셀러와 브로커나 에이전트 간에 부동산을 파는 조건을 합의하는데 그 합의서를 리스팅 계약서라 한다. 앞으론 편의상 ‘브로커’를 ‘에이전트’로 ‘부동산’을 ‘집’이라 칭하겠다. 리스팅 계약서에는 집 가격은 물론이고 집주인의 이름과 에이전트 이름, 집 주소, 커미션(commission) 지불방법, 그리고 계약 유효기간 등 협상 조항을 명시한다.

여기서 중요한 것은 커미션은 어디까지나 셀러와 에이전트가 합의해 정하는 것이지 법으로 정한 퍼센티지나 금액은 없다는 점이다. 그러면 리스팅 계약서의 대표적인 네 가지 종류를 알아보자.

첫째는 오픈 리스팅(open listing)이라고 해서 아무나 집을 팔 수 있음을 말한다. 다시 말하면 리스팅 계약을 맺은 에이전트는 물론이고 다른 회사의 에이전트, 집주인 자신이 팔 수 있음을 말한다. 다시 말하면 리스팅 계약을 맺은 에이전트는 물론이고 다른 회사의 에이전트, 집주인 자신이 팔 수 있는 리스팅인데 커미션 지불방법에 주목할 필요가 있다.

낸시라는 에이전트와 오픈 리스팅 계약을 했는데 린다 라는 에이전트가 집을 팔았을 경우엔 린다에게만 커미션을 지불하면 된다.

셀러가 직접 집을 판 경우엔 아무에게도 커미션을 지불할 필요가 없고, 셀러가 아무 때나 리스팅 계약을 취소할 수 있다. 리스팅 에이전트 입장에선 많은 비용과 시간을 들이고도 보상을 받지 못할 확률이 크므로 별로 달가운 리스팅이 아니다.

둘째는 에이전시 독점 합의서(exclusive agency agreement)란 리스팅인데 셀러 자신과 셀러와 계약한 에이전트만 독점적으로 집을 팔 수 있다. 셀러 자신이 직접 자신의 집을 팔 수 있고 이 경우 커미션을 지불하지 않아도 된다.

셋째는 제일 흔한 방법으로 독점판매 권리(exclusive right to sell)라는 리스팅이 있다. 이 경우는 집주인이 직접 집을 팔 수 있고, 리스팅 에이전트는 물론이고 다른 에이전트들도 집을 팔 수 있다. 하지만 누가 집을 팔든지 리스팅 에이전트한테 커미션을 내야 한다. 리스팅 에이전트가 열심히 일할 수 있는 조건이어서 많이 쓰는 계약방법이다. 단, 이 리스팅 방법으로 계약하면 계약 유효기간을 꼭 밝혀야 한다.

넷째는 넷 리스팅(net listing)이 있는데 커미션을 지불하는 내용이 다른 계약과 다르다. 이를 테면 셀러와 에이전트 쌍방이 합의한 대로 커미션을 내는데 최종적으로는 어느 가격 이상이면 그 금액 이상의 액수가 커미션이 되는 것이다.

예를 들어 집주인이 경비를 다 제하고 35만달러를 받기 원하는데 45만달러에 매매했으면 경비 제하고 35만달러를 넘어서는 액수만큼만 커미션으로 지불하는 것이다. 셀러가 부동산 시세를 잘 모르면 손해를 보기 쉬운 리스팅이다.

이 경우에도 유효기간을 서로 합의하여 명시해야 한다. 넷 리스팅은 커미션에 관한 조항만 다루기 때문에 위의 세 가지 리스팅 계약서와 혼합하여 쓸 수 있는 계약방법이다.

셀러가 에이전트와 리스팅한 후 바이어가 계약제의(offer)를 하면 이 오퍼(계약 제의)를 집 부동산 매매계약서(residential real estate purchase contract and receipt for deposit)라고 한다. 여기선 편의상 줄여 계약서라 칭하겠다. 오퍼를 받으면 셀러는 그 조건들을 받아들일 수 있나 살펴보아야 한다.

일반적으로 계약서에는 다음 조건들이 들어가야 한다.

셀러와 바이어가 어떤 부동산을 팔고 사는지 당연히 알고 있어도 자세히 설명하는 것이 중요하다. 왜냐면 셀러가 붙어 있는 2필지(2 lots)를 가지고 있을 때 하나는 팔고 다른 하나는 셀러가 사는 유닛이 있어 팔지 않을 의도라면 이를 분명히 명시해야 된다. 또한 부동산을 팔 때는 부속물(fixture)도 함께 파는 것이다.

부속물이란 부동산에 붙어 있는 것으로서 그것은 건물부터 시작되는데 땅에 붙어 있기 때문이다. 캐비닛, 차양(awning), 셔터(shutter), TV 안테나, 우편함, 커튼 및 창문 장식, 설치된 금고까지 다 부속물이다. 그 외에도 나무 등 땅에서 자라고 있는 것들이 다 포함된다.

개인용품(personal property)은 부동산이 아니고 부속물로도 간주하지 않기에 집 가격에 포함되지 않는다. 개인용품이란 가구부터 화분에 이르기까지 부속물이 아닌 것을 포함한다. 예를 들어 천장의 샹들리에는 부속물이고 식탁 위 장식 등은 개인용품이다. 바이어가 개인용품 중 사고 싶은 게 있으면 부동산 설명조항에 그것이 무엇이며 가격이 얼마인지 등을 명시해야 한다. 골동품인 경우엔 셀러가 시가 감정을 받을 필요가 있다.

중요한 것은 계약서에 집의 가격은 물론이고 언제 어떻게 그 가격을 지불해야 하는 것을 명시해야 한다.

다운페이와 융자관계는 상세히 합의하는 것이 필수다. 그리고 셀러가 담보 신탁증서를 받는 오너 캐리(owner carry)인가를 정확히 적어야 함은 물론이다.

집값 전액을 현찰로 사는 경우는 흔치 않기 때문에 융자조건과 내용이 중요하다. 바이어는 융자가 나오는 것을 전제로 집을 산다는 조건, 즉 융자 컨틴전시(loan contingency) 조항을 넣는 것이 좋다. 그래야 융자를 못 얻어서 집을 못 사게 돼도 손해 보지 않고 계약을 취소할 수 있다. 셀러 입장에서는 이런 컨틴전시가 없는 게 낫겠지만 보통 컨틴전시 없는 계약은 드물다.

만약 컨틴전시 없이 계약한 경우 바이어가 융자를 못 얻어 집을 못살 경우 셀러는 계약위반으로 손해배상을 청구할 수 있다. 또한 융자 컨틴전시가 있다 해도 셀러 쪽에서는 마감일을 정해 그 날짜가 지나면 계약을 취소한다는 조항을 넣으면 유리하다.

한편, 셀러가 달갑게 여기지 않겠지만 바이어 입장에서는 이자율을 넣고(예를 들어 30년 융자에 연 6%) 계약하는 것이 유리하다.

문의 (714)534-4545