[상업용 부동산 시장]

글로벌 경제 둔화 우려 속에도 상업용 부동산 시장이 호조세를 유지하고 있다. 완연한 경제 성장을 바탕으로 상업용 부동산 시장은 내년에도 탄탄한 성장세가 예상된다. ‘미국 부동산중개인협회’(NAR)가 지난달 24일 발표한 4분기 전망 보고서에 따르면 ‘국내총생산’(GDP) 증가가 기업 지출 증가, 고용시장 성장, 상업용 부동산 건설 증가로 이어지면서 상업용 부동산 시장 회복 발판을 제공하고 있다. 올해도 꾸준한 성장을 이어온 상업용 부동산 시장이 내년까지 성장세를 무난히 이어갈 것이라는 전망이다. 그러나 복병도 있다. 일본과 유럽을 기점으로 한 세계 경제 위기설의 향방에 따라 상업용 부동산 시장 전망도 영향을 받게 된다. 유럽 경제위기로 4분기 GDP가 소폭 낮아질 전망인데 GDP가 3%대를 넘지 못하면 상업용 부동산 시장의 성장세도 둔화될 수밖에 없다. 세계 경제 둔화로 다시 정체될 것인가 아니면 국내 경제 회복을 바탕으로 회복세를 유지할 것인가 갈림길에 놓인 상업용 부동산 시장의 현황과 전망을 알아본다.


■ 사무실, ‘고용시장 회복 가장 큰 수혜’

한동안 침체에서 회복되지 못했던 사무실 부문도 내년 중 회복세가 뚜렷이 전망된다. 고용시장이 개선되면서 사무실 건물에 대한 수요가 급증, 공실률이 하락하고 임대료가 오르는 등 내년 뚜렷한 회복세를 나타낼 것으로 보인다.

NAR에 따르면 올해 4분기 약 15.7% 수준을 나타내고 있는 사무실 건물 공실률은 내년 4분기에 약 15.6%로 소폭 하락할 전망이다. 사무실 부문의 공실률은 기타 상업용 건물 부문보다 여전히 높은 수준이지만 고용시장 전망이 밝아 앞으로 지속적으로 하락할 것으로 기대된다.

사무실 건물 공실률이 전국에서 가장 낮은 지역은 정부기관과 관련기업들이 밀집한 워싱턴 DC로 약 9.3%로 집계됐다.

이어 뉴욕(약 9.6%), 아칸소주 리틀락(약 11.6%), 샌프란시스코(약 12.2%) 등의 지역도 사무실 공실률이 낮은 지역으로 조사됐다.

기업 지출이 늘어 사무실에 대한 임대수요가 높아질 것으로 기대되면서 임대료 전망도 밝다. 사무실 임대료는 올해 약 2.4% 상승한 뒤 내년에도 약 3.3% 더 오를 전망이다.

사무실 건물에 대한 순 임대면적은 올해 약 3,560만스퀘어피트에서 내년 약 4,880만스퀘어피트로 확대될 것으로 NAR 측은 내다봤다.


■ 산업용 건물, ‘일부 지역 매물난 현상’

산업용 건물 부문의 전망은 매우 밝다. 수년간 조금씩 회복세를 보이면 체력을 키워온 산업용 건물 부문은 내년 중 공실률 대폭 하락, 임대료 상승 등의 회복세가 이어질 전망이다.

최근에는 공장, 창고에 대한 임대 및 매매 수요가 동시에 증가하면서 시장에 나온 매물이 씨가 말라가는 매물 ‘품귀현상’까지 나타나고 있다. 관련 업계 에이전트들 사이에서도 매물이 없어 힘들다는 하소연까지 터져 나올 정도다.

NAR에 따르면 그동안 매분기 하락을 거듭한 산업용 건물의 공실률은 올해 4분기 약 8.8%에서 내년 4분기 약 8.4%로 더 떨어질 전망이다. 현재 전국에서 산업용 건물 공실률이 가장 낮은 지역은 극심한 매물 부족현상을 겪고 있는 남가주 지역이다.

중국, 인도를 비롯한 아시아권 국가와의 교역량이 많고 최근 제조업 활동이 활발해진 남가주 중에서도 오렌지카운티의 공실률은 약 3.6%로 전국에서 가장 낮았고 LA의 공실률도 약 3.7%로 매우 낮다.

시애틀(약 5.8%), 마이애미(약 6%), 팜비치(약 6.5%) 등의 지역도 산업용 건물 공실률이 낮은 지역에 속했다. 산업용 건물에 대한 임대료는 올해 약 2.4% 정도 오를 전망이고 내년에는 올해보다 약 2.9% 추가 상승할 것으로 예측됐다.


■ 상가 건물, ‘점점 세입자에게 불리해져’

최근 경제 회복 조짐과 함께 가게 자리를 찾는 수요가 늘면서 상가 건물의 회복세도 감지되고 있다. 상가 건물의 경우 이미 임대료가 오르기 시작했고 임대협상 때 건물주가 제공하는 혜택도 점차 줄어드는 추세다. 그래도 기존사업 확장이나 신규사업 추진을 위해 상가 건물을 찾는 임대 수요는 당분간 꾸준히 증가할 전망이다.

상가건물에 대한 공실률은 현재 약 9.7% 수준에서 내년 말 약 9.5%까지 하락할 것으로 전망됐다. 현재 상가건물 공실률이 전국에서 가장 낮은 지역은 샌프란시스코로 약 3.9% 수준이다. 샌호제의 경우 공실률이 약 4.6%, 오렌지카운티 약 5.2%, 뉴욕 롱아일랜드 지역은 약 5.3%로 공실률이 낮다.

상가건물에 대한 임대료 역시 꾸준한 상승세를 탈 전망이다. 올해 약 2% 오를 것으로 보이는 상가건물 임대료는 내년에도 약 2.5% 상승세를 유지할 것으로 예측됐다. 상가건물에 대한 순 임대면적은 올해 약 1,140만스퀘어피트에서 내년 약 1,890만스퀘어피트로 확대될 전망이다.


■ 아파트, ‘회복 정점 도달’

아파트를 포함, 다가구 임대주택 부문만 유일하게 공실률 상승이 전망되고 있다. 아파트 부문의 공실률은 올해 4분기 약 4%대를 유지중이지만 내년 말쯤 약 4.3%로 대폭 오를 것으로 전망됐다.

공실률이 5%를 넘으면 아파트를 찾는 테넌트보다 매물이 많아 테넌트에게 유리한 상황으로 여겨진다. 아파트 부문의 경우 그동안 수요가 폭발적으로 증가해 임대 매물이 많이 부족한 상황이 수년간 지속됐다.

최근 신축이 크게 늘면서 공급이 수요를 어느 정도 따라잡고 있는 과정이다.

그래도 수요는 여전히 높아 임대료 상승은 지속될 전망이다. 올해 아파트 임대료는 지난해보다 약 4%를 오를 전망이고 내년에도 약 3.9% 정도 더 상승할 것으로 NAR 측은 예측했다.

현재 아파트 공실률이 가장 낮은 지역은 남가주 오렌지카운티이다. 오렌지카운티 지역의 아파트 공실률은 약 2.2%로 빈 아파트 찾기가 쉽지 않은 지역이다.


<준 최 객원기자>