[에스크로 상식]

부동산과 사업체 매매과정에서 에스크로가 절대적으로 필요하다는 것을 이미 수차례 언급했다. 매매 과정에서 많은 법적 문서와 기술적인 문제들을 해결해야 하므로 매매 당사자만으로는 원만한 거래가 힘들다. 그러므로 거래 종결을 위한 기술적인 능력과 공신력이 있는 에스크로 회사가 필요한 것이다.

에스크로 회사가 하는 업무는 대략과 다음과 같다.

1. 에스크로 회사는 법적 소유권 증서와 담보설정서, 매매대금을 관리하고 거래 당사자 간 계약조건이 충족되었을 때 매입자에게 소유권 양도증서를 전달하고 판매자에게는 판매대금을 지불하는 업무를 수행한다.

2. 에스크로를 오픈하면 에스크로 회사에서는 해당 부동산에 대한 담보열람 조사를 타이틀 보험회사(title insurance company)에 의뢰하게 된다. 타이틀 보험회사에서는 부동산에 있었던 소유권의 양도, 이전, 담보설정, 법적 문제, 세금관계, 카운티 등기소에 등기된 모든 제반사항의 기록을 발췌해 작성한 보고서를 에스크로 회사에 보내는데 이 보고서를 기초 소유권 조사서 또는 등기열람서(preliminary title report)라고 하며 또는 ‘prelim’이라고도 한다.

3. 등기열람서를 부동산 매입자나 은행에 보내서 서류를 검토하도록 한다.

4. 부동산 융자를 신청할 때 에스크로를 개설했다는 인증된 에스크로 계약서(certified escrow instructions)와 등기열람서를 은행이나 금융기관에 보내야만 융자 수속이 시작된다.

5. 부동산 판매자와 매입자의 신상명세서(statement of information)를 에스크로 회사가 접수해 title company로 보내면 그 회사에서는 개인 신상명세서를 기준으로 담보권과 역대 부동산에 대한 계보를 조사한 다음 등기열람서를 작성하게 된다.

6. 에스크로 오피서는 매매에 관계되는 은행, 부동산 브로커, 소유권 보험회사, 판매자, 매입자와 수시로 진행과정을 점검하고 연락을 취하게 된다.

7. 에스크로 회사는 판매자가 부동산을 담보로 잡고 융자 받았던 부채를 결재하겠다는 청구서를 금융기관 및 저당권자로부터 받아 에스크로가 종결될 때 타이틀 회사를 통해 이를 청산하게 된다.

8. 에스크로 담당자는 매입자의 금융대출 결재가 나면 융자서류를 신청한다. 융자서류가 에스크로 회사에 도착하면 에스크로 담당자는 차주(borrower)에게 연락, 융자서류에 서명하도록 한다.

에스크로 오피서는 서명된 융자서류와 공증된 신탁 저당 증서(deed of trust) 사본과 함께 금융기관에서 필수적으로 요구되는 화재보험 증서를 은행에 전달하면 서명된 융자서류를 검토한 후에 이상이 없는 경우, 최종적으로 융자금을 내주게 된다. 원본 신탁저당증서는 에스크로에서 타이틀 회사로 직접 보내 카운티 등기소에 등기하도록 한다.

은행 측은 융자대금을 직접 타이틀 회사로 보내며 에스크로가 종결할 때 타이틀 회사는 판매자가 가지고 있는 모든 채무와 소유권 보험회사의 소유권 보증 보험료를 공제한 후 남는 잔금을 에스크로 회사로 보내오게 된다.

9. 에스크로가 끝날 무렵 부동산을 매입하는데 필요한 자금, 융자비용, 화재 보험료, 에스크로 경비 등을 계산한 다음 매입자로부터 필요한 구입대금을 보증수표(cashiers’ check) 또는 전자 송금을 받아 에스크로 종결을 준비하게 된다. 매입자가 구입대금을 에스크로 회사에 예치하기 전까지는 에스크로 회사는 은행 측에 매입자의 융자금을 요구하지 않기 때문에 매입자는 에스크로가 끝나기 적어도 2-3일 전에는 구입대금을 예치해야 한다.

10. 에스크로 회사는 부동산 판매자로부터 공증된 양도증서(grant deed)를 받아 둔다.

11. 에스크로가 끝날 무렵 에스크로 회사는 부동산이 위치한 카운티 등기소에 등기될 양도증서, 신탁저당 증서 등 필요한 서류를 받은 다음 에스크로 회사는 등기문서를 등기하도록 지시서를 보내면 타이틀 회사가 등기를 대행하게 된다.

12. 연방 정부와 주 정부, 시 정부가 요구하는 서류를 판매자나 매입자로부터 받아 법으로 요구되는 사항들을 판매자와 매입자에게 알리고 이를 이행하도록 한다.

13. 카운티 행정부나 시 조례에 의한 규정을 준수하겠다는 내용의 서류를 제출해야 할 때도 있다.

14. 에스크로 기간에 합의된 모든 내용과 사항들이 이행되고 있는지 수시로 검토하고 에스크로 종결을 위해 필요한 등기문서나 필요한 문서를 판매자와 매입자로부터 받아 보관한다.

15. 에스크로 기간에 에스크로 회사는 은행 부채, 세금체납, 판결에 의한 유치권(judgment lien), 건물 공사에 대한 공사 대금청구권(mechanics’ lien) 등이 있을 경우 판매자의 모든 채무를 청산해야 에스크로가 종결된다.

16. 에스크로가 종결되면 에스크로 종결계산서(escrow closing statement 또는 settlement statement)를 작성하고 매매대금을 매각자, 부동산 중개인, 에스크로 또는 관계되는 사람에게 지불하게 된다.

17. 에스크로가 종결하면 에스크로 계산서, 소유권 보증보험증서(policy of title insurance), 양도증서, 신탁저당 증서와 기타 증빙서류를 판매자와 매입자 또는 관계되는 사람에게 전달하게 된다.

에스크로 담당자는 판매자와 매입자, 부동산 중개인으로부터 절대 간섭을 받지 않는 중립적인 입장이 되어야 한다. 매매 당사자의 비밀을 보장해 주고 해당 관계자 이외는 정보가 누설되어서도 안된다.

한 예로, 부동산 감정회사는 에스크로 회사에 대해 부동산 매매가격을 알 필요가 없으며, 유치권(lien)을 청구하는 변호사도 매매가격을 알 필요가 없다. 만약 에스크로 관계자가 그들에게 정보를 제공하게 되면 에스크로는 법적 책임을 면치 못하게 된다.

문의 (323)735-4000www.hanmiescrow.net

<조익현, 한미 에스크로(주) 대표>