많은 한인 분들께서 내고 있는 부동산 재산세가 어떠한 과정에 거쳐 부과되는지 이해하기가 쉽지 않을 것으로 생각된다. 실제로 내는 세금 중 높은 액수를 차지하고, 임대건물의 경우 가장 많은 지출요소인 재산세를 조정하여 절세하는 방법을 소개하고자 한다.

1월15일자로 (I) 건물의 감정가 (Market Value), (II) 법적으로 부과할 수 있는 가치평가 (Actual Assessment Value), 그리고 가장 중요한 (ⅲ) 새로운 회계 연도 (7/1/2015-6/30/2016)에 세금을 부과되기 위해 쓰여질 실제평가액 (Effective Market Value, 또는 Transitional Assessment Value)이 포함된 Notice of Property Value (NoPV)를 뉴욕시 재정부 (DOF)가 모든 부동산의 소유주에게 공지하였다.

주택을 포함한 모든 부동산 소유주는 세금을 결정하게 되는 가치평가액을 줄이는 ‘재산세조정 신청’ (Tax Appeal)을 뉴욕시 세무위원회 (Tax Commissioner)에게 할 수 있으며, 그 기한이 오는 3월2일 (모든 상용건물)과 3/16일 (주택)로 정해져있다. 이 재산세 조정신청은 마감일내 필요한 서류가 제출되지 않을 경우 조정신청에 관련된 모든 권리를 잃을 수 있으므로 마감일 엄수가 매우 중요하다.


대부분의 뉴욕 부동산은 3개의 클래스로 나누어져 있다. 클래스1 (일반 주택), 클래스 2(코압 및 콘도 등 4가구 이상의 주거건물), 그리고 클래스 4 (상용건물, 유틸리티 건물 (클래스 3)은 제외) 가 그것이다. 뉴욕시는 과세 목적을 위해, 일반 주택의 경우는 유사건물 판매비교법 (comparable sales approach), 클래스2 와 클래스4는 임대수입 방법 (income approach)을 사용하여 시장가치액을 결정하게 된다. 여기서 클래스 2와 4는 건물비용 접근법 (cost approach) 또는 유사건물 판매비교법 (comparable sales approach) 방식을 사용하지 않는다는 것을 염두에 두어 두어야 한다.

임대수입이 있는 상업용 건물의 경우 건물의 손익계산서 (Profit & Loss statement)를 신청서에 첨부하여, 건물의 순 이익을 산출한다. 혼합사용 (mixed-use)건물은 각기 다른 수입원을 손익계산서에 별도로 기재해야한다.

예를 들어, 총 주거 공간 수입과 리테일 공간 임대 수입을 구분하여 명시하고 건물로 부터 발생되는 별도수입 - 주차 공간 임대, 세탁 공간 임대, 유틸리티 및 세입자가 지불하는 세금 재산세 등 모든 수입을 명시기재 하여야 한다.

마찬가지로 총 수입에서 공제 할 수 있는 건물운영에 관련된 비용을 별도로 명시해야 한다. 여기서 공제되는 항목과 공제되지 않는 항목을 잘 구분하여 명시하는 것이 아주 중요한 요소다.

건물개선 비용 및 재개발 비용 지출은 그 연도에 공제 할 수는 없지만, 정당한 비축금은 1년 이상의 기간 동안 차감하는 형식으로 처리 될 수 있다. 소유자 점유 상업용 부동산의 경우, 소유자가 차지하는 부분을 비슷한 건물에서 산출된 임대료(시장 임대료)를 이용하여, 그 공간의 수입을 소유자에게 전가시키는 방법으로 건물의 순 이익을 계산한다.

손익계산서 제출 시, 가치평가액 (Assessment Value)이 100만 달러 이상이고, 총 임대수입 (gross income)이 10만 달러 이상일 경우 공인회계사의 감사보고서가 요구된다. 순 이익금을 계산한 후, 보통 cap rate이라 불리는 자본화율을 적용하여 건물의 가치를 예상한 후, 다른 증빙서류와 자료를 동원해 조정신청을 하게 된다.

뉴욕 세무위원회 청문회

재산세 조정 신청 후부터 10월까지, 세무위원회는 책정된 가치평가액이 감소할지 여부를 고려하는 청문회를 건물주 또는 대리인에게 실시한다. 청문회에서 건물의 가치평가액이 왜 높게 책정되었는지를 증빙서류와 함께 제출한다. 세무위원회는 일반적으로 몇 주 이내에 가치평가액 조정 여부를 결정하게 되고 건물주나 대리인에게 통보를 한다.

중요한 것은 청문회나 조정신청을 함으로서 이미 책정된 가치평가액이 더 증가되는 일은 없다는 것이다. 오직 가치평가액이 줄어들어서 절세 혜택을 누리거나, 현재 산출된 가치 평가액이 옳은 경우에만 조정을 신청이 받아드려지지 않는다.

조정 여부가 세무위원회로부터 결정되고, 세무위원회의 제안을 수락하는 경우, 세금 감소가 오는 7 월1일자 현재로 유효한 것이므로 세금 초과지급이 있을 경우에는 신청자가 뉴욕시로부터 환불 받게 된다.

세무위원회가 삭감제안을 수락하지 않을 경우(예를 들어, 건물주는 더 큰 감소가 돼야 한다고 생각) 또는 세무위원회가 아무런 삭감 제안이나 청문회의 기회를 주지 않으면 오는 10월23일 이전에 법원에 청원서를 제출하여야 한다.

이는 재산세 조정신청에 대한 실제 재판은 거의 이루어지지 않지만, 이 청원서로 인해 내년에 다시 조정신청을 하여 올해 조정을 받지 못한 부분까지 2년간의 재산세 조정 기회를 얻을 수 있는 방법이기 때문이다.

이와 같이 재산세 조정신청은 일반인들에게 생소하고 다소 복잡하다. 무엇보다 신청서 작성에 오류가 있을 경우 조정신청이 기각되기 때문에 심혈을 기울여 작성해야하고, 클래스2와 클래스4 건물에 필요한 손익계산서는 꼭 이 분야에 경험이 많은 전문회계사에게 의뢰해 작성해야 한다.

첨부되는 손익계산서의 회계기준, 공제항목 등, 건물의 현재 상황과 재무정보가 올바르게 반영된 손익계산서를 작성해야 하는 것 또한 전문가의 손길이 꼭 필요한 부분이다.


김대망 <공인회계사>