김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터


홈 인스펙터(Home Inspector-주택검사관)가 주택검사(Home Inspection)를 하는 동안 동반하는 사람은 대체로 주택 소유자(Seller & Owner)와 그의 부동산 대리인, 주택구매자(Buyer)와 그의 부동산 대리인을 들 수 있다.

검사가 진행되는 동안 가장 많은 질문을 하는 사람은 바이어다. 인스펙터는 바이어에게 검사하는 동안 발견된 문제(Defect 혹은 Problem 혹은 Issue)에 대해 바이어의 이해를 도모하기 위해 문제의 현장을 직접 보여주며 상세한 설명을 하는 경우가 많다. 이는 ‘백문이 불여일견’이라는 속담처럼 백번 듣는 것보다 한번 보는 것이 낫다는 시각적 효과 때문이기도 하다.

가급적 현장에서 발견된 문제점을 설명하는 이유는 바이어가 직접 결함이나 문제점을 육안으로 확인케 함으로서 향후 검사보고서에 함축적으로 기술될 내용을 바이어가 쉽게 이해 할 수 있도록 도모하기 위함이다.

그런데 셀러측에 현장을 보여주며 설명하는 경우도 왕왕 있다. 안전상의 이슈나 건강에 유해한 문제점들이 이에 해당한다. 실상 셀러도 모르는 문제들이 있을 수 있고 그것이 문제가 되는지도 모르는 경우가 더러 있기 때문이다. 향후 바이어가 구매의 조건으로 셀러로 하여금 인스펙터가 지적한 문제점들을 시정하고 고쳐줄 것을 요구할 소지가 있다면 인스펙터는 검사 중에 쌍방에게 동시에 문제에 관해 설명해 줌으로서 문제의 이해를 도모하고 거래성사에 유익한 결과를 얻고자 노력하기도 한다.

인스펙터의 설명을 셀러가 받아들이고 시정한다면 바이어의 만족과 더불어 당연히 거래는 쉽게 이루어 질 것이다. 그런데 문제는 문제의 심각성을 셀러가 받아들이지 않을 때이다. 요는 지금까지 사는동안 아무 문제가 없었다는 것이다.
한 예를 들어보자. 인스펙션 과정에서 소위 두꺼비집(Main Service Panel ? 배전반)검사는 필수코스중의 하나다. 간혹 하나의 퓨즈(Circuit Breaker)에 2개의 선이 연결되어 있는 경우를 더러 보게 된다. 이를 흔히 Double-tapped Circuit Breaker라고 부르는데 일반인들은 2개의 선을 연결한다 해서 무슨 일이 일어나겠는가하고 생각할지 모른다. 더군다나 셀러는 그동안 별탈 없이 전기를 잘 사용해 왔는데 왜 시정해 달라는 것이냐 하는 달갑지 않는 반문이 있을 수 있다.
인스팩터가 이를 지적하고 보고서에 기술하면 바이어는 당연히 시정해주길 원할 것이고 셀러는 지금까지 멀쩡하게 사용해 왔는데 어찌 그것이 무슨 지적사항이 되느냐며 역정을 내는 경우가 왕왕 있다. 심지어는 이러한 사소한 이유로 거래가 깨졌다는 이야기를 들어본 적도 있다.

인스펙터가 이를 지적하는 이유는 다음과 같다. 하나의 퓨즈에 2개의 선을 연결하는 경우 사용 용량의 초과로 인한 문제가 발생할 수 있고 아울러 처음에는 견고하게 나사에 연결되어 있던 것이 시간이 지나는 동안 나사가 느슨해지면서 연결도 느슨해지는 고로 과열현상, 전기방전이 발생할 수 있을 뿐만 아니라 이로 인해 화재가 발생할 수 있다.

퓨즈 중 Square D 제품 중에는 2개의 선을 연결할 수 있도록 만들어져 있는 것도 있다. 이들 제품외 한개의 퓨즈에 2개의 선을 연결하는 것은 코드위반(NEC Code Violation)이 된다. 간혹 주 혹은 간이 배전반의 뚜껑(Cover)이 없는 경우도 있다. 이 또한 위험한 코드위반으로 간주됨은 물론이다.

누수(Water Leaks)에 관한 조언 또한 빼놓을 수 없다. 누수는 바이어에게 주택구입 결정에 상당한 부담을 주기 때문이다. 현재 지붕이나 천정 그리고 벽에 진행 중인 누수와 과거의 일시적 누수현상의 구분은 주택매매에 아주 중요한 요인이 됨은 물론이다. 그러나 현재 진행 중이냐 아니면 더 이상 진행하고 있지 않느냐의 판단과 구분은 사실 어렵다.

다행히 비가 오고 있거나 지난 3일안에 비가 온 적이 있다면 기계적인 측정수단(Moisture Detector)을 통해 현재 진행 중인 누수로 판단의 확률이 높아질 수 있겠으나 예를 들어 과거에 샌 적이 있었고 이를 시정 혹은 고친 다음 다만 샌 곳에 남아있는 흔적(Water Stain 혹은 Mark)을 없애기 위해 페인트만 칠하지 않는 경우가 더러 있다.

역시 비올 때 아니면 역시 3일 안에 비가 왔을 때 기계적인 측정을 통해 누수흔적 주변이 건조한 상태라면 시정되었음을 간파할 수 있겠으나 이마저 가능하지 않다면 실로 난감할 수 있다. 이때는 주로 오랜 경험을 통한 비교방법이 사용되기도 한다. 현재 진행중인 누수로 인해 생긴 흔적과 과거의 흔적은 색깔이 다르기 때문이다.
그리고 셀러의 의견을 청취하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

셀러가 샌 이유를 알고 있고 이를 언제쯤 어떻게 시정했다고 구체적이고 진솔되게 말한다면 이 또한 믿어 볼만한 근거가 될 수 있다. 인스펙터는 이를 보고서에 기술한다. 만일 고친 증거로 서류를 비치하고 있다면 더할 나위 없을 것이다. 그러나 만일 인스펙터의 보고서에 이견이 있다면 바이어는 셀러에게 확인요청을 할 수 있고 셀러의 동의하에 누수 전문가의 추가 검사와 의견을 청취하는 것도 바람직할 수 있겠다.