[부동산 용어]


올해 생애 첫 주택구입자 증가에 대한 기대가 높다. 외국인과 투자자들의 주택구입 공세에 밀려 그동안 주택시장에서 소외됐던 첫 주택구입자들의 주택구입이 올해부터 증가할 것이라는 전망이다. 정부도 첫 주택 구입자들의 주택구입을 돕기 위해 대출조건을 완화하는 등 팔을 걷어붙였다. 생애 첫 주택 장만을 위한 모든 여건이 완비된 셈이다. 내 집 마련의 부푼 꿈을 안고 매물 샤핑에 나서다 보면 이해하기 힘든 부동산 용어들 때문에 약간의 좌절을 맛보기 쉽다. 생전 처음 접하는 용어들의 뜻을 몰라 주택구입 절차를 이해하는데 애를 먹는다. 첫 주택구입자들이 알고 나면 별로 어렵지 않은 부동산 관련 주요 용어들의 뜻을 알아본다.


■ ‘에스크로’

주택거래를 하면서 가장 많이 듣게 될 단어 중 하나다. 에스크로(Escrow)는 바이어, 셀러와 이해관계가 없는 ‘제3자 업체로 주택거래 각종 부대업무를 대행하는 업체다.

한국에도 이미 소개된 제도이지만 아직까지 보편화되지는 않았다. 미국에서 처음 주택을 구입하는 경우 그 뜻을 몰라 아리송하지만 주택거래 때 빼놓을 수 없는 절차다.

에스크로는 부대업무를 대행하는 업체를 뜻하기도 하고 주택 구매계약 체결 후의 각종 절차를 통틀어 지칭하는 뜻도 있다. 주택구매 계약이 체결되면 바이어와 셀러는 에스크로 업체를 선정하고 각종 부대업무를 의뢰하기 시작한다. 에스크로 업체가 담당하는 업무 중에서 중요한 업무로는 ‘계약금’(deposit)을 위탁 보관하는 업무가 있다.

구매 계약 체결 후 바이어 측은 셀러 측에게 계약금을 전달해야 하는데 계약 성사 여부에 따라 바이어 측이 다시 반환 받아야 할 경우가 발생한다. 에스크로 업체는 업체 명의로 된 신탁계좌에 수천달에서 수만달러에 달하는 계약금을 입금한 뒤 거래가 완료될 때까지 위탁 보관하는 업무를 담당한다. 이밖에도 주택구매와 관련 바이어와 셀러가 지불해야 하는 각종 비용을 정산하는 것도 에스크로 업체의 주요 업무 중 하나다.


■ ‘고정 이자율’

모기지 대출을 신청할 때 듣게 되는 용어다. 대출 때 적용되는 금리형태가 고정 이자율(fixed-rate mortgage)인지 변동 이자율인지를 결정해야 하는데 뜻을 정확히 알고 있어야 올바른 결정을 내릴 수 있다. 고정 이자율은 말 그대로 이자율이 변동하지 않는다는 의미다. 대출 상환기간에 정해진 이자율이 변동 없이 지속적으로 적용되기 때문에 모기지 페이먼트 금액에도 변동이 발생하지 않는다.

주택과 관련된 비용 중 재산세, 건물 보험료, 모기지 보험료 등이 있는데 이들 비용에는 변동이 발생해도 고정 이자율이 적용된 모기지 페이먼트에는 만기까지 변동이 없다.

요즘처럼 모기지 이자율이 매우 낮은 시기에는 장기간 낮은 이자율로 묶어 놓는 고정 이자율을 선택하는 것이 대체적으로 유리하다.


■ ‘변동 이자율’

고정 이자율과 반대되는 이자율 개념이다. 고정 이자율이 15년 또는 30년 만기 동안 이자율이 변동하지 않는 것과 달리 변동 이자율(adjust able-rate mortgage)을 선택하면 일정기간 후 시중 이자율 시세에 맞춰 이자율이 상향 또는 하향 조정된다. 대개 5, 7, 10년 동안은 고정된 이자율이 적용되지만 이후부터는 이자율이 조정돼 모기지 페이먼트 역시 변동하게 된다.

