2008년부터 하락하기 시작한 부동산 시세로 인해 주택가격이 급강하면서 투자목적으로 주택을 구입하여 이를 임대한 납세자가 상당수 있으리라 본다.

현재 경제지표의 호전과 미래 경기 동향에 대한 낙관으로 인해 주택가격이 상당히 상승하고 있어 매각을 고려하거나 또는 자녀들이 집을 떠나 자신이 주거하고 있는 주택의 규모를 줄여서 더 작은 곳으로 옮길 생각을 하고 있다면 여기에 관련해 세금혜택이나 자신에게 적용되는 세법에 대한 지식을 알아 실행에 옮기면 절세를 꾀할 수 있는 방안을 찾을 수 있으리라 본다.

자신이 2년 이상 소유하면서 주거하는 주택을 판매했을 경우 부부의 경우 50만달러(싱글인 경우 25만달러)까지의 양도소득에 대한 세금을 면제 받을 수 있다. 따라서 자신의 주거하는 주택을 매각하여 50만달러까지의 세금면제 혜택을 받고 자신이 임대한 주택에 잠정적으로 이사하여 주거하는 것을 생각할 수 있다.

여기서 세금을 절감하기 위해서는 절세를 위한 중요한 원칙을 실행하여야 한다. 즉, 이사한 주택에서 다시 2년 이상을 주거하는 방법이다. 이렇게 자신의 투자한 주택에서 주거를 하게 되면 세법상 임대주택에서 주거주택으로 성격이 변경되며, 주거주택에 주는 특별 세금혜택이 다시 적용하게 됨으로써 절세를 꾀할 수 있게 된다.

이러한 절세는 세법에서 주거주택을 대상으로 규정하고 있는 판매시점에서 가장 최근 5년 동안에 적어도 2년 이상을 자신의 주된 주거주택으로 소유하면서 주거했을 경우에 한해 싱글인 경우 25만달러 또는 부부인 경우에는 50만달러까지 양도소득세를 면제해 주는 세법을 활용하는데 있다.

이러한 세금혜택은 납세자의 모든 비주거용 주택에 적용되므로 이를 주거용 주택으로 전환하여 세금감면을 달성할 수 있다. 하지만 2008년 이후에 이를 전환했을 경우 자격요건을 충족시키지 못한 기간에 속하는 양도소득 부분은 세금을 납부해야 하는 세법을 정정하여 적용하고 있다.

따라서 2008년 이후 소유하고 있는 주택 중에 구입 후 바로 임대를 내어 주거나 또는 본인이 주거하지 않는 휴양용 주택으로 사용하는 경우에는 양도소득의 50만달러(싱글인 경우 25만달러)까지의 면세혜택의 일부를 세금으로 납부해야 한다.

비면제 부분인 경우 세금 과세는 양도소득세(capital gain tax)의 기준에 의해 결정하게 되어 있다. 다시 말해 1년 이상 소유한 주택일 경우 장기 양도세율인 15% 또는 20%가 적용되는데, 20%가 적용되는 경우는 납세자의 일반 소득세율이 최고 세율인 39.6%가 되는 고소득자에 한해서 이다.

양도세금이 적용되는 소득을 계산하는 방법은 비면제로 규정되는 시간을 총 소유한 기간으로 나누어서 양도소득에 곱하여 구하면 된다.

박모씨의 예를 들어 설명해 보면 박씨 부부는 1980년 1월1일에 본인이 주거하는 첫 주택을 25만달러에 구입하였다. 또한 2011년 1월1일에 두 번째 주택인 휴양용 주택을 60만달러에 매입하였다. 2013년 1월1일에 자신이 주거하던 주택을 100만달러에 매각하고 휴양용 주택으로 잠시 이사하여 앞으로 영구적으로 주거할 주택을 찾고 있다가 2015년 1월1일에 두 번째 살던 집을 80만달러에 매각했다. 박씨의 최고 세율이 39.6%라고 하면 세금을 얼마나 납부해야 하는지를 보면 다음과 같다.

주택 #1 매각: 박씨 부부는 지난 최근 5년 중 2년 이상을 거주했으므로 50만달러까지의 양도소득을 면세 받게 되면, 나머지 25만달러(750,000-500,000달러)에 대한 20%인 5만달러 세금을 납부해야 한다.

주택 #2매각: 주택 #2 역시 5년 중 2년 이상의 규정에 따라 면제의 대상이지만 비면제 기간에 대한 세금을 계산하여 이를 납부해야 한다. 먼저 4년 기간 중 2년인 50%가 면제기간으로 20만달러 양도소득 중 10만달러는 세금으로부터 면제되지만 나머지 10만달러는 20%의 세율인 2만달러 세금을 납부해야 한다.

이와 같이 두 주택을 매각하여 95만달러(750,000+200,000달러)의 양도소득을 올렸지만 주거 주택에 적용되는 면제혜택으로 인하여 실제 세금은 7만달러(50,000+20,000달러)만을 납부하게 되어 소득에 대한 실제적 세율은 7.4%로 의외로 많은 절세를 꾀할 수 있게 된다.

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<저스틴 오 / 공인회계사>