김형민 <뉴욕주 공인 홈인스펙터>

콘도(Condo: Condominium의 약칭)는 일종의 공동주택의 부동산 형태로 주로 임대용이 아닌 분양을 목표로 건축되고 있으며 엘리베이터, 냉난방 시스템 등의 공동시설과 복도, 건물외등 등 공동으로 사용하거나 공유하는 아파트로서의 특징과 일반 주택과 마찬가지로 개인 명의로 이를 소유할 수 있는 장점을 아울러 가지고 있어 대도시를 중심으로 대형 빌딩의 형태로 혹은 소규모집단 단지의 형태로 많이 건축되고 있다. 근래에는 냉난방시스템을 각 개인소유자가 관리하고 그 비용을 직접 부담하도록 하기 위해 각 유닛에 따로 설치하기도 한다.

콘도는 일반주택과 마찬가지로 매매나 임대도 소유주의 임의대로 할 수 있으며 다른 점이 있다면 수영장, 테니스 코트 등의 운동시설, 지붕, 잔디공원, 콘도의 대지 등의 공동소유 혹은 이용구역을 관리하기위한 명목으로 월 공동관리비 항목이 따로 설정되어 있다는 점이다.

코압(Co-op: co-operatives의 약칭) 역시 콘도와 마친가지로 공동주택의 개념으로 지어진 주택형태로 콘도처럼 공동시설은 물론 정원 등을 공유하는 형태로 되어 있다. 그러나 매매과정 관점에서 보면 콘도 보다는 코압의 매매과정이 훨씬 더 까다로운 편이며 가격 면에서는 코압이 콘도보다 많이 저렴한 편이다.

뉴욕시의 대표적인 콘도 코압 단지는 바로 맨하탄이다. 현재 맨하탄의 구성을 보면 콘도가 25%, 코압이 75%로 되어 있다. 대부분의 콘도, 코압은 유닛(Unit)형태로 되어 있는 반면, 요즘 바이어들이 선호하고 있는 타운하우스(Townhouse)는 이웃집과 벽 구조물을 공유하기는 하나 지하실이나 독립된 차고를 가지고 있기도 하기 때문에 단독주택으로서의 느낌을 주는 주택 형태로 가격 면에서 대체로 단독주택보다 저렴한 편이다.

주택바이어들은 종종 콘도와 코압을 일반 단독주택에 비해 제한된 생활공간을 가진 아파트 정도로 여기는 경우가 많다. 그러나 콘도와 코압 역시 엄연히 일반주택으로 간주되고 있으며 다만 차이가 있다면 단독주택이냐 공동주택이냐의 차이점만 있을 뿐이다. 따라서 콘도와 코압의 인스펙션 역시 일반주택의 검사기준에 의거해서 실시됨은 물론이며 다른 점은 일반주택 검사비용에 비해서 훨씬 저렴한 편이다.

검사과정은 실내의 문제점을 찾아내는데 집중된다. 부엌, 화장실, 침실, 거실, 전기, 창문, 문, 마루의 상태, 수도 및 배수관, 냉난방시설 등 일반주택 검사에 준하는 검사가 세밀하게 실시되며 혹 다락방이나 지하실이 있다면 이 역시 검사대상중의 하나며 지면과 맞닿은 1층에 위치하고 있고 지하실이 있다면 지하와 지상을 오가며 나무구조물에 심각한 피해를 입히는 터마이트(Termite) 검사까지 아울러 실시되기도 한다.

공동주택의 경우 환기시설은 매우 중요하다. 건물구조상 창문 등이 한쪽방향에 설치되어 있는 경우가 많고 종종 화장실(목욕실)이 창문이 없는 밀폐된 공간에 위치하고 있기 때문이다. 특히 부엌에서 요리할 때 발생하는 냄새를 외부로 내보내거나 요리냄새를 걸러내는 필터(Filter)를 장착한 실내순환 통풍장치 등의 역할은 더욱 중요하다.

대표적인 환기문제로 목욕실의 증기가 원활히 외부로 배출되지 않아 천식 등 호흡기 질환의 원인이 되고 있는 곰팡이(Mold)가 자라는 경우도 종종 목격되고 있다.

전기 분야에서 특히 주목해야 할 것은 Stab-Lok 서킷브리커(Circuit Breaker:일종의 퓨즈)를 장착한Federal Pacific Electric(FPE) 사의 배전반을 가진 콘도와 코압이 많이 있다는 점이다. FPE배전반은 1950년대에서 1990년대에 걸쳐 건축된 콘도와 코압에서 종종 목격되고 있는데 이 배전반의 심각한 오작동(과열 및 과부하)으로 인한 화재발생 사례가 보고된 바 있기 때문이다.

현재 미국 내에 2,800만개의 FPE사 Stab-Lok브리커가 보급되어 있는데 이중 900만개가 오작동을 일으킨 것으로 알려져 있다. 이로 인한 관련 화재가 보고된 적이 있어 홈 인스펙션시 검사보고서에 중요한 지적사항으로 기록되고 있으며 아울러 라이선스를 소지한 전기기술자의 진단을 받을 것을 권고하고 있다.

한편 수도관이나 배수관의 누수현상은 공동주택에서 흔히 발생하는 층간 불평사항 중의 하나로 특히 주의해야할 것은 반드시 전문 배관공이 누수문제를 고치도록 하는 것이 바람직하며 화재진화용 스프링클러(Springkler)에서 발생한 누수의 경우 반드시 콘도나 코압 관리사무소에 연락하여 도움을 받도록 해야 한다. 보통 스프링클러 시스템은 건물 내 화재경보 시스템과 연결되어 있고 수리 시 건물의 스프링클러 배관을 잠가야 하기 때문이다.

여하튼 콘도와 코압의 수리는 단독주택에 비해 더욱 주의를 요한다. 순간의 실수로 인해 공동 건물 내 다수의 유닛에 심각한 피해를 줄 수 있기 때문이다.