가을철로 접어들자 주택 거래가 급격히 한산해졌다. 지난해와 달리 올해는 주택 거래가 이미 8월부터 감소하기 시작한 것으로 나타났다. 최근 주택 거래 감소는 투자자 감소가 가장 큰 원인으로 지적됐다. 주택 가격이 이미 급등한데다 이자율마저 상승을 시작해 실수요 구입자 역시 주택시장을 빠져나가기 바쁘다. 현재 주택시장에서 발을 빼는 수요자들은 주택 가격 추이와 모기지 금리 변동을 살피며 적절한 주택 구입 타이밍을 잡겠다는 전략이다. 최적의 주택 구입 시점은 구입자 개개인의 상황에 따라 결정되는 반면 주택시장 상황도 큰 영향을 미친다. 만약 올해 주택 구입을 계획 중이라면 올해와 내년 어느 시점이 유리할 지 진단해 본다.


■가주 올해, 북동부 내년이 유리

주택 시세 전망에 의해 주택 구입 시점이 좌우되는 경우가 대부분이다. 주택 가격이 오르는 상황에서는 서둘러 주택 구입에 나서려는 구입자가 많다. 반면 주택 가격이 하락세라면 가격이 더 떨어지기만을 기다리며 주택 구입 시점을 늦추게 마련이다. 지난해 큰 폭으로 상승한 주택 가격은 내년까지 더 오를 것으로 전망된다. 지난 6월 중 전국 주택의 중간가격은 약 22만3,300달러로 28개월 연속 상승세를 이어갔고 전년 대비 약 4.3% 오른 수준이다.

전문가들은 전국적인 주택 시세가 2006년 정점 대비 아직도 약 20% 낮은 수준으로 아직도 더 오를 여지가 충분한 것으로 보고 있다. 그러나 주택 시세는 지역적으로 큰 차이를 나타내고 있다. 전국적인 주택 가격 상승 전망에도 불구하고 일부 지역은 내년 주택 가격이 오히려 떨어질 것이라는 전망이다. 따라서 지역별로 주택 구입 시점도 큰 차이가 있을 수밖에 없다. 현재 주택 가격 변동 추이대로라면 가주를 비롯한 남서부 지역은 주택 가격이 내년에도 상승 탄력을 받을 것이라는 전망이 높다.

반면 뉴잉글랜드 등 북동부와 중서부 지역 등은 이미 주택 회복세가 한풀 꺾어 내년에 주택 가격이 떨어질 것이라는 전망이 우세하다. 만약 가주에서 주택을 구입할 계획이라면 주택 가격이 더 오를 것으로 전망되는 내년까지 굳이 기다릴 필요 없이 올해 안에 주택 구입을 완료하는 편이 유리하다.


■이자율 상승, 올해 구입 유리

주택 구입 시점을 좌우하는 요소 중 하나가 모기지 금리 시세다. 모기지 금리는 주택 시세만큼이나 주택 구입 결정에 큰 영향을 미친다. 주택 시세는 비교적 장기간에 걸쳐 변동하지만 모기지 금리는 하루에도 시시각각 변동한다.

만약 주택 시세가 상승할 것이라고 판단돼 올해 안에 주택을 구입하기로 결정했다면 모기지 금리 변동에 따라 주택 구입 시점이 세분된다. 모기지 금리는 지역적으로 큰 차이를 보이는 주택 시세와 달리 전국적으로 움직이기 때문에 주택 구입 지역과 상관없이 모니터링이 가능하다.

주택 시세와 마찬가지로 모기지 금리 역시 내년 중 상승될 것으로 전망되기 때문에 주택 구입 시점을 올해로 잡는 편이 유리하다. 모기지 금리 변동 폭에 따라 다달이 납부해야 하는 모기지 페이먼트 금액에 큰 차이가 발생하기 때문이다. 만약 모기지 금리 시세가 주택 구입 시점을 결정하는 중요한 요소라면 주택 구입을 미룰 필요가 전혀 없다.

모기지 금리가 내년에 올해보다 상승할 것이라는 전망이 확실시되고 있어 서둘러 주택을 구입해야 모기지 페이먼트로 나가는 비용을 절약할 수 있다. 30년 만기 고정금리는 약 4.23%(9월18일 기준)으로 아직도 낮은 수준이지만 내년 말 약 5.5%, 최고 6%까지 오를 것으로 전망되고 있다. 모기지 금리는 이미 2012년 말 약 3.3%로 바닥을 찍은 뒤 지속적인 상승세를 나타내고 있다.

따라서 당시와 같은 초저금리를 더 이상 기대하는 것은 무리다. 금리 상승이 확실시되는 만큼 주택 구입 시기를 앞당겨 다만 얼마라도 절약하는 것이 현재로서 가장 현명한 부동산 테크다.

예를 들어 30만달러짜리 주택을 구입한다고 가정했을 때(다운페이먼트 20%) 지난 8월 중 30년 만기 고정금리 시세인 약 4.16%를 적용하면 월 페이먼트는 약 1,168달러다. 반면 내년도 금리 전망치인 5%를 적용하면 페이먼트는 약 120달러 늘어난 약 1,288달러로 오른다. 30년을 기준으로 보면 모기지 금리 상승으로 인해 약 4만3,000달러 추가 비용이 발생하는 셈이다.


■경쟁 덜한 지금 첫 주택 구입 유리

지난 8월 주택 거래가 예상 밖으로 감소세로 돌아섰다. 전문가들은 주택시장이 이미 냉각되고 있다는 증거로 올 연말까지 주택 거래가 살아나기 힘들 것으로 보고 있다. 8월 중 거래가 완료된 재판매 주택은 연율 환산 약 505만채로 전달과 전년 동기 대비 모두 하락했다. 8월 주택 거래 감소의 가장 큰 원인은 지난해부터 활발한 주택 구입 활동을 보인 투자자들의 감소다.

‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 8월 투자자 구입으로 볼 수 있는 현금 거래 비율은 전체 주택 거래 중 약 22%로 두 달 연속 하락했다. 8월 현금 거래 비율은 2009년 12월 이후 가장 낮은 수준으로 주택 가격 급등으로 주택 투자 수익이 떨어지자 투자자들의 발 빼기가 본격적으로 시작됐다는 신호다.

투자자 감소로 주택 거래가 감소했지만 주택 매물이 지난해보다 큰 폭으로 증가해 실수요 구입자들이 내 집을 마련할 절호의 기회다.

특히 매번 투자자들과의 경쟁에서 밀렸던 첫 주택 구입자들이 다시 한 번 첫 주택 구입에 도전할 좋은 기회로 여겨진다.

8월 중 시장에 나온 주택 매물은 약 231만채로 지난해 8월보다 4.5% 정도 증가한 수치다.

현재 주택 거래 속도대로라면 매물 소진에 약 5.5개월 정도가 걸릴 것으로 예상된다. 주택 매물량이 그만큼 많이 늘었다는 의미로 지난해와 같은 비정상적인 주택 구입 경쟁은 더 이상 예상되지 않는다.

계절적으로도 주택 거래가 한산해지는 시기로 접어들어 주택 구입 경쟁도 뜸해지는 지금이 내년보다 첫 주택 구입에 더 유리한 것으로 볼 수 있다.


<준 최 객원기자>