부동산 명의를 어떻게 소유하는 게 가장 좋은 절세 방법인가 라는 질문을 종종 받게 된다. 부동산의 명의를 등록하는 데는 다음과 같이 크게 8가지 방법으로 구분하여 나누어볼 수 있다.

1. 개인(Sole Proprietorship), 2. 파트너십(Partnership), 3. 코퍼레이션(Corporation), 4. S코퍼레이션(S Corporation), 5. TIC(Tenant In Common), 6. 조인트 테넌(Joint Tenants), 7. 신탁(Trust), 8. LLC(Limited Liability Company)로 나눌 수 있다.

1. 개인: 재산권의 명의를 등록하는 가장 손쉬운 방법으로 대다수의 부동산은 개인 소유로 하는 게 가장 합당할 때가 많다. 또는 부부가 소유주가 될 때도 그러하다.

2. 파트너십은 세금을 내지 않는 단순한 통로 역할을 하는 형태로 개인 소유권과 유사한 점을 갖고 있다. 하지만 Form 1065라는 양식으로 따로 소득 세금보고를 해야 하며 세금보고를 하지 않을 경우 파트너 당 벌과금을 내야 한다.

또한, 파트너십의 결정적인 단점은 파트너십의 지분은 개인 소유와는 달리 1031교환이 허용되지 않는다는 점이다. 바로 이러한 점이 파트너십으로 부동산의 명의를 등록하는 것이 바람직하지 않다는 충분한 이유이기도 하다.

3. 코퍼레이션은 부동산을 소유하는 방법으로 좀처럼 쓰여지지 않는데 (1)이중과세의 단점과 (2)장기양도 소득(capital gain)에 대한 세율혜택을 볼 수 없는 결정적인 단점을 지니고 있기 때문이다.

또한 법정에서 주주로서 코퍼레이션을 대표해서 변호권을 행사할 수 없는 단점도 포함되어 있다. 많은 사람들이 일단 비즈니스를 하게 될 경우 코퍼레이션을 설립하는 것을 마치 당연지사로 생각하고 또한 법적 소송의 책임을 유한책임으로 한정해 두고 싶어 부동산 투자의 경우에도 코퍼레이션을 만들어 이를 달성하려 하지만 이는 너무 비싼 대가를 지불해야 하는 무모한 행위이다.

따라서, 개인으로 소유권을 등록하고 이를 적절한 보험을 들어 자신을 보호하는 것이 더 경제적이다.

4. S코퍼레이션은 파트너십의 장점과 코퍼레이션의 장점을 합한 형태로, 부동산 투자에 대한 소유의 방법으로는 코퍼레이션보다는 더 좋은 형태이다. 파트너십처럼 세금을 내지 않고 단순히 통로 역할을 하는 형태로 세금혜택이나 소득이 개인 주주에게 고스란히 넘어간다. 하지만 많은 단점들 또한 있어 이를 설립할 경우는 전문가와 상의를 할 필요가 있다.

5. TIC(Tenant In Common)은 부부 간을 제외하고 둘 이상이 공동 투자했을 때 이용할 수 있는 가장 좋은 방법이라 할 수 있다. TIC는 1031교환이 가장 자유로운 형식으로 언제든지 소유권의 교환이 가능하다. 또한 50/50 또는 10/20/70 등 어떤 형태의 분할 소유가 가능하며, 소유주가 사망하면 상속자에게 소유권이 넘어간다. 이는 살아 있는 공동 소유주에 소유권이 넘어가는 조인트 테넌트와는 다른 점이다.

6. 조인트 테넌트(Joint Tenants)는 소득세를 절세하기 위한 소유권이라기보다는 상속을 위한 계획으로 많이 쓰이는 방법 중에 하나이다. 따라서 부부 간에 자주 쓰는 형식으로 배우자가 사망 때 살아 있는 배우자가 소유권을 자동으로 갖게 된다.

7. 신탁(Trust): 역시 상속을 위한 도구로써 자주 쓰여지며, 파트너십이나 코퍼레이션처럼 따로 트러스트 세금보고를 해야 하는 번거로움이 있다.

8. LLC(Limited Liability Company)는 상대적으로 새로운 소유권의 형식으로 파트너십의 손익의 통로 역할을 하는 세제상의 역할과 코퍼레이션의 유한 책임의 역할을 겸비한 장점을 갖고 있는 반면 파트너십과 마찬가지로 LLC에 갖고 있는 지분을 따로 1031교환을 할 수 없는 단점을 지니고 있다(참고로 전채 LLC 자체로는 1031 교환이 가능하다.) S 코퍼레이션은 한 종류의 주식만을 발행할 수 있는 반면 LLC는 여러 종류의 소유권의 형태가 가능하며 소유주의 제한 또한 구해를 받지 않기 때문에 부동산 투자에는 LLC가 S코퍼레이션이나 파트너십에 비해 더 많이 쓰여지고 있다.

결론적으로, 부동산 소유권에 관한 소유권 형태로는 개인 소유권 형태가 일반적으로 많이 쓰이고 가장 선호되는 방법이며, LLC는 일반적으로 파트너십이나 S코퍼레이션보다 더 널리 쓰이는 형태이며, 그룹 투자 Ei에는 TIC가 가장 적합한 형태로 보여진다.

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