2013~2014 미 주요도시 렌트시장 성장률

올해 렌트시장은 더욱 확대되면서 수용가 늘어나 렌트비는 더 오를 것으로 전망된다.

■ ‘마켓워치’ 올해의 전망은

2015년 렌트시장은 확장세를 지속하겠다고 인터넷 경제 전문 사이트 ‘마켓워치’가 부동산 전문 웹사이트 질로(Zillow)의 2014년 분석자료를 토대로 전망했다. ‘마켓워치’는 특히 샌프란시스코가 가장 빠르게 확대돼 14% 성장세를 기록할 것으로 내다봤다. ‘질로’가 지난 연말 발표한 부동산 데이터에 따르면 지난해 미국의 부동산 렌트시장 규모는 4,410억달러로 전년 대비 5% 올랐다. 이는 렌트시장 활성화로 건물주들이 렌트가격을 올리고 있는 데다가 렌트되는 유닛이 더 늘어났기 때문이다.

지역별로는 샌프란시스코가 가장 큰 렌트시장 증가세를 기록했고 이같은 증가 속도라면 2015년에도 14%는 더 늘어날 것으로 분석된다.

렌트시장 확대는 샌프란시스코에만 해당되는 것은 아니다.

지난해 전국 대도시 전반에 걸쳐 렌트시장이 성장했다. 마이애미 메트로폴리탄 지역인 마이애미-포트 러더데일 지역은 8% 증가됐고 시카고와 휴스턴은 7% 이상, 보스턴 렌트시장 볼륨은 거의 7%에 육박하는 성장세를 기록했다.

‘질로’는 지난해 평균 월 렌트비는 3% 인상됐다고 밝혔다. 하지만 미국 최대 도시인 뉴욕은 평균 렌트비 인상치에 미치지 못하는 2% 상승에 그쳐 전문가들도 의아해 하고 있다.


# 집값 너무 비싸 렌트 수요 증가

렌트시장 활성화의 원인으로는 주택 소유를 원하는 사람들이 점차 줄어들고 있거나 집값이 너무 비싸 아예 집을 살 능력이 없어지고있기 때문으로 전문가들은 분석했다.

최근 들어 굴곡이 심한 취업시장과 함께 모기지 대출기준이 강화된 데다가 눈덩이처럼 불어난 학자금 융자 부담이 미국인 세입자들의 주택 구입 능력을 저하시키고 있다는 것이다.

이에 따라 전국부동산협회는 2015년 일부 경제적 요인이 개선되고 아파트 수요가 늘어나면서 현재의 ‘건물주 시장’이 계속 확대될 것으로 내다보면서 렌트 성장은 3.9%를 기록할것으로 예측했다. 지난해는 4% 성장을 보였다.

‘질로’의 스탠 험프리 수석 이코노미스트는 “올해에는 렌트가 주택 가치보다도 더 빠르게 증가할 것”이라고 말했다. 그는 “지난해에 이미 보아왔던 렌트시장 규모의 확대가 올해에서 계속 이어질 것임을 의미한다”고 말했다.

캘리포니아 오렌지카운티와 새크라멘트와 같은 렌트시장은 특히 공실률이 낮게 나타난 반면 테네시 멤피스와 노스캐롤라이나의 랄레이-덜햄 메트로폴리탄 지역은 상대적으로 공실률이 높아 렌트시장이 그다지 뜨겁지는 않은 지역으로 꼽혔다.

렌트 세입자들이 많아지면 물론 건물주의 입장에서는 호재가 될 수 밖에 없다.

연방 정부의 자료에 따르면 미국 공실률이 지난해 3·4분기 7.4%로 하락해 1995년 이래가장 낮은 수치로 기록됐다. 또 다른 정부 자료도 연간 렌트 인플레이션이 지난 6년간 가장 뜨겁게 달아오르고 있음을 보여주고 있다.

특히 개솔린 가격의 급격한 하락으로 인해 함께 동반 추락하고 있는 전체 연간 소비자 가격 인플레이션 비율을 앞지르고 있다.

공실률이 지난 20년 동안 최저치를 기록하면서 렌트가격은 지난 6년간 가장 빠르게 오르고 있다.

연방 노동통계청에 따르면 지난해 11월을 기준으로 연간 렌트비 상승률은 3.5%를 기록했다. 이는 2008년이래 가장 큰 폭 상승이었고 전달인 10월의 3.3%보다도 올랐다.

모건 스탠리의 테드 위스만 이코노미스트는 “렌트 공실률이 20년 이래 최저치로 떨어졌다”고 말했다.

주택 시장으로 활성화 기대험프리 수석 이코노미스트는 렌트비가 너무 올라 결과적으로는 아파트 입주자들이 주택구입 쪽으로 방향을 돌릴 것으로 내다봤다.

그는 “렌트비가 올라가면서 부담이 심해진 세입자들이 차라리 페이먼트 변화가 심하지 않은 주택 소유를 심각하게 고려하게 될 것이며 특히 주택 구입 능력이 충분한 젊은 바이어들이 더 유혹을 받게 될 것”으로 분석했다.

젊은 세대들의 주택 구입이 늘어나면 경제적 측면에서 상당한 도움이 된다고 전문가들은 밝혔다.

첫 주택 구입자들은 사실 시장 회복에 큰 역할을 하지는 못한다. 첫 주택 구입자들로 인해 다른 가족들이 더 크고 비싼 집으로 돈 더 내고 이사할 수 있는 능력이 떨어지기 때문이다.

노동시장 개선 역시 주택 구입 분위기를 자극하는 촉진제로 작용할 것으로 보인다. 그러나 아직은 예측하기 힘든 상태로 분위기 자극효과는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다.

건설업자들이 더 많은 아파트를 건설하고 있는지만 공급이 요구를 따라 잡기에는 어려움이 따를 것이라고 전문가들은 분석했다. 이에 따라 당분간 렌트시장은 더 확대돼 렌트비 인상도 계속될 것으로 보인다고 이들은 덧붙였다.

<김정섭 기자>