▲신탁자금

신탁자금(trust fund)은 고객의 돈을 맡아서 공정히 관리하는 대리인의 계정이며 고객을 위해 받은 모든 자금을 이 계정에 예치하게 된다.

에스크로 대리인(escrow officer)과 부동산 브로커(real estate broker)는 자신의 개인 자금과는 별도이며 법적으로 분리된 계정이다. 신탁자금과 대리인 자신의 자금을 섞었을 때는 혼합자금(commingling fund))이라고 하며, 고객의 돈을 무단 사용 때는 횡령(embezzlement)으로 처벌의 대상이 된다.

대리인은 신탁자금의 부당한 사용은 결과적으로 고객이 손해를 입게 되며 금전상의 손해에 대하여 법적책임이나 면허정지 처분을 받게 된다.

주정부 사업 감독국(Dept. of Business Oversight)은 독립 에스크로 회사(independent escrow company)의 신탁자금과 계정을 감시하고 감독하는 주정부 기관이다.

신탁자금은 특별한 방법으로 다루어져야 하며 다음과 같은 사항들을 숙지해야 한다.

- 고객의 신탁자금은 에스크로회사의 운용자금과 별도로 분리해야 한다.

- 에스크로 신탁계정 잔고상의 불일치 유무를 정기적으로 점검한다.

- 에스크로 담당자는 개인 또는 회사의 운용자금을 혼합하면 위법이다.

- 개인 또는 회사의 소유자금은 신탁자금과 함께 은행계좌에 예치할 수 없다.

- 고객의 신탁자금은 에스로가 끝날 때까지 임시로 보관하게 되므로 이 자금을 철저하게 관리해야 한다.

- 신탁예금은 연방예금보험공사(FDIC)가 보증하는 신탁계정에 예치된 자금의 경우 각 고객은 예금공사의 규정에 의거하여 현재 25만달러까지 지불보장을 받는다.

- 에스크로 회사는 매 고객에 대해서 에스크로 서류철 번호가 정해진다. 만일 정해진 에스크로 서류철 번호에서 고객의 신탁자금이 부족할 때 다른 고객의 서류철에 있는 자금을 불법으로 대체한다면 에스크로 회사의 면허 취소는 물론 개인적으로 형사 처벌을 받게 된다.

- 관련 서류와 함께 신탁자금의 영수와 지출을 규정에 의해 적확한 기록을 유지해야 한다.

- 매매거래에 대한 신탁자금 영수와 지출의 기록을 수용할 수 있는 서류를 갖추어야 하고 정확하고 완전해야 한다.

- 에스크로는 고객에 대한 신탁책임이 있고 예금을 영수하고 지출한 신탁자금의 회계장부를 유지해야 한다.

- 신탁자금의 인출은 매매당사자의 서면동의 없이는 절대로 지출할 수 없다.

- 매매거래에 근거한 신탁자금의 잔고 회계장부를 유지해야 한다.

- 주정부 사업감독 법인국의 에스크로 회계 감사에 대한 만반의 준비가 필요하며 감사관들은 95%정도의 비리를 정확하게 적발한다.


▲에스크로 재정법

에스크로 회사에는 매매거래를 위한 거액의 신탁기금이 예치되어있기 때문에 주정부 사업 감독국의 강력한 규제를 받게 된다. 주 정부 재정법에 규정된 조항은 다음의 어느 한 조항이라도 위반하게 되면 영업정지, 면허박탈 또는 형사 처벌을 받게 된다.

- 고객의 신탁예금 도용 및 횡령

- 에스크로 회사의 자산상태 불능

- 주 사업 감독국의 지시 불응 및 비협조

- 고객에 대한 불리하고 유해한 영업행위

- 에스크로 회사로서 허용되지 않는 불법행위

- 에스크로 법과 주정부 관련법 위법행위

- 감독국이 요구하는 에스크로보석금 가입 불이행

- 감독국의 회계감사 거부

주정부 감사관은 사전예고 없이 에스크로 회사에 불시 도착하여 감사를 실시하는데, 문제가 있는 에스크로 회사는 수시로 감사를 받게 된다.

이 회계감사는 주정부 사업 감독국이 관할하는 에스크로 회사만 해당된다.

따라서 에스크로 회사는 언제나 만반의 감사 준비가 되어 있어야하며, 주정부 감사관의 감사 비용도 에스크로 회사 측에서 지불해야하는 폐단이 있다.

에스크로 업무에 관련된 일부 한인과 미국인 소유의 에스크로 회사들이 적발된 적이 있었다.

이들 회사들은 고객이 믿고 맡겨놓은 수십만 달러에서 수백만 달러의 신탁예금을 도용한 혐의를 받았다. 결과적으로 그 회사들이 영업정지와 면허를 박탈당했고, 불법을 저지른 관련자들이 형사처벌을 받았다.

이외에도 일부 부동산 교환회사(exchange company)가 고객의 자금을 유용하거나 부동산 교환회사가 파산을 하기도 했다.

그리고 한인 에스크로 회사에서 거액의 은행 융자금을 받아 에스크로에 예치한 신탁예금을 에스크로가 종결되기 전에 전액을 판매자에게 불법으로 지불한 관계로 은행으로부터 소송이 걸려 있는상태다.

문의 (323)735-4000

www.hanmiescrow.net

<조익현 <한미 에스크로(주) 대표>>