주택 경기가 살아나면서 단독주택을 구입해 임대해 주는 단독주택 임대 투자가 안정된 투자처로 관심을 끌고 있다.

부동산 경기가 회복되면서 임대주택 투자가 인기를 끌고 있다. 투자자들이 직접 또는 부동산 브로커, 부동산 관리회사 등을 통해 구입하고 이를 임대해 준다. 또 임대주택 투자 신탁이나 여러 명이 돈을 모아 임대용 부동산에 투자하는 군중 펀드도 인기를 끌고 있다.


최근 임대주택 시장이 활기를 띠는 이유는 안전한 투자처를 원하는 투자자들이 많기 때문이다. 이들 투자자들은 가격이 오를 것을 예상해 투자하는 것이 아니다. 부동산 시장 경기에 따라 투자자들이 손해를 봐야 하는 소위 주택튀기기식 투자와는 거리가 멀다. 물론 경기 위축이나 테넌트들의 렌트비 연체 또는 예상 렌트비를 받지 못하는 경우 손해를 볼 수도 있다.

단점이 있다면 돈이 갑자기 필요할 때 현금회수가 쉽지 않다는 점이다. 스탁이나 본드, 뮤추얼 펀드는 쉽게 현금화 할 수 있지만 부동산은 시장이 뜨거운 상황에서도 자금회전이 빠르게 이루어지지는 않는다. 또 가격하락으로 원금을 손해 볼 수도 있다.

이같은 위험에도 불구하고 투자자들은 주식의 비싼 가격과 채권의 낮은 수익률을 우려해 평균 5~15%의 연 수익을 안정되게 올릴 수 있는 임대주택 투자를 전망 좋은 투자처로 생각하고 있는 것이다.

그러나 전문가들은 임대주택에만 투자하는 것은 경계해야 한다며 주식이나 채권 투자 또는 현금 보유 등 자산 투자를 다양화 하는 것이 중요하다고 조언했다.

연방 센서스국이 수주 전 발표한 자료에 따르면 2013년 세입자가 살고 있는 단독주택은약 1,409만채로 주택시장 붕괴 이전인 2006년에 비해 31% 늘었다. 또 임대용 단독주택 공실률은 지난 2ㆍ4분기 7.3%로 하락했고 2008년 4ㆍ4분기의 10%보다 떨어졌다. 이는 수요는 늘고공급을 모자라고 있다는 것을 보여주는 자료다.

다음은 임대용 주택시장 투자에서 알아둬야 할점들을 CBS 마켓 워치가 정리한 내용이다.


▲직접 임대주택 투자

직접 주택을 구입해 테넌트를 찾아 임대하는 전통방식의 주택투자는 전문회사에 구입과 관리를 의뢰하는 것보다 유리한 점이 많다. 우선마음에 드는 테넌트를 선택할 수 있고 또 렌트비도 마음대로 결정할 수 있다. 부동산 관리 매니저에게 수수료를 줄 필요가 없다. 그만큼 투자수입이 올라간다는 이야기다.

반면 책임도 따른다. 구입할 때도 그렇고 소유, 관리할 때도 그렇다.

우선 부동산 구입 전 해당 부동산을 제값에사는 지를 알아봐야 한다.

마켓 돌아가는 사정을 잘 알고 이해해야 하고 또 인스펙터를 고용해 주택에 수리가 필요한 부분이 있는지를 알아봐야 한다. 수리비가 비싼 지붕이나 보일러를 수리해야 할 경우에는 오퍼 비용을 낮춰야 한다.

투자자들은 구입 전 최소 10년가량은 주택구입을 위한 구체적인 계획을 세워야 하고 투자 수익을 원하는 만큼 올리기 위해서는 꾸준히 적지 않은 돈이 들어가야 한다는 점도 이해해야 한다. 특히 대출받는 모기지 액수가 클 때는 더욱 그렇다.

또 재산세, 보험, 관리비용 등 연간 예상 지출비용도 알아봐야 한다. 재산세와 보험료는 거의 줄어들지 않는다. 오히려 급상승할 수 있다.

임대수입에서 세금을 제하고 나면 실제 수입은 8%가량 올릴 수 있다고 생각하면 된다.

집주인은 또 수시로 테넌트로부터 긴급 수리전화를 받을 수 있다. 따라서 렌트주택 근처에 거주해야 빠르게 대처할 수 있다. 한 가지 이점은 집주인이 가깝게 살면 테넌트들이 집을 더잘 가꾸는 경향이 있다는 것이다.

최악의 상황을 대비해 지역 법령도 숙지할 필요가 있다. 렌트비를 내지 않을 경우 퇴거소송에 얼마나 걸리는 지 등등 말이다.


▲부동산 투자회사 이용

많은 투자자들에게 주택을 직접 구입하고 관리하는 것이 쉬운 일은 아니다. 그래서 부동산회사를 이용해 구입과 관리를 대신 위탁한다.