변동 이자율의 경우 이자율이 고정되는 기간은 대개 고정 이자율보다 낮은 이자율이 적용되는 것이 특징이다. 당장 모기지 페이먼트 부담이 너무 커 주택 구입이 어려운 경우 일시적으로 페이먼트를 낮출 수 있는 변동 이자율 을 선택할 수 있다.


■ ‘융자 사전승인’

주택 구입에 앞서 빼놓을 수 없는 절차다. 융자 사전승인(pre-approval)없이는 오퍼 제출조차 할 수 없는 중요한 절차라고 할 수 없다. 모기지 대출을 통한 주택 구입 때 대출 은행 측으로부터 융자 발급 가능성이 있음을 검증받는 절차를 융자 사전승인이라고 한다. 승인이 되면 은행 측은 사전승인서를 발급하는데 오퍼 제출 때 첨부해 셀러 측에 전달해야 하는 것이 일반적인 오퍼 제출 절차다.

대출 은행은 주택 구입자의 소득, 현금 자산, 부채, 크레딧 등을 점검해 대출 한도 등을 사전 결정해 제시한다. 주택 구입을 앞두고 있다면 집을 보러 다니기 전에 융자 사전승인을 받아야 구입 가능한 주택 가격대를 파악할 수 있다.


■ ‘모기지 보험’

모기지 대출 때 다운페이먼트 비율이 낮을 때 의무적으로 가입해야 하는 보험이다. 대개 다운페이먼트 비율이 20% 미만이면 보험에 가입해야 하고 매달 보험료를 납부해야 한다.

다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우 은행 측이 연체 확률이 높은 것으로 판단해 모기지 보험 가입을 통한 보증장치를 두는 것이다.

모기지 보험료는 대출액의 약 0.03~1.15% 정도로 12개월로 나눠 모기지 페이먼트와 별도로 분납하게 된다. 다운페이먼트 비율이 최저 3.5%로 낮은 FHA 융자는 모기지 보험료를 만기 또는 주택 처분 때까지 납부해야 한다. 반면 프레디맥이나 패니매가 보증하는 3%, 5% 다운페이먼트 프로그램의 경우 주택 자산가치 비율(에퀴티 비율)이 20%를 초과하면 보험료 규정이 삭제된다.


■ ‘클로징 비용’

주택 구입 때 발생하는 각종 비용을 통틀어 클로징 비용(closing costs)이라고 부른다. 클로징 비용에는 대출 은행 측이 부과하는 대출 수수료, 홈 인스펙션 비용, 주택 감정 수수료, 주택 보험료 등이 포함된다.

온라인 부동산 정보업체 질로우닷컴에 따르면 클로징 비용은 주택 구입 금액의 약 2%에서 최고 5%까지 달한다. 클로징 비용은 주별로도 큰 차이를 보이는데 뉴욕과 가주의 경우 클로징 비용 금액 전국에서 가장 높은 편이다.


■ 포인트

포인트는 모기지 이자율을 낮추기 위해 대출 은행 측이 선납하는 수수료다. 1포인트는 대출 금액의 1%에 해당한다. 만약 모기지 대출 금액이 20만달러이고 은행이 2포인트를 부과하면 포인트 수수료는 4,000달러다. 포인트는 낮은 이자율을 적용받기 힘든 대출자가 이자를 선납해 이자율을 낮추기 위해 납부하는 수수료다.

만약 주택 구입 후 장기간 거주할 계획이라면 포인트를 지불해서 이자율을 낮추는 것이 좋은 방법이다. 그러나 단기간 내 처분 계획이 있다면 은행 측과 협상해 포인트 지불조항을 삭제하도록 해야 한다.

<준 최 객원기자>