모기지 장기 연체상태거나 이미 은행에 압류됐지만 주택시장에 아직 매물로 나오지 않은 주택을 ‘그림자 재고’(shadow inventory)라고 한다. 그림자 재고는 주택시장에는 골칫거리인 존재다. 은행이 압류절차를 완료한 뒤 경매 또는 차압매물 형식으로 시장에 내놓아 처분할 수 있는 주택 재고인데 처분 가격이 시세보다 훨씬 낮아 주택 가격을 떨어뜨리는 요인이다. 그림자 재고는 모기지가 연체 상태라도 은행 측과 합의를 통해 갚아야 할 대출금보다 낮은 가격에 판매하는 숏세일로도 처분이 가능한데 대개 시세보다 낮게 거래되기 때문에 주택가격 회복을 가로 막는 존재다. 감소 중인 것으로 알려졌던 그림자 재고 문제가 다시 수면 위로 떠올랐다. 일부에서는 그림자 재고 실제 수치는 여전히 주택시장을 위협할 만한 수준으로 조치가 필요하다는 지적이다. 그림자 재고 실상을 알아본다.


■그림자 재고 올 들어 급감

그림자 재고는 2008년 금융위기 직후 급격히 증가했다. 주택 가격이 떨어지기 시작하고 비정상적인 모기지 대출에 따른 페이먼트 부담이 늘어나면서 모기지 연체율이 급등했기 때문이다. 곧바로 은행에 압류되는 주택이 전국적으로 급증하기 시작하면서 유례없는 대규모 차압사태로 이어졌다. 2012년까지만 해도 은행들은 차압매물을 시장에 쏟아내며 활발하게 처분했지만 최근 들어 차압매물을 찾아보기 힘들어졌다.

차압매물의 원천이라고 할 수 있는 그림자 재고가 올 들어 급격히 감소한 것으로 나타난 뒤부터다. 부동산 시장 조사기관 코어로직에 따르면 올해 1월 그림자 재고는 약 170만채로 그림자 재고 수치가 가장 높았던 2010년의 절반 수준으로 떨어졌다. 전년 동기 대비로도 약 23% 급감, 그림자 재고에 따른 주택시장 위험부담이 대부분 사라진 것으로 받아들여졌다.

은행 측이 대량으로 보유하고 있던 그림자 재고가 쓰나미처럼 주택시장에 밀려 나올 경우 주택시장이 붕괴할 것이라는 우려는 대부분 해소된 상태다. 은행이 보유 압류매물을 대형 투자기관에 대량 매각하는 형식으로 처분해 시장 충격을 최소화 하는데 노력했고 2012년부터 주택 가격이 빠르게 상승하면서 그림자 재고 물량도 감소하기 시작했다.


■기관별 집계방식 차이, 코어 로직 170만채로 양호

희소식에도 불구하고 일부 전문가들은 그림자 재고로 인한 위협요인이 완전히 가시지 않는 것으로 보고 있다. 기관별로 그림자 재고 물량을 집계하는 방식에 차이가 있고 그림자 재고 보유 기관별로 처분 방식이 다르기 때문에 주택시장 회복에 여전히 걸림돌로 남아 있다는 지적이다. 또 법원을 통해 차압이 진행되는 주의 경우 차압절차가 3년까지 소요되는 등 그림자 재고 처리와 관련된 문제점도 많이 지적되고 있다.

그림자 재고 규모와 관련, 시장 조사업체 코어로직의 집계가 가장 양호하다. 코어로직의 2014년 전국 차압 보고서에 따르면 지난 1월 그림자 재고 규모는 약 170만채로 2010년 최고치의 절반으로 확 감소했다. 1년 전인 2013년 1월만 해도 그림자 재고는 약 220만채로 당시 막 시작된 주택시장 회복을 크게 위협했으나 불과 1년 만에 50만채나 감소한 것이다.

코어로직은 모기지가 90일 이상 연체된 주택, 장기 연체로 조만간 압류절차가 진행될 가능성이 높은 주택, 이미 은행에 압류됐지만 아직 시장에 나오지 않은 주택들을 그림자 재고로 정의한다.


■모기지은행업협회, 230만채 위협 수준

‘모기지은행업협회’(MBA)가 집계한 그림자 재고 규모는 코어로직보다 조금 더 높다. MBA에 따르면 90일 이상 연체돼 차압절차가 진행 중인 모기지는 전체 모기지 중 약 5%에 해당하는 약 230만건으로 집계됐다. MBA의 집계에 따르면 그림자 재고 규모가 최악이던 2010년보다 약 10% 감소했지만 언제든지 주택시장을 위협할 수 있는 규모다.

