주택을 구입하든, 재융자를 하든 많은 사람들이 가장 혼란스러워하고 부담스러워 하는 부분은 주택구입 관련 부대비용 및 융자 관련 비용인 것 같다.

지난 수년동안 모기지 금리가 사상 최저로 유지되면서 많은 사람들이 재융자를 했지만 이자율 낮추는 정도가 크지 않은 사람들은 들어가는 비용대비 실익이 크지 않아 재융자를 망설이는 경우가 많다.

예를 들어 현재 30년 고정으로 4% 후반이나 5% 초반의 이자율을 가지고 있는 손님들의 경우에는 지금 재융자를 하자니 들어가는 비용에 비해 돈 절약이 크지 않은 것 같고, 하지 않자니 손해를 보는 것 같은 생각이 들 수도 있다.

앞으로 이자율이 더 내려가면 그때 가서 재융자를 하면 될 텐데 만약에 올라갈 경우에는 정말 재융자의 기회를 잃어버리기 때문에 고민인 것이다. 이런 분들이 생각해 볼 수 있는 대안은 ‘No-fee(point) no-cost’ 융자이다. 즉 손님의 입장에서 비용을 전혀 들이지 않고 재융자를 하는 방법이다. 그런데 과연 비용이 전혀 들지 않는 융자는 실제로 존재하고 모든 손님에게 다 유리한 것인가? 비용 없는 융자가 어떻게 가능하고 또 어떤 사람들에게 유리한 상품인지 한번 살펴보자.

구입융자든, 재융자든 모든 융자에는 반드시 비용이 발생한다. 주택매매 거래가 성사되도록 중간에서 서류진행을 맡아하는 에스크로 회사에 지불하는 비용, 융자담당 렌더의 수많은 관련 직원, 감정사, 공증인에게 지불되는 비용, 타이틀과 관련된 비용 등은 누군가가 반드시 지불해야 한다. 그런데 과연 no-fee no-cost 융자는 이렇게 실제로 수천달러씩 발생하는 비용을 렌더나 은행이 아무 조건 없이 대신 내준다는 뜻일까? 물론 그렇지는 않다. 세상에 공짜는 없는 법이니까.

No-fee no-cost 융자의 이자율은 본인이 비용을 부담하는 융자의 이자율보다 높다고 보면 된다. 은행은 이자를 올림으로써 발생되는 이득으로 융자비용을 충당하는 것이다. 이러한 이득을 통상 2차 시장으로부터 오는 리베이트라고 부른다.

비용 없는 융자는 바로 이 리베이트를 이용하는 융자방법이다. 예를 들어 0 point에 이자율이 4%인 경우 4.25%로 융자를 받으면 약 1% 정도의 리베이트로 크레딧을 받을 수 있는데 이를 통해 융자비용을 감당할 수 있다. 융자금 40만달러라면 4,000달러의 크레딧을 받아 충분히 재융자 비용을 커버할 수 있게 된다. 이 비용 없는 융자는 5년, 7년과 같은 단기 고정상품보다는 30년이나 15년 고정상품으로 융자 할 경우에 더 유리하다.

왜냐하면 5년, 7년 단기 고정상품은 1%의 리베이트를 받기 위해 희생해야 하는 이자율의 폭이 너무 크기 때문에 적당하지 않는 경우가 많다. 하지만 융자금액이 60만달러 이상으로 큰 점보융자의 경우에는 융자상품에 관계없이 비용 없는 융자를 쉽게 할 수 있다.

비용 없는 융자는 지금 당장 현금을 쓰기를 원치 않는 사람이나 융자비용을 융자금액에 얹어 융자금액이 늘어나는 것을 싫어하거나, 감정가 때문에 늘릴 수 없는 사람의 경우에도 유용하게 쓸 수 있다. 또한 2~3년 안에 집을 팔수도 있을 것 같고 안 팔수도 있을 것 같은데 현재의 낮은 이자율로 우선 재융자를 하고 싶은 사람들도 충분이 이런 방법을 고려해 볼 수 있다, 특히 현재 4% 중후반의 이자율을 가지고 재융자를 망설이는 사람들에게는 이 비용 없는 재융자가 최상의 선택이라고 볼 수 있다.

비용 없는 융자의 또 다른 장점은 융자비용을 렌더가 책임지기 때문에 손님의 입장에서 바가지 쓸 염려가 없다는 것이다. 비용 없는 융자는 재융자 뿐만 아니라 집을 사는 구매융자의 경우도 당연히 쓸 수 있다. 에스크로 클로징 비용이 부족한 사람들은 이자율을 약간 높이고 여기서 발생하는 리베이트를 이용해 에스크로 비용을 감당할 수 있다.

결국 비용 없는 융자는 어떠한 이유에서든 주택을 오래 동안 소유하고 있지 않을 예정이거나 금방 재융자를 할 것 같은 사람들에게 적합하다고 볼 수 있다. 그러나 집을 오래 보유하거나 융자를 오래 유지할 계획인 사람들에게는 적합하지 않다고 볼 수 있다.

오히려 그 반대 개념인 포인트를 지불하고 이자율을 낮게 받는 것이 장기적으로 유리하다.

결국 재융자를 고려할 때는 ‘무조건 비용이 싼 것이 좋다’라는 생각은 옳지 않다. 융자비용 대비 세이브하는 금액의 정도를 남은 페이먼트 기간, 새로운 페이먼트 기간 등과 함께 꼼꼼히 비교해 재융자 여부 및 비용 지불 여부를 결정하는 것이 옳은 방법이라고 볼 수 있다.

문의(213)393-6334, (714)808-2491