연방 부동산 교환법(IRC 1031 Exchange)은 재산증식의 한 방법으로 연방 국세청(IRS)의 규정에 따른 세금납부를 일시적으로 연기하는 것으로 미국사회에서는 이미 오래 전부터 사용되어 왔다. 많은 한인들도 1031 Exchange를 활용한 부동산 투자를 통해 세금을 많이 절약하고 재산을 크게 증식시키는데 성공했다.

부동산 교환법은 투자목적으로 구입한 부동산을 처분하고 동종의 다른 부동산을 구입하는 경우 부동산 판매에서 얻은 소득의 100%에 대해서 세금납부를 연장해 주는 세법을 말한다.

세금절세 또는 세금연기 수단으로 많은 투자가들이 이 세법을 이용해 부동산 거래를 하고 있다. 투자용 부동산 교환 조항인 연방국세법 1031 조항에 따르면 투자한 부동산을 매각한 후 유사(like kind)한 투자용 부동산과 교환하면서 양도소득세 납세를 추후로 연기하거나 유보해주는 하는 거래 방식이다.

부동산 교환이란 투자용 부동산을 팔면서 생기는 자본 이익금에 대해 당장 세금을 내지 않고 부동산에 재투자하는 방식이다. 이 세법은 세금을 면제해 주는 것이 아니라 양도소득세(capital gain tax)를 나중에 내도록 유보해 주는 법이다. 유사한 부동산이란 범위가 광범위한데 아파트에서 토지로, 토지에서 상업용 건물로, 상업용 건물에서 오피스 빌딩 등을 취득하는 자산의 형태가 바뀔 때 이 조항이 적용된다.

부동산 교환은 일반적으로 ‘three-way delayed exchange’라는 방식으로 이뤄지는데 판매자와 매입자 사이에 중간역할을 하는 기관이 부동산 교환을 주관하게 된다. 이런 기관을 인증된 중간회사(qualified intermediary) 또는 부동산 교환회사(1031 exchange company)라고 한다.

IRC 1031교환 조항의 조건들1. 교환하려는 부동산(relinquished property)은 투자목적으로 당초 소유하고 있던 것이어야 하며 교환을 통해 새로 매입하는 부동산(replacement property)도 투자목적으로 같은 종류의 매물을 구입해야 한다.

2. 교환 때 매입하는 재산이 투자나 영리목적으로 소유하는 재산이 아닐 경우 이 세법의 적용에서 제외된다. 즉 개인용 주택, 자동차, 주식은 이 세법에 해당되지 않는다.

3. 교환 때 거래되는 부동산은 같은 종류의 자산이어야 하고 서로 같은 용도와 내용을 가지고 있어야 한다. 같은 종류란 건물과 토지를 말한다.

4. 판매자가 부동산 소유권을 이전한 날로부터 45일 안에 새로 구입할 부동산을 지정하고 180일 안에 에스크로가 종결되어야 한다.

5. 납세자의 부동산 소유권이 이전된 날로부터 180일 안에, 혹은 세금보고 마감일인 4월15일 둘 중 어느 날짜이든 빠른 날짜에 에스크로를 종결해야 한다. 만약 세금보고 마감일인 4월15일까지 에스크로가 종결되지 못할 경우 국세청에 IRS Form 4868을 신청해 세금보고 연장을 허가 받아야 한다.

연방 개정세법 7503조항에 의하면 180일이 되는 마지막 날짜가 토요일이나 일요일 또는 공휴일 경우 구입하고자 하는 부동산의 소유권 취득이 공휴일 이전에 반드시 에스크로가 종결되어야 한다.

이 법은 1986년 개정 연방세법 Tax Reform Act 이후 부동산에 대한 특혜 세율 적용이 없을 때 부동산 소유주들에게 가장 인기 있는 세금절약 혹은 세금연기(tax deferment) 수단으로 등장했다.

왜냐하면 납세자가 자기 소유의 부동산을 판매하고 같은 유형의 부동산을 매입했을 때 전에 소유한 부동산의 판매에서 발생한 양도소득분에 대하여 판매 해당년도 소득에 포함시키지 않아도 되도록 되어 있기 때문이다.

부동산 교환 때 주의사항1. 판매자가 부동산 교환을 하기 원하면 판매자는 에스크로가 종결되기 전 부동산 교환회사를 지정하고 이를 에스크로 회사에 서면으로 통지해야 한다.

2. 매물교환을 하기 위해서 판매자는 부동산 교환회사와 부동산 교환계약(exchange agreement)을 체결해야 한다.

3. 부동산 매매대금은 판매자가 새로운 부동산을 매입할 때까지 조정자(accommodator) 즉, 부동산 교환회사가 보관·관리하게 된다.

4. 부동산을 판매한 후 45일 이내로 대체할 부동산을 찾아야 하며 180일 안에 재투자가 종결되어야 한다. 이 기간을 단 하루라도 어기면 교환의 자격을 상실하게 된다.

5. 대체할 부동산을 45일 안에 지정해 놓고 부동산 교환회사에 서면으로 통지해야 한다.

6. 새로 매입하는 부동산이 판매가격보다 같거나 더 높은 가격으로 매입해도 무방하다.

7. 새로 짓는 부동산을 매입할 때는 180일 이내에 공사가 끝나지 않으면 부동산 교환자격을 상실한다.

8. 판매된 부동산 소유주의 이름은 재투자 할 때도 이름이 같아야 한다.

9. 부동산을 판매하고 얻은 모든 현금의 100%를 새로 매입하는 부동산에 모두 투자해야 한다. 재투자하고 남은 현금은 boot(잔여 자산)라고 해서 과세 대상이 된다.

현재 소유 부동산을 처분(relinquished property)하고 새로 구입하는 부동산의 설정을 현 부동산을 종결하는 날로부터 45일 이내에 자격을 갖춘 부동산 교환회사에 서면으로 통보해야 한다.

판매자가 현재 처분하고자 하는 부동산을 교환하겠다는 내용을 에스크로 계약서에 명시하도록 지시해야 한다. 반대로 매입자가 부동산 교환할 때도 마찬가지다.

공탁금 보험가입. 판매자의 부동산 매매대금을 보호하는 차원에서 부동산 교환회사는 가주 법규에 의해 100만달러의 보증보험과 업무과실보험(E&O) 25만달러의 보험에 가입해야만 부동산 교환업무를 수행할 수 있도록 법으로 정해져 있다.

부동산 교환자는 부동산 교환회사가 이런 보험에 가입했는지 확인해야 한다. 부동산 교환을 하고자 하는 판매자는 이 법을 숙지하고 부동산 교환회사를 잘 선택해야 한다.

문의 (323)735-4000
www.hanmiescrow.net

<조익현 / 한미 에스크로(주) 대표>