MBA 측은 그림자 재고 문제가 특별히 개선되지 않은 것으로 판단하고 있다. MBA집계 그림자 재고 중 약 75%가 2007년 이전에 발급된 모기지로 연방정부 재융자 프로그램인 HARP의 구제 대상에 포함되지 않기 때문이다. 은행이 자체적으로 연체 모기지에 대한 재융자, 융자 조정 등을 시행하지 않을 경우 연체 기간만 늘어 결국 은행에 압류, 차압매물로 전환될 가능성이 높다.

존 그랜트 주택업계 로비스트는 그림자 재고 규모가 단순히 감소했다고 주택시장에 대한 위협이 완전히 사라진 것이 아니라는 지적이다. 코어로직이 집계한 약 170만채의 그림자 재고 중 절반에 해당하는 약 85만채는 현재 모기지 연체기간이 90일이 넘는 악성 연체로 분류된다.


■일부 주 차압 완료에 3년 걸려

악성 연체에 해당하는 그림자 재고는 모기지 페이먼트 납부를 아예 중단한 상태로 앞으로도 개선의 의지가 거의 없어 차압이 확실시되는 주택이다. 악성 연체에도 불구하고 차압절차가 시작되지 않았거나 장기간 완료되지 않아 모기지 페이먼트를 내지 않고도 현재 주택에 거주 중인 주택이 대부분으로 이들을 대상으로 한 해결책이 필요하다.

뉴저지와 플로리다를 비롯, 법원의 판결이 있어야 차압이 완료되는 약 24개 주에서는 이처럼 모기지 페이먼트 없이 거주하는 그림자 재고 비율이 매우 높다.

차압매물 전문 웹사이트 올해 1분기 차압 판결에 소요되는 기간은 평균 약 572일이었으며 차압 판결에 무려 3년이 걸린 주도 있었다. 차압 절차에 소요되는 시간을 단축해 그림자 재고 물량을 빠른 시일 내에 해소해야 주택시장에 대한 위협도 예측 가능하고 줄일 수 있다.


■차압매물 보유 기관별 처분 방식에 차이

현재 부동산 관련 국영기관들이 그림자 매물을 포함, 악성 연체에 따른 급매성 매물의 대부분을 보유하고 있다. 기관별로 급매성 매물을 처분하는 방식이 크게 다른데 처분 방식에 따라서도 주택시장에 미치는 영향이 달라질 수 있다. ‘연방도시주택개발국’(HUD)의 경우 2012년까지 보유중인 급매성 매물을 대부분 할인가격에 급매하는 방식으로 처분했다. 당시 시세의 약 50~60% 수준의 가격에 월스트릿 금융기관, 부동산 투자업체, 비영리 단체 등을 대상으로 경매를 통해 매각하는 방식을 활용했다. 최근에는 약 2만3,000여채의 급매물을 16개 단위로 나눠 밀봉입찰 식 경매를 통해 대규모 사모 펀드에 매각하며 그림자 재고 물량을 크게 해소했다.

국영 모기지기관 프레디맥은 자체 웹사이트를 통해 전국 약 2,000여명의 부동산 에이전트를 모집한 뒤 급매성 매물을 일반 판매형식으로 처분하고 있다. 리스팅 에이전트를 통해 시장에 내놓은 뒤 일반 구입자들에게 시세에 가장 근접한 가격에 처분하는 방식이다. 프레디맥은 투자자들의 급매물 독식을 막기 위해 일반 구입자나 비영리 단체에게 먼저 구입 기회를 제공하는 ‘퍼스트 룩’(First Look) 프로그램을 시행하고 있다.

국영 모기지기관인 패니매는 보유중인 급매물의 숏세일을 활성화하기 위해 올해 초 ‘홈패스’(HomePath)라는 프로그램을 소개했다. 웹사이트를 통해 숏세일 절차를 간소화 해 비용이 많이 소모되는 차압을 피하기 위한 취지였다. 그러나 지난해 말 모기기 부채구제법이 완료되면서 숏세일을 급감하는 바람에 홈패스를 통한 숏세일 처분이 저조한 상황이다.


<준 최 객원기자>