■ 배우자 부동산 등기하는데 본인의 포기각서 요구하는 이유는?

<문> 나는 사업체를 운영하고 있어, 얼마 전에 구입한 부동산을 배우자 단독 소유권으로 등기를 하려고 하였는데, 나의 권리포기 증서(quitclaim deed)을 동시에 등기해야 된다고 하였다. 배우자 단독명의로 등기하는데 왜 나의 포기증서가 필요한지, 그 이유와법적 효력에 대해 알고 싶다.


<답> 부동산 권리 및 소유권 양도에 관한 내용을 잘 이해하기 위해서는 우선 양도증서(grant deed)와 권리포기증서, 부부 개인재산(separate property: SP)과 부부 공동재산(community property: CP)의 개념에 대해 알아야 한다.

Grant deed는 소유하고 있는 부동산에 대해 모든 권리와 의무를 양도하는 것이고, 소유권에 어떤 문제점이 발생했을 경우 이에 대해 판매자가 모든 책임을 지고 보증을 해주어야 하며, 일반적인 부동산 매매 때 가장 많이 사용되는 방법이다.

해당 부동산에 은행 융자금이 남아 있을 경우 판매자가 매매계약을 통해 융자금 잔액을 다 지불해야 하고, 소유권이나 부동산 차체에 어떠한 분쟁도 없어야 구입자에게 명의가 변경될 수 있게 되는 것이다.

반면에 quitclaim deed를 통한 소유권 이전방식은 단순히 해당 부동산에 대한 권리를 포기하는 것을 의미하는 것이다.

또한, 부부 개인재산(SP)이란 결혼한 부부 사이라도 모든 소유권이 각 배우자 한 사람에게만 한정되는 것을 의미하며, 부부 공동재산(CP)이란 배우자 쌍방이 공동으로 분리되지 않은 동일한 소유권을 동시에 소유하고 있는 것을 의미한다.

미국의 대부분 주에서는(캘리포니아주 포함) 부부가 결혼한 기간에 취득한 재산은 일단 부부 공동재산으로 간주하게 되어 있다. 따라서, 결혼한부부가 한쪽 배우자의 단독 개인재산으로 등기할 경우 이를 명시하기 위해 한쪽 배우자의 포기각서를 동시에 등기하게되는 것이다. 일단 한쪽 배우자가 포기 증서에 서명하여 등기를 하게 되면 차후에 해당 부동산에 대한 권리를 주장하지 못하게 되는 것을 의미한다. 이러한 제도는 한쪽 배우자의 채권자로부터 다른 배우자의 개인재산을 보호하기 위한 방법이나, 또는 부부의 재산을 별도로 관리하기 위한 방편으로 사용되기도 한다.

■ 건물주가 사업체 업종 변경을 반대하는데

<문> 여러 개의 사업체가 입주해 있는 상가건물에서 소매업을 운영하고 있던 중경기가 좋지 않아 다른 업종으로 변경하려고 하는데 건물주가 상가 내에 이미 다른 세입자가 동일 업종의 사업체를 운영하고 있다는 이유로 반대를 하고 있다.

내가 건물주의 반대를 무릅쓰고 그 품목을 취급한다면 리스 계약위반에 해당하며 퇴거소송을 할 수도 있다고 하는데 사실인지 조언을 부탁한다.


<답> 사업체가 많이 입주해 있는 상가건물인 경우 이와 같은 문제가 종종 발생하게 된다.

입주자들이 서로 동일한 업종의 사업체를 운영하게 되면 과다경쟁을 하게 되므로, 건물주는 이를 예방하고 상가 입주율을 높이기 위해 다양한 업종을 택하게 되는것이다.

일반적으로 리스 계약서에는 건물 사용용도와 사용제한 규정이 자세하게 명시되어 있으므로 리스 계약서를 자세히 검토하면 어떤 제한조건이 있는지 알 수 있고, 다른 사업체와 동일한 업종으로 변경하지 못한다는 조항이 들어 있는지도 확인할 수 있다.

따라서 이러한 조항이 있는 경우 세입자가 기존의 업종을 버리고 새로운 품목을 취급하게 되면 이는 다른 사업주에게 손해를 끼치는 결과를 초래하고, 결국 계약위반에 해당하므로 사업주는 반대하게 되는 것이다.

그러나 리스 계약서에 이런 제한조건이 포함되지 않았다면 새로운 업종을 선택하는 것이 금지되는 것은 아니라고 할 수 있다.

■ 리스 연장기간 렌트비 인상은 어떻게 정하는지

<문> 규모가 제법 큰 상가를 임대하고 있는데 얼마 있으면 임차기간이 만료되고 새로이 향후 5년 간 리스를 연장할 수 있는 옵션을 가지고있다.

그동안 월세는 매년 인상되지 않고 고정적이었는데 리스연장기간에는 건물주가 주변건물과 비교하여 현 시세대로 월세를 인상하고 또한 매년마다 3%씩 인상하겠다고 한다.

리스 계약서에는 명시된 조항이 없는데 어떻게 해야할 지 조언을 바란다.


<답> 리스갱신 권리를 행사할 때 많이 발생하는 경우이다. 처음 계약 당시 상세하게 매월 렌트비와 인상조건에 대해 명시해 놓은 경우는 아무런 문제가 없으나, 그렇지 않으면 자주 분쟁이 생기게 된다.

대부분 리스 계약서에는 리스 갱신 때 다른 조항은 동일하게 적용되고 매월 렌트비만 현시세대로 상향 조정한다고 되어 있다. 대개의 경우 전문적인 감정사(appraiser)의 의견을 따르게 된다.

기존에 고정적인 렌트비를 내왔다면, 리스 갱신 때 렌트비를 인상하는 것은 합당하다고 할 수 있으나 그 후 매년 렌트비를 인상하겠다는 건물주의 주장은 마치 일방적으로 리스 계약 내용을 변경하는것과 마찬가지기 때문에 부당한 요구라고 하겠다.

(213)639-2900

<한태호 변호사>