[자영업자 모기지 융자]


날씨가 따뜻해지면서 미국 주택시장에 활기가 돌고 있다. 30년 고정 모기지 금리는 4% 미만대에서 맴돌고 있고 실업률 하락과 함께 고용시장이 확대되고 있어 많은 잠재 바이어들이 내 집 마련에 나설 채비를 하고 있다. 직장인이 아닌 자영업자(self-employed)의 경우 모기지 융자를 받기가 까다롭다는 인식이 널리 퍼져 있다. 그러나 자영업자라도 모기지를 받을 수 없는 건 아니다. 월급 명세서가 없고, 수입이 들쭉날쭉한다고 전혀 기죽을 필요는 없다. 자영업자가 모기지 융자를 받을 수 있는 방법에 대해 알아보자.


■ 지난 2년간의 세금보고 서류

대부분 렌더들은 융자 신청자들에게 지난 2년 동안의 세금보고 서류를 제출할 것을 요구한다. 렌더는 융자 신청자의 2년간 조정 연소득(AGI)을 계산한 뒤 24로 나눈다. 바로 이 액수가 신청자의 월수입이 되는 것이며 이 금액을 바탕으로 대출여부가 결정된다.

그래서 모기지를 신청하기 전 세금보고 서류상의 AGI를 통해 어느 정도의 모기지 융자를 받을 수 있는지 가늠해볼 수가 있다.


■ 수입에서 부채 차지 비율

융자 신청자의 수입이 중요하기는 하지만 이게 전부는 아니다. 대부분의 렌더들은 수입의 일정비율 만큼만 융자를 해준다. 일반적으로 주택관련 페이먼트는 월수입의 28%를 넘지 않아야 하며 주택관련 페이먼트, 학생융자, 크레딧카드, 자동차, 자녀 양육비 등을 모두 합해 월수입의 36%를 넘지 않는 선에서 모기지 융자를 받을 수 있다. 모기지 융자를 최대한 많이 받으려면 넉넉한 수입을 올리는 것도 중요하지만 매달 나가는 페이먼트 금액을 줄여야 한다.


■ 관리비(HOA)가 없는 주택

가급적이면 매달 의무적으로 지불해야 하는 HOA가 없는 주택을 찾는다. HOA는 모기지 융자 페이먼트에 포함돼 결국 바이어의 재정부담을 가중시키기 때문이다.

만약 월 1,200달러의 모기지 융자를 얻을 자격이 되고 월 200달러 정도의 HOA를 내야 하는 주택 구입을 원할 경우 원금과 이자, 재산세, 모기지 보험을 모두 합쳐 1,000달러를 넘으면 안 된다.


■ 높은 크레딧 점수

당연한 얘기지만 크레딧의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 크레딧 기록이 좋을수록 모기지 융자를 얻는 절차가 덜 까다롭다. 크레딧 점수가 높을수록 모기지 융자를 얻을 가능성이 높고 더 낮은 이자율로 융자를 얻을 수 있다.

매년 한 번씩 www.annualcreditreport.com을 통해 무료로 자신의 크레딧 리포트를 체크할 수 있다. 이 사이트가 점수를 계산해 주지는 않지만 크레딧 기록을 보여주기 때문에 잘못된 정보가 올라 있으면 정정하도록 조치한다.

항상 페이먼트를 제때 지불하고 너무 많은 크레딧 어카운트를 오픈하지 않도록 주의해야 한다. 특히 주택 구입 절차를 시작하기 6~12개월 전에는 새로운 크레딧 어카운트를 열지 않아야 한다.


■ 너무 많은 공제 신청은 금물

만약 향후 2년 안에 모기지 융자를 신청할 계획이라면 세금보고 때 너무 많은 세금공제를 신청하지 않도록 조심한다. 비즈니스 연 매상이 8만달러인데 7만5,000달러의 비용에 대한 공제를 신청한다면 모기지 융자를 얻는데 어려움에 봉착할 수 있다.

401(k)나 IRA 어카운트 불입금에 대한 공제 신청을 하는 것은 괜찮지만 출장을 이유로 외국행 비행기 표를 구입하는데 지나치게 많은 비용을 들인 후 이를 전부 공제 신청을 하면 과세소득이 줄어드는 역효과가 날 수 있다.


■ 공동서명인을 구한다

렌더가 자영업자라는 이유로 융자 대출을 꺼릴 경우 안정적인 수입이 있고 월급 명세서를 발급받는 직장인을 공동 서명인(co-signer)으로 세우는 방법도 고려해볼 수 있다. 렌더 입장에서는 보험을 하나 드는 셈이다.

렌더에게 적잖은 액수의 다운페이먼트를 지불하겠다고 제안하는 것도 융자 취득 가능성을 높이는 방법이다. 처음부터 많은 에퀴티를 확보하면 렌더는 대출자가 페이먼트를 연체하지는 않을 것이라고 여긴다.


■ 융자 브로커를 활용한다

은행을 직접 상대하는 것보다 융자 브로커를 활용하는 것도 자영업자에게는 도움이 될 수 있다. 브로커는 고객의 상황에 맞는 금융기관을 찾아주는 역할을 한다. 자영업자 고객을 전문적으로 상대하는 브로커는 많은 렌더들이 사용하는 언더라이팅 소프트웨어가 자영업자의 융자신청을 거절하는 등 문제가 발생할 경우 적절히 대처할 수가 있다.

<구성훈 기자>