아파트 건물주가 입주자에게 입주 보증금(Security Deposit)을 환불해주지 않는 문제가 가장 심각하다. 부동산 구입 계약에서는 구입자가 지불한 계약금을 어떻게 환불받느냐 하는 문제가 있다.

부동산 구입 계약을 잘못하면 구입자가 지불한 계약금(deposit)을 떼일 수가 있다. 에스크로가 종결되지 않았는데도 불구하고 구입자 계약금을잃어버릴 수 있다.

구입자는 특정 조건이 이루어졌을 때 구입한다는 조건을 계약서에 명시해 둠으로써 계약금을 손실보지 않을 수 있다. 때로는 주택 매매 계약서에 구입자 돈을 환불해 주지않는다고 계약하는 경우가 있다. 이것은 불법적 압류 또는벌금에 해당되므로 구입자한테 되돌려 주어야만 한다. 아무리 계약상에서 이렇게 합의했더라도 법원은 이를 허용하지 않는다.

부동산 시장이 올라갔다, 내려갔다 하는 불안한 상황이므로 구입 가격을 제시할 때 구입자가 숙고해서 책임을 져야한다.

그리고 계약서에는 융자 허가가 나와야 구입한다는 조건,감정가격이 시장가격 보다 낮게 책정될 수 있으므로 이 때에는 구입자가 더 많은 다운페이먼트를 지불해야 한다.

그리고 부동산 구입 시 구입자가 검사를 해야 된다. 가격에 상관하지 않고서는 아무런 조건 없이 계약서를 제출하는 구입계약서는 위험하다고 조언해주는 것이 안전하다.

특히 판매자 시장이 되어있을 때에는 복수의 구입 희망자가 나타난다. 이럴 때 아무런 조건 없이 구입하는 구입자들에게 문제가 발생하기 쉽다. 물론 판매자도 자기 위치를 알고서 흥정해야 된다.


■ 묻지 마 구입자

판매자 시장이 되었을 때 구입자는 구입에 따른 아무런 조건을 걸지도 않고 구입하기도 한다. 심지어는 집 구경도안하고 구입 계약서를 제출한다. 무조건 구입할 것이 아니라 어떤 특정 조건을 내세워야 된다.

부동산 감정을 한다는 조건, 융자를 받는다는 조건, 또는 주택 검사를 해서 만족한다는 조건도 없이 구입을 하는 경우가 있다. 묻지 마 구입자는 계약금을 손해 볼 수 있다. 판매자인 경우 구입자에게 아무 조건 없이 구입하라고 제안하기도 한다.

그리고 부동산 협회의 매물에 등재된 내용에도 구입자의 어떠한 조건도 받아 주지 않는다. 또 일부의 제한적인 경우에만 구입자 조건을 수락할 수 있다고 올려놓는다.

이렇게 해야 판매자에게 호감을 살 수도 있다. 캘리포니아주에서는 판매자 또는 구입자가 어떤 조건을 내세우지 않고도 계약을 할 수 있다.

하지만 1~4동의 단독주택 매매에서는 판매자가 구입자에게 ‘결함보고서’ (TDS), 또는 ‘자연재해 위험 보고서’(NHD)를 계약서를 제출하면서 전달하거나, 캘리포니아주 부동산 협회(CAR)에서 만든 표준 계약서에 의하면 판매자는 7일 이내에 이들 보고서를 구입자에게 전달해 주고 보고서를 받았다는 확인서를 받아야 한다. 그렇지 않으면 계약서를 수락한 후 계약을 취소할 수 있다.

법에 의하면 이들 서류를 사람으로부터 직접 받은 경우에는 받은 날짜로부터 3일 후, 우편으로 받았을 때는 5일 이내까지 언제든지 계약 취소를할 수 있는 권리가 있다.

많은 판매자가 생각하기를 에스크로에 예치된 구입자의 계약금이 판매자의 돈으로 착각하는 사람들이 있다. 법의 원칙은 만약 에스크로 조건이 이루어지지 않았다면 판매자의 돈이 아니다.

최근에 한인 부동산 업자 서모씨는 구입자 박모씨의 숏세일 계약을 ‘U 에스크로’에 개설했다. 숏세일이 수락되면 구입자의 계약금 5,000달러 가운데 부동산 업자 서씨가 3,000달러를 갖는다고 계약을 했다.

커미션 외에도 구입자로부터 4,000달러를 추가로 더 받는 조건이었다. 문제는 한인에스크로 회사에서 에스크로 종결 이전에 부동산 업자가 소속되어있는 C 부동산회사에 지불해야 할 돈을 판매원 서씨에게 직접 돈을 전달했다.

서씨는 부동산 면허증이 취소됐다. 에스크로에서 불법으로 서씨에게 돈을 지불 한 것이다. 구입자의 예치금을 법대로 지불하지 않았다.

구입자가 에스크로에 예치한 돈은 구입자의 돈이다. 에스크로 에이전트는 에스크로 계약서 지침에 의한 모든 조건이 이루어 질 때까지 구입자로부터 받은 돈과 판매자로부터 받은 서류를 예치한 사람에게 되돌려 주거나, 또는 상대방에 전해주지 않고 보관해야 한다.

(213)255-5768

<김수진 변호사 / 호프 법률그룹>