주택시장 침체 이후 작아졌던 집들이 다시 커지고 있다. 고에너지 비용과 치솟는 주택 관리 비용에는 아랑곳없이 새로 지어지는 주택의 크기지 점점 대형화 추세다. 주택시장 침체 직후 소형화 추세로 돌아섰던 신규 주택은 이후 4년 연속 꾸준한 성장을 거듭해 지난해 약 2,400평방피트로 테니스장 1개 크기보다 커졌다. 신규 주택의 크기가 예상과 달리 대형화 추세로 돌아선것은 큰 집을 선호하는 소비자들의 욕구가 가장큰 요인이다. 주택 대형화 추세와 원인 등을 분석한다.


◇주택 대형화 추세 여전

주택시장 침체와 더불어 사라질 것으로 여겨졌던 대형 주택 ‘맥 멘션’ (McMension) 추세가여전하다. 모기지 페이먼트 부담에 따른 소형주택 선호 추세, 자녀 출가 후 노부부 가구 증가 등으로 주택 크기가 줄어들 것으로 예상됐으나 실제로 그렇지 않은 것으로 나타났다. 새로 지어지는 주택의 크기가 예상과 달리 대형화 추세로 돌아섰다.

최근 발표된 연방센서스국 자료에 따르면 신규 주택의 크기는 주택시장 침체 직후인 2008년부터 2년 연속 작아지기 시작했다. 그러나 이듬해인 2009년부터 지난해까지 꾸준히 대형화 추세를 보이며 대형 주택을 여전히 선호하는 주택시장의 추세를 반영했다. 지난해 지어진 신규 주택의 중간 크기는 약 2,384평방피트로 테니스코트 1개의 크기를 넘어선 것으로 집계됐다.

주택시장 침체기간에도 ‘큰 집’에 대한 수요가 사라지지 않은 것으로 앞으로도 대형화주택 선호현상이 이어질 전망이다. 1970년 약1,525평방피트에 머물던 신규 주택의 크기는약 45년 후 약 800평방피트 넓어졌고 지난 10년간 해마다 평균 약 25평방피트씩 꾸준히 커져 왔다.


◇주택 소형화 예상 빗나가

주택시장 침체기를 거치며 소형 주택이 주택시장을 지배하게 될 것이라는 예상은 현재로서는 빗나간 것으로 보인다. 에너지 비용이 치솟고 사상 최악이라는 주택시장 침체기를 겪는동안에도 주택의 크기는 꾸준히 늘어났기 때문이다. 실제로 주택 시장 침체 직후인 2008년주택 크기가 작아지기 시작, 2009년에는 신규주택의 중간 크기가 약 2,135평방피트까지 줄어든 바 있다.

당시 주택 건설업계에서는 이같은 추세가 지속될 것으로 여기며 대형 주택의 시대가 다시돌아오기 힘들 것이라는 판단이 지배적이었다.

그러나 이듬해인 2010년부터 주택 크기는 곧바로 대형화 추세로 접어들기 시작했다. 침체기를거치며 주택의 크기가 감소한 것은 큰 집에서살고 싶은 소비자들의 욕구가 사라진 것이 아니라 신용경색 등 경기 침체에 따른 영향이 크다는 분석이다.

NAHB가 지난해 실시한 설문조사에 따르면소비자들이 선호하는 주택의 중간 크기는 지난해 실제 주택 중간 크기와 근접한 약 2,266평방피트인 것으로 조사됐다. 주택 건설업계에서는 모기지 대출 조건이 완화되면 대형 주택구입에 대한 관심이 더욱 높아질 것으로 보고 있다.


◇그림자 재고 대부분 중형 이하 주택

여전히 높은 수준의 그림자재고 물량이 신규 주택 대형화 추세를 이끌고 있다는 분석이다. 시장 조사기관의 집계에따라 현재 그림자 재고 물량은약 170만채에서 230만채 정도로 추산된다. 그림자 재고는 모기지 장기 연체로 차압 가능성이 높거나 이미 차압을 진행 중인 주택이지만 아직 시장에 나오지 않은 매물이다.