멤피스의 투자 부동산 브로커 회사인 ‘멤피스 인베스트’는 차압매물을 구입해 수리한 후렌트를 준 다음 다른 투자자들에게 팔아넘긴다. 또 돈을 받고 렌트 주택을 관리해 주기도한다. 2004년 멤피스에서 시작했다가 지금은플로리다와 텍사스까지 지역을 넓히고 있다.

어바인의 ‘홈유니언’도 고객들을 요청으로렌트 부동산을 찾아 구입해 주고 부동산을 관리해 줄 매니저도 소개한다. 2011년 시작해 현재는 남동부와 중서부 지역의 15개 대도시에서 비즈니스를 확대 운영 중이다.

샌프란시스코의 부동산 어드바이저 회사인 ‘드엘’ 역시 렌트용 부동산, 특히 이미 테넌트가살고 있는 부동산을 찾아주고 있고 매니저도구해 준다. 현재는 애틀랜타, 시카고, 달라스, 휴스턴, 샌안토니오 뿐 아니라 북가주와 플로리다남쪽 지역으로 진출해 영업할 정도로 성업 중이다.

이 회사는 집값은 싸지만(보통 6만~15만달러) 상대적으로 렌트비는 높은 잠재시장을 겨냥한다. 특히 투자자와 멀리 떨어져 있는 지역의 주택도 구입, 관리해 준다.

캘리포니아 홀리스턱에 살고 있는 마이크 쿡(61)은 지난 18개월 동안 ‘홈유니언’을 통해 35만달러로 인디애나폴리스와 클리블랜드에 있는 임대주택 5채를 구입했다.

쿡은 “좀 더 안정된 투자처를 고려했다”면서 “당장 주택의 가치가 아니고 렌트비 등 자금유동성에 관한 것”이라고 말했다. 재산세와 관리비 등을 제외하고 주택 당 5.5~7%의 순수익을 올린다고 그는 전했다.

그러나 임대주택 근처에 살지 않는 투자자들은 주의할 점도 있다.

우선 구입하기 전에 매물을 직접 확인하거나 최소한 방과 지붕, 주요 가전제품 등 주택에 대한 상세한 사진이라도 요구해야 한다.

또 연방 노동통계청의 웹사이트를 통해 지역주택시장에 대해 조사해 보는 것도 바람직하다.

해당 지역의 실업률을 통해 렌트비 감당 능력을 측정해 볼 수 있기 때문이다.

전국 부동산업자협회의 웹사이트를 통해서도 여러 메트로 지역의 주택판매 중간가를 분기별로 점검해 봐야 한다. 가격 오르면 투자자들이 갑자기 집을 팔 때 쉽게 매매를 할 수 있고 또 이익을 남기고 현금화 할 수 있다는 점이다.

단점도 있다. ‘멤피스 인베스토’는 판매하는 주택가격의 15~16%를 커미션으로 받는다. 이는 투자자들이 빠른 시간 내에 플러스 수익을 내기 힘들다는 것을 의미한다.

수수료도 생각해야 한다. ‘홈 유니언’의 예를 들면 투자자들이 주택을 소유하고 있는 동안 매년 구입 가격의 1%를 커미션으로 가져간다. 또 주택이 임대됐을 때는 매달 렌트비의 7~10%를 수수료로 받는다. ‘멤피스 인베스트’는 한 투자자가 몇 채를 가지고 있느냐에 따라 월 렌트비의 9~10%가량 뗀다. 투자자들은 특히 매니저가 사용하는 경비와 수리비 청구서를 자세히 살펴보고 확인해야 한다.

주택이 임대되지 않고 비어 있는 상황도 고려해야 한다. 일부 부동산 회사들은 렌트 페이먼트를 1년간 개런티 해주기도 하지만 장기간은 아니다.


▲부동산 투자신탁 투자

주택을 직접 구입함에 따라 올 수 있는 위험성을 줄이기 위해 주택이나 부동산을 구입하고 운영하는 회사의 주식을 구입하는 방법이다. 투자 금액이 훨씬 적을 수 있다. 100명 이상의 투자자들이 규합해 만드는 이 투자 방식을 부동산 투자신탁(REIT)이라고 부른다. 대부분은 은행을 통해 넘어가는 부동산을 구입하고 수리,렌트해 주는 방법으로 수입을 올리며 발생 수입의 90% 이상을 매년 받아야 한다.

나눠 갖는 배당금 액수는 다양하다. ‘아메리칸 홈스 4렌트’는 지난주 배분한 금액이 수익의 8%였지만 ‘얼티소수 레지던셜’은 12% 손실을 기록했다. 미국 주택시장이 바닥세였던 2009년과 2010년 구입한 부동산은 수익이 상대적으로 낮다.


▲군중펀드

군중펀드라고 하는데 수많은 소액 투자자들이 소액을 투자해 조성하는 펀드로 주택을 구입해 수익을 배분하는 방식이다. ‘그라운드 플로어’와 같은 펀드는 최소 100달러 이상의 투자도 받는다.

그러나 다소 간의 제약과 위험도 따른다. 어떤 경우 투자자들은 주택이 있는 같은 주에 살아야 투자할 수 있다. 또 어떤 펀드는 일정 소득 이상의 투자자만 받는 경우도 있다.


<김정섭 기자>