[모기지 대출 어려운 주택 유형]

주택 구입에 실패하는 가장 흔한 이유 중 하나가 모기지 대출을 받지 못해서다. 대부분 크레딧 점수나 소득 수준 등 대출조건이 은행 측 기준에 미치지 못해 모기지 대출을 거절당하게 된다. 바이어가 은행 측 기준을 만족하는 대출조건을 갖추고도 모기지 대출이 나오지 않는 경우도 있다.

만약 구입하려고 하는 주택에 결함이 있거나 비 일반적인 주택이라면 완벽한 대출조건을 갖추고 있음에도 불구하고 모기지 대출이 거절된다. 적절한 허가 없이 증개축이 실시된 주택이나 일부모빌 홈 등은 일반적인 모기지 대출 절차에서 제외되는 주택 유형들이다. 모기지 대출이 거절되기 쉬운 주택 유형이라도 사전에 적절한 준비를 통해 얼마든지 구입이 가능하다. 모기지 대출이 쉽지 않은 주택 유형과 대출신청 준비방법 등을 알아본다.


◇ ‘매뉴팩처 홈’ (Manufactured Home)

매뉴팩처 홈을 구입할 때는 일반 모기지 대출을 통한 구입이 거의 불가능하다. ‘모빌 홈’으로 더 잘 알려진 매뉴팩처 홈은 건물 이동과 운반이 자유롭다는 위험성 때문에 일반 대출은행에서는 대출을 꺼리는 유형의 주택이다.

매뉴팩처 홈 구입 때 유일한 대출수단은 ‘연방주택국’(FHA)이 보증하는 FHA 융자다. 일반적인 유형의 주택 구입과 마찬가지로 매뉴팩처 홈 구입 때에도 3.5% 다운페이먼트만으로도 FHA 융자를 받을 수 있다.

3.5% 다운페이먼트만 마련되면 FHA 융자 한도액 내에서 대출을 받아 매뉴팩처 홈 구입에 나설 수 있지만 다만 몇 가지 제한사항이 있다.

매뉴팩처 홈의 경우 일반적으로 전문 거래업체를 통해 구입된 뒤 매뉴팩처 홈 단지로 옮겨지고 해당 부지에 영구적으로 부착된다. 만약 매뉴팩처 홈을 팔려고 내놓은 셀러가 부지에 부착된 주택을 한 번이라도 이동한 기록이 있으면 FHA 융자를 받을 수 없다.

융자 승인 전 매뉴팩처 홈 설치 전문업체로부터 주택이 부지에 영구 부착되었음 확인하는 서류를 첨부해야 하고 융자 승인에 필요한 중간 크레딧 점수는 약 640점으로 높지 않은 편이다. 일반 은행들이 매뉴팩처 홈에 대한 모기지 대출을 꺼리는 이유는 단 한가지다. 주택의 이동이 용이하기 때문에 은행으로서는 대출 위험이 높아질 수밖에 없다.

◇ 조립식 주택 ‘모듈러 홈’ (Modular Homes)

조립식 건물인 모듈러 홈은 매뉴팩처 홈에비해 모기지 대출이 덜 까다롭다. 공장에서 침실이나 주방 등 주택의 각 부분을 규격화하여 대량 생산한 뒤 해당 부지에서 조립하는 방식으로 건축되는 주택이 모듈러 홈이다.

그러나 매뉴팩처홈과 달리 건축 때 주택의 각 부분이 해당 부지에 영구부착되기 때문에 대출 때 일반 주택과 거의 동일한 기준이 적용된다. 주택 이동에 대한 위험성도 거의 없어 바이어의 대출조건이 갖춰져 있다면모기지 대출 때 큰 어려움은 없다.

거주용 주택으로 구입한다면 FHA융자의 경우 3.5%다운페이먼트로 대출을 받을 수 있고 컨벤셔널 융자는 약 5%의 다운페이먼트부터 대출이 가능하다. 일반 단독주택과 동일하게 분류되기 때문에 기타 대출조건도 거의 비슷하게 적용된다.

FHA 융자 신청 때 크레딧 중간점수가 620점만 넘으면 되고 융자액이 한도액(약 41만7,000달러)을 초과할 경우 10% 다운페이먼트가 필요하다.

◇ 보증 불가 콘도미니엄

융자 보증기관의 보증을 받을 수 없는 콘도는 일반 융자인 컨벤셔널 융자를 통한 구입이 힘들다. 보증 기준에 미치지 못해 위험 부담이 높은 대출로 여겨지기 때문에 비 컨벤셔널 융자를 받더라도 높은 이자율이나 높은 다운페이먼트 기준이 적용되는 등 불리함이 따른다.

보증을 받지 못하는 콘도의 경우 대부분 콘도가 위치한 단지와 관련된 것이 많다.

만약 막 신축된 콘도단지이지만 공공시설인 단지 내 놀이터나 공원, 수영장, 체육관 등의 시설이 건축되지 않은 경우 정부 보증기관인 프레디맥이나 패니매의 보증을 받을 수 없다.

또한 소유주가 단지 내 콘도 유닛의 10% 이상을 단독 소유하고 있거나 단지 거주자 중 실소유주 거주 비율이 일정 비율에 미치지 못한 경우도 컨벤셔널 융자 보증을 받기 힘들다. 단지를 관리하는 협회의 재정상태가 적자이거나 협회를 상대로 한 소송 등이 제기된 경우도 정부기관 보증을 받지 못해 불리한 대출 기준이 적용되는 것을 감수해야 한다.

◇ 불법 증개축 주택

적절한 허가 없이 불법으로 증개축 된 주택도 모기지 대출이 쉽게 나오지 않는다. 불법 증개축 사실이 밝혀지면 모기지 대출이 거절될 뿐만 아니라 해결 절차도 까다롭기 때문에 구입 때 특별한 주의가 요구된다.

불법 증개축 주택의 대표적인 사례로는 차고를 침실로 개조하거나 주택 일부 공간을 확장하는 공사다. 불법 증개축에 따른 문제로는 안전문제 외에도 주택가치 산정이 어렵고 감정가가 적절히 나오지 않는다는 것이다.

적절한 허가가 없기 때문에 벌금을 물 수도있고 최악의 경우 증개축 부분을 원상 복구해야 하는 경우도 있는데 이 때문에 가치를 인정받기 힘들다. 감정가 보고서에 불법 증개축 부분이 언급되거나 이에 따라 원상태대로 복구해야 한다는 의견이 나오면 모기지 대출은 십중팔구 거절될 가능성이 높다.

◇ 기타

이밖에도 수영장이 설치된 주택의 경우 수영장에 물이 차 있어야 하고 수영장 주변에 안전용 펜스가 설치되어야 모기지 대출에도 차질이 없다. 실내 바닥재 중 일부가 훼손돼 바닥재 밑의 콘크리트가 노출된 경우 반드시 적절한 수리가 필요하고 화재경보기와 함께 이산화탄소 감지기도 층별로 설치해야 주택감정 때 승인을 받을 수 있다.

지붕의 수명이 다 한 주택이나 전기배선 일부가 노출된 주택, 실내외 페인트가 많이 벗겨진 주택도 모기지 대출이 거절되기 쉬워 주택감정 전 적절한 수리가 필요한 주택 유형들이다.


<준 최 객원기자>