[점보 재융자]

모기지 이자율이 소폭 상승하면서 일반 재융자에 대한 관심이 줄어든 반면 점보 재융자에 대한 관심은 여전하다. 점보 융자는 일반 융자에 비해 융자액이 높아 재융자 기준이 다소 까다롭지만 이자율이 떨어지면 재융자로 인한 혜택은 훨씬 커진다. 모기지 이자율 올해 중으로 상승할 것으로 전망되면서 일부에서는 점보융자 대출자들에게는 지금이 재융자의 마지막 기회로 여겨지고 있다. 일반 재융자 시장에 이어 서서히 뜨거워지고 있는 점보 재융자 시장을 진단하고 신청 전에 알아두면 좋은 사항을 알아본다.


■ 재융자 관심 폭증

융자 업계가 최근 정신없이 바쁜 시간을 보내고 있다. 모기지 이자율이 내려앉은 사이 재융자 신청과 관련 문의가 폭주하고 있다. 일부 발 빠른 융자 중개업체들은 모기지 이자율이 내림세를 보이자마자 기존 고객들에게 재빨리 연락해 재융자 신청을 권유중이다.

업체와 지역별로 차이가 있지만 업계에서는 재융자 신청이 지난해 초보다 약 50%나 급증한 것으로 추산중이다. 지난해 재융자 기회를 놓쳤던 주택 소유주들이 ‘더 이상 기다릴 수 없다’고 판단해 연초부터 재융자 러시가 이뤄지고 있는 중이다.

2월 중순부터 모기지 이자율이 서서히 오름세를 나타내고 있지만 여전히 4% 미만으로 재융자에 유리한 편이다. 지난 1월9일부터 2월6일까지 약 5주간 30년 만기 고정 이자율이 4% 미만대를 유지하면서 재융자 신청이 폭발적으로 증가했다.

‘모기지은행가협회’(MBA)의 집계에 따르면 1월9일 기준, 점보 및 일반 재융자 신청건수는 전주보다 무려 약 49%나 급증했다. 모기지 이자율이 급락하기 시작했던 2008년 11월 이후 가장 높은 주간 증가율로 2014년 같은 기간에 비해서도 약 45%나 급증한 것으로 조사됐다.


■ 점보융자 재융자 유리

2월 중순 이후 모기지 이자율이 소폭 상승하면서 재융자 신청이 약간 주춤해졌다. 그러나 업계 전문가들에 따르면 융자액이 높은 점보융자 대출자들에게는 여전히 재융자 신청이 늦은 시기가 아니어서 시도해 볼만 하다.

점보융자는 융자액이 높아 이자율이 조금만 하락해도 재융자를 통해 절약되는 모기지 페이먼트 금액이 상대적으로 커지기 때문이다. 이자율이 다시 오름세로 돌아서면서 점보융자 대출자들은 재융자 시기를 다시 놓쳤나 하는 생각이 들 수 있다. 하지만 단순히 이자율이 오른다고 해서 재융자 신청을 포기했다가는 재융자 신청 기회를 영원히 놓칠 수 있다는 충고다.

일반적으로 재융자를 통해 모기지 이자율을 기존보다 약 0.5%포인트 낮출 수 있다면 재융자 신청을 고려해 볼만한 것으로 여겨진다. 그러나 대출액이 높은 점보융자의 경우 기존 이자율보다 약 0.125%포인트만 낮아져도 감소되는 모기지 페이먼트 금액이 높아지기 때문에 재융자가 고려된다.

융자액이 연방 정부기관 융자 보증 한도액인 41만7,000달러를 초과하면 점보융자로 분류된다. 일부 고가주택 지역의 경우 한도액은 약 62만5,000달러로 높다. 일반융자에 비해 융자액이 높기 때문에 재융자 신청 때에도 제약사항이 많다. 그러나 모기지 이자율이 낮은 만큼 재융자를 실시해 모기지 페이먼트 절약에 나서볼 만한 시기다.


