퇴거소송에서 건물주를 ‘원고’라 부르고, 입주자를 ‘피고’라고 부른다. 최근의 법률에서는 가정싸움, 마약거래와 마약사용, 마약생산 또는 불법무기소지와 총기를 소유했을 때는 검찰 또는 다른 사법기관에서 형사 입건을 한다.

이런 경우에는 시청 검사가 건물주에게 입주자를 30일 이후에 퇴거시키라는 통고를 하게 된다. 이런 때에 건물주는 입주자에게 어떤 사유로 퇴거를 당하게 된다는 사유를 서면으로 통고 해 주어야 된다.

불법 점유에 대한 퇴거소송은 약식 소송절차로 진행한다. 약식 소송절차는 일반 소송사건에 비해서 소송절차가 더 빠르게 진행된다. 입주자가 퇴거 고소장을 받고 나서 답변서를 작성해서 법원에 접수시킬 수 있도록 허용되는 시간은 5일 뿐이다.

그리고 고소장을 금요일에 받게 되면 변호사를 찾을 수있는 시간적 여유가 없다. 월요일에서야 변호사와 상담 예약을 하려고 서둘지만 때로는 유능한 변호사와 예약하기조차도 어려운 상황이 된다. 답변서를 작성하는 데도 시간이걸린다. 퇴거소송은 통고도 짧고, 짧은 기간에 빨리 진행된다.

입주자는 퇴거 고소장을 받은 날로부터 5일 이내에 법원에 답변서를 접수시켜야 된다.

퇴거소송에 대한 답변서를 법원에 접수시킨 후 20일 후에 퇴거재판을 하게 된다.

법원에서는 건물주가 입주자를 퇴거시킬 수 있는 합당한 권리가 있는 것인지를 심리한다.

법원의 퇴거소송을 거치지않고서는 건물주 입맛대로 입주자를 퇴거시키지 못한다. 한예로 건물주가 입주자에게 강압적으로 몸싸움을 하면서 입주자를 길거리로 밀어낼 수가없다.

그리고 건물주가 입주자 방열쇠를 임의대로 바꾸지도 못한다. 창문을 떼어내거나 차단시킬 수도 없다. 입주자의 물품을 무단 폐기, 또는 압류하지도 못한다.

특히 전기, 수돗물, 전화선같은 것을 마음대로 차단하지도 못한다. 만약에 건물주가이러한 불법행위를 했을 때는 경찰에 신고를 하면 된다.

만약 건물주가 불법적인 방법으로 입주자한테 피해를 주었을 때는 입주자의 피해액을지불해야 된다. 건물주가 불법적인 방법을 택한 기간에는하루에 100달러씩 벌금을 지불해야 된다.

법원은 퇴거재판에서, 건물주와 입주자의 진술과 증거자료를 검토하게 된다. 만약에 입주자의 항변이 합당하다고 했을 때에는, 판사는 입주자한테 퇴거를 명령하지 않는다.

입주자는 이사를 떠날 필요가 없다. 법원은 건물주에게 입주자가 법원에 접수시킨 비용이나 다른 비용도 지불하게 판결한다. 대부분의 임대 계약서에는 만약 임대 계약상 분쟁이 있을 때에는 변호사 비용을 지불한다는 조항이 있다.

이때 건물주가 입주자의 변호사 비용도 지불해야 된다.

만약 법원에서 건물주의 승소판결을 내렸을 때에는 임대장소에 대한 압류영장을 발급하게 된다. 셰리프에 의해서 입주자는 퇴거를 당하게 된다.

그러나 입주자가 자발적으로 퇴거를 할 수 있는 기간을 5일간 준다. 셰리프에 의해서집행이 될 때에는 경찰이 물리적으로 입주자를 퇴거시키게 되고 입주자의 모든 물품은 입주자의 방에 놓아두게 된다.

건물주는 셰리프가 입주자를 퇴거시키기 이전까지는 입주자의 방이나 물품에 대해서 제거를 시킬 수 없다. 만약에 입주자가 임대료 체납으로 퇴거를 당하게 되었을 때에는, 법원은 입주자에게 체납된 돈을 지불하라고 판결한다.

그리고 입주자에게 법원 소송 비용과 건물주의 변호사 비용을 지불하라고 판결하게 된다.

물론 임대계약서 상 승소자에게 변호사 비용과 제반 비용을 지불한다는 계약이 되어있어야 된다. 만약에 입주자가 부당하게 퇴거를 하지 않으면건물주에게 벌금 600달러를 지불하도록 한다. 입주자가 퇴거를 당하게 되면 신용기록에7년간 남게 된다.

건물주가 법원의 퇴거판결을 통해서 임대장소에 대한 압류명령을 받지 않고서는 건물주 임의대로 입주자 상대로어떠한 물리적 방해나 임의적으로 퇴거시키지 못하게 하기위한 것이다. 건물주가 자기 입맛대로 입주자를 길거리에 쫓아내지를 못한다. 건물주가 이러한 행동을 하면 안 된다. 법적으로 형사처벌도 받게 된다.

퇴거소송은 일반적으로 절차가 빠르고 퇴거절차를 준수해야 된다. 만약에 준수를 하지 않으면 상응한 대가를 치르게 된다. 특히, 퇴거소송은 입주자 보호를 위한 법이다.

문의 (213)787-5950