내년 중 이자율이 오르고 젊은 층 구입자 늘어날 것으로 보여 주택 구입이 올 연말보다 다소 불리해질 전망이다.

집을 구입할 계획이라면 새해전 구입을 목표로 삼는다. 이자율이 낮고 경쟁이 덜해 주택 구입 적기로 여겨진다.

[언제 집을 살까?]

집은 언제 구입하는 것이 가장 좋을까? 주택 구입을 앞두고 있는 사람들은 한결같이 집을 구입할 최적의 타이밍을 재기 위해 저마다 안간힘이다. 비싼 집을 구입할 때나 저렴한 집을 장만한 때, 첫 주택 구입자나 재구입자나 모두 집을 ‘언제 사야 할지’가 가장 궁금하다. 최적 타이밍을 잡기 위해 주택가격 동향, 이자율 동향, 대출조건 변동 등을 신경 써야 하고 시장이 셀러스 마켓인지 바이어스 마켓인지도 관건이다. 그렇지만 주택 구입 최적의 타이밍을 정확히 집어낼 수 있는 사람은 아무도 없다. 대신 다음의 세 가지 질문에 대한 답변이 ‘예’라면 필요한 주택 구입에 나서볼 만하다. 집을 구입할 마음이 있는가, 재정적으로 준비가 되어 있는가, 크레딧 기록이 준비되어 있는가. 답변이 모두 ‘예’라면 올 연말을 주택 구입 적기 삼아도 좋을 듯 싶다. 주택 구입 여건이 지난해와 연초보다 다소 유리해졌기 때문이다.


■주택 가격 안정화 뚜렷

주택 가격 상승세가 부담스러워 주택 구입을 미뤘다면 해가 바뀌기 전 주택 구입에 다시 나서 볼 만하다. 고공행진을 거듭하던 주택 가격의 상승세가 크게 꺾였고 당분간 가격 둔화세가 상당기간 이어질 조짐이다.

S&P 케이스 실러 주택가격지수에 따르면 지난 8월 20대 도시의 주택 가격은 연간 대비 약 5.5% 오르는데 그쳤다. 전달의 상승폭인 약 6.7%에 비해 뚜렷한 둔화세를 나타냈다.

전국 주택 가격 역시 7월 상승폭인 약 5.6%에서 8월 들어 5.1%로 한풀 꺾인 모습이다. 직전해에 주택 가격이 20%씩 오르던 것에는 비교도 되지 않는 상승폭이다.


■ 이자율 하락세

모기지 이자율이 주택 구입 결정 기준이라면 지금 집을 구입하지 않을 이유가 없다. 상승 전망을 앞두고 있던 이자율이 다시 하락세로 돌아서며 주택 구입 수요를 자극중이다.

11월 셋째 주 30년 만기 고정 금리는 예측과 달리 돌연 하락, 4% 미만을 떨어져 3.99%를 기록했다. 재융자용 15년 만기 금리도 동반하락, 약 3.17%로 집계됐다.

미국 경제가 호전 중이지만 유럽과 일본의 실망스런 경제 실적으로 투자자금이 다시 미국 국채시장으로 몰려들어 이자율 하락을 이끌었다. 낮은 이자율이 지속되면서 연말을 앞두고 재융자는 물론 주택 구입 수요가 반짝 살아났다. 10월 중 재판매 주택 거래가 1년래 가장 높은 실적을 기록했고 11월 둘째 주 주택 구입 모기지 대출 신청이 전주보다 약 12%나 증가했다.


■ 한층 완화된 대출 기준

주택시장 붕괴를 몰고 온 ‘묻지마’식 대출 관행까지는 아니지만 최근 대출기준을 완화하는 은행들이 많이 늘었다. 이미 자체적으로 대출기준을 낮춘 소규모 은행이나 지역 은행은 물론 대형 은행도 대출기준 완화에 동참 중이다. 부동산 웹진 리얼티 타임스에 따르면 웰스파고 은행은 FHA 융자 신청기준이 되는 크레딧 점수를 기존 640점(중간 점수)에서 600점으로 대폭 낮췄다.

JP 모건 체이스 은행은 일부 지역을 중심으로 점보 융자와 컨포밍 융자의 ‘담보대출 비율’(LTV)을 완화해 모기지 대출 발급 확장에 나서고 있다.

해마다 연말이면 은행들은 대출 수요가 감소하는 것에 대비해 자체적으로 대출기준을 조금씩 낮추기 때문에 연말은 모기지 대출 신청에도 유리한 시기다.


■ 구입 경쟁 한층 덜해

일년 중 다른 바이어들과의 경쟁을 피해 집을 구입할 수 있는 유일한 시기가 이때다.

바이어들이 줄기 시작하는 10월부터 크리스마스 연휴가 끼어 있는 12월까지가 1년 중 주택구입 경쟁이 가장 덜한 시기다. 나머지 기간에는 바이어들의 구입활동이 활발하고 특히 3월부터 9월 사이는 구입 경쟁이 절정에 이른다.

몇 년 전부터 새해가 시작되는 1월부터 집을 보러다니는 바이어들이 부쩍 늘어 연말만 넘기면 주택 구입 전쟁은 다시 시작된다.

주택 구입 수요가 감소했다고 해도 마음에 드는 집은 꼭 바이어 한두명씩 달라붙어 경쟁이 있게 마련이다. 구입 경쟁을 피해 원하는 집을 구입하려면 연말을 공략하는 것이 좋다. 바이어가 감소하는 연말에는 다급해지는 셀러가 상대적으로 늘어 좋은 조건으로 집을 구입할 수도 있다.


■ 내년 이자율 상승 전망

당초 예상대로 모기지 이자율이 내년부터 오르기 시작하면 집을 구입할 최적의 타이밍을 놓치기 쉽다.

이자율이 본격적인 상승을 앞두고 있는 올 연말이 모기지 이자율 기준으로 볼 때 집을 구입할 최적의 타이밍에 가깝다. 기관이나 업체별로 조금씩 차이를 보이고 있지만 내년 중 모기지 이자율이 오를 것이라는 전망은 동일하다.

‘모기지은행가협회’(MBA)는 현재 4% 수준인 모기지 이자율이 1년 뒤인 내년 말 약 5.1%까지 오를 것으로 전망중이다. 이자율이 1%포인트만 올라도 모기지 페이먼트가 월 수백달러씩 오르기 때문에 주택 구입 여건이 상당히 불리해진다.

주택 구입 계획이 있다면 구입 시기를 더 늦추지 말고 이자율이 본격적으로 오르기 전인 올 연말을 구입 시기로 공략해 볼 만하다.


■ 젊은층 주택 구입 증가 전망

최근 밀레니엄 세대의 주택 구입 전망이 우울하다는 보도가 많다. 그러나 내년에는 일부 변화가 예상된다. 낮은 다운페이먼트 프로그램이 실행되면 젊은층과 첫 주택 구입자들이 다시 주택 구입에 나설 것으로 전망된다.

경기 침체 여파를 피해 그동안 부모의 집에 얹혀 살았던 젊은층 사이에서 주택 구입에 대한 열망이 여전한데 내년부터 본격적인 주택 구입이 시작될 것이라는 전망이다.

만약 그동안 억눌렸던 젊은층의 주택 구입 수요가 내년 중 터져나오면 아무래도 주택 구입 경쟁이 다시 불붙을 수밖에 없겠다. 복수 오퍼 현상, 셀러스 마켓 현상이 발생하면 주택 구입 여건이 불리해진다.