■ 점보 재융자 기준 다소 높아

점보융자의 융자액은 일반융자에 비해 월등히 높기 때문에 재융자 신청 때 적용되는 조건도 비교적 까다로운 편이다. 크레딧 점수는 적어도 약 740점이 넘어야 재융자 때 가장 유리한 이자율을 적용받을 수 있다. ‘담보대출 비율’(LTV) 역시 거의 예외 없이 약 80%가 적용되는 등 일반 재융자에 비해 높은 편이다.

재융자를 통해 새로 발급되는 대출액이 현재 주택시세의 80%를 넘게 되면 재융자가 힘들어진다. 현금자산 적립금 기준도 까다롭게 적용된다. 일반 재융자의 경우 재융자 후 약 2달치 페이먼트 금액을 적립금으로 준비하고 있으면 재융자에 큰 문제가 없다. 반면 점보 재융자의 경우 약 12개월치 페이먼트 금액 적립을 요구하는 은행이 있는 등 현금자산 적립 기준이 비교적 까다롭다.


■ 일정기간 지나야 시세 상승분 인정

최근 주택가격이 급등하면서 재융자 기준에 해당되는 주택 소유주들도 크게 늘었다. 주택시세가 낮아 LTV 기준에 미치지 못해 재융자를 포기해야 하는 사례가 많았지만 주택가격이 오르면서 LTV 기준을 충족하는 소유주들도 증가하게 된 것이다. 점보 재융자의 경우도 마찬가지로 고가 주택의 가격 상승폭이 훨씬 커 재융자 기준을 갖추게 된 주택 소유주가 많아졌다.

그렇지만 집값이 올랐다고 은행이 바로 시세 상승을 인정해 주지 않는다. 점보 재융자의 경우 상승한 주택 시세가 최장 약 12개월간 유지되어야 시세 상승분을 인정받아 재융자 신청 때 참고된다.

리모델링이나 업그레이드 실시로 주택 가치가 올랐다고 판단될 때도 마찬가지가. 리모델링 실시 기간이 약 12개월 이상 되어야 주택 시세로 인정받을 수 있다. 만약 이 기간을 채우지 못하면 주택 감정을 새로 실시해 시세를 다시 측정해야 한다.


■ 점보 재융자도 손익분기점 중요

점보 재융자의 경우도 일반 융자와 마찬가지로 신청 전 재정계획을 잘 수립해야 재융자에 따른 혜택을 극대화 할 수 있다. 재융자에 들어가는 수수료 비용과 재융자 후 절약될 것으로 예상되는 모기지 페이먼트 금액을 꼼꼼히 따져보고 수수료 비용이 다 회수되는 ‘손익분기점’까지 걸릴 것으로 예상되는 시기를 알아보는 것은 기본이다.

만약 손익분기점 이전에 집을 처분할 계획이라면 고정 금리보다는 이자율이 더 낮은 변동 금리를 선택하는 편이 유리하다. 만약 조만간 은퇴할 계획으로 은퇴자금이 필요하거나 대학에 진학한 자녀의 등록금 등으로 목돈이 필요해 주택 처분 계획이 있다면 재융자 때 변동금리를 선택해 단기비용을 최대한 줄이는 것이 유리하다.


■ 수수료 없는 재융자도 고려해 볼만

이자율이 낮은 만큼 재융자 수수료 선납이 필요 없는 이른바 ‘노 클로징 코스트’ 재융자에 대한 관심이 높아지고 있다. 약 1~2%까지 소요되는 재융자 수수료를 내지 않는 대신 재융자에 적용되는 이자율을 조금 인상하는 방식이다. 기존에 적용받고 있는 이자율이 비교적 높은 편이라면 수수료 대신 높은 이자율을 선택해도 여전히 모기지 페이먼트를 절약할 수 있기 때문에 수수료 비용에 부담을 안고 있는 점보 재융자 대출자는 수수료 없는 재융자에 대해서 문의해 보면 좋다.

<준 최 객원기자>