그림자 재고를 보유한 기관별로 처분 방식에차이를 보이고 있지만 언젠가 시장에 매물로공급돼 주택 가격을 압박할 수 있는 재고로 여겨진다.

그림자 재고는 중형 또는 소형 주택이 대부분으로 시장에 매물로 나올 경우 중소형 주택매물시장에 공급과잉이 예상된다. 주택 건설업계들은 이미 주택시장에 높은 비율을 차지하고 앞으로 대량 공급 가능성이 높은 중소형 주택과 차별화된 대형 주택 건축에 미래의 승부수를 걸고 있는 상황이다.


◇우량 대출자 겨냥한 대형 주택 건설 추세

모기지 대출이 원활하던 2006년에 비해 여전히 까다로운 모기지 대출 여건도 신규 주택대형화 추세의 요인이다. 모기지 대출여건이 최근 크게 개선된 모습이지만 은행들은 여전히크레딧 점수가 높고 과거 주택 구입 기록이 있는 대출자를 선호하는 추세다.

주택 재구입자들 가운데는 규모가 이전 주택보다 큰 주택을 구입하는 비율이 높다. 대출 은행이 선호하는 우량 대출자들 역시 소형 주택보다는 대형 주택을 찾는 비율이 월등히 높기때문에 주택 건축업체들이 앞 다퉈 신규 주택의 크기를 키우고 있다.

반면 크레딧 점수가 낮아 모기지 대출 승인확률이 낮거나 소득 수준이 비교적 낮은 생애첫 주택 구입자들은 대형 주택보다는 소형 주택을 선호하는 경향이 뚜렷하다.

소형 주택 선호자들의 모기지 대출 확률이낮은 점도 주택 건축업체들이 소형 주택 보다는 잘 팔릴 것으로 예상되는 대형 주택 건축에나서는 요인이다.


◇대형 주택 선호는 소비자 본능

대형 주택에 대한 선호도는 일종의 소비자의본능이다. 현재 소득 정체나 경기 침체 등에 영향을 받아 원하는 크기보다 작은 집에 살지만소득만 개선되면 언제든지 큰 집으로‘ 업그레이드’ 하겠다는 소비자가 대부분이라는 분석이다.

‘전국주택건설업협회’ (NAHB)와 온라인 부동산 업체 트룰리아닷컴의 조사에 따르면 소비자들이 이상적으로 생각하는 주택의 크기는현재 거주 주택보다 약 17% 큰 크기라는 기대가 반영됐다. NAHB의 집계에 따르면 현재 약1,600평방피트 미만의 주택에 거주하는 비율이 약 35%로 가장 많은 것으로 나타났다.

반면 가장 선호되는 주택 크기는 약2,000~2,499평방피트로 설문 참가자 중 가장높은 25%가 답변했다. 제드 콜코 트룰리아닷컴 수석 이코노미스트는 “정책적으로 소형 주택 보급을 추진하거나 소득이 크게 감소하지않는 한 대형 주택 선호현상은 장기간 이어질것”이라며 “현재로서는 대형 주택이 주택시장의 대세로 볼 수 있다”고 월스트릿 저널과의 인터뷰에서 전망했다.


◇대형 주택 찾으니까 짓는다

신규 주택이 해마다 커지고 있는 것은 수요가 있기 때문이라는 분석이다. 주택 건설업계에 따르면 대형 주택 건축의 수익성이 높은 것은 아니지만 잘 팔리기 때문에 지을 수밖에 없다는 설명이다. 대형 주택에 대한 수요는 통계를 통해서 설명된다. 연방센서스국의 조사에 따르면 1999년과 2013년 사이 전반적으로 신규주택 건설이 감소했지만 소형 주택 건설이 가장 큰 폭으로 줄었다.

이 기간에 건평 약 1,400평방피트 미만의 주택 건설은 무려 약 75%나 감소했고 약1,400~1,799평방피트짜리 주택에 대한 건설도 약 50% 이상 사라진 것으로 나타났다. 그러나 지난해 새로 지어진 주택 중 건평 약1,800~2,399평방피트짜리 주택은 약 15만채였으며 2,400평방피트가 넘는 주택은 약 30만채가 지어졌다.


<준 최 객원기자>