 받는 공인된 회사라고 할 수 있다.

모든 거래는 계약에 의하여 이뤄지고 매매는 재화를 금전으로 교환하는 것이다. 그리고 소유권의 이전(conveyance)은 재산의 권리를 양도할 목적으로 사용되는 것이다.

에스크로 담당자는 매매 당사자 사이에 엄정중립을 지켜, 거래에 관련된 어떤 정보라도 제3자에게 누설해서는 안 된다. 에스크로 회사 직원은 법적인 견해와 중재 또는 투자상담을 위한 자문을 할 수 없는 기관이다. 에스크로를 열기 전과 서명하기 전에 제반사항을 세밀하게 분석하고 충분한 시간적 여유를 가지고, 구체적인 조언이나 세법상의 의문은 전문 변호사나 회계사에게 자문받을 것을 권한다.


문의 (323)735-4000
www.hanmiescrow.net

<조익현 / 한미 에스크로(주) 대표>