옛날 송나라에 저공이라는 사람이 살았는데 원숭이를 좋아해 기르고 있었다. 워낙에 많은 원숭이를 기르다 보니 원숭이의 사료도 무시할 수 없었다. 저공은 결국 원숭이의 먹이를 제한할 수밖에 없는 처지가 됐다.

그러나 그것 때문에 모처럼 자기를 따르고 있는 원숭이의 기분을 상하게 해서는 안 된다고 생각하여 원숭이들에게 물었다. “너희들에게 줄 도토리를 앞으로는 아침에 세 개, 저녁에 네 개씩 주려고 하는데 어떠냐?” 원숭이들은 화를 내며 아침에 세 개 밖에 못 먹으면 배고파 못 견딘다고 항의를 했다. 저공은 다시 이런 제안을 했다. “그럼 아침에 네 개, 저녁에 세 개로 하면 어떠냐?” 그제야 원숭이들은 좋아서 손뼉을 쳤다.

이 우화는 열자의 황제편과 장자의 제물론에 나오는 얘긴데 지혜로운 자가 어리석은 자를 우롱할 때나 농락당하는 자의 편에선 마음을 다하여 일을 이루면서도 그 같음을 모를 때 쓰는 말이다.

이런 관점에서 셀러가 부동산 에이전트의 커미션을 막무가내로 깎는 것이 어리석은 일일 수 있어 하는 말이다. 집을 빠른 시일 내에 높은 가격과 좋은 조건에 팔아주는 것과 커미션을 깎는 것을 맞바꾸는 것은 조삼모사라 할 수 있을 테니 말이다.

반면 에이전트 입장에서는 셀러를 조삼모사 격으로 현혹을 해도 상도에 어긋나는 것이다.

고객에게 신뢰받는 에이전트는 현재의 부동산 매매뿐만 아니라 셀러가 그 근처 지역에서 집을 살 때도 그 에이전트한테 제일 먼저 전화를 걸게 되지 않을까? 그러므로 긴 안목으로 보며 관계를 갖는 것이 중요하다. 서비스 받는 셀러 입장에선 에이전트의 전문성과 인격을 신뢰하고 일을 맡기고, 에이전트는 고객의 입장에서 신실하게 일을 처리해주는 길 외에는 왕도가 없기 때문이다.

그럼에도 불구하고 부동산 법은 에이전트가 어떻게 얼마나 역량과 진가를 발휘해야 커미션 받을 자격이 있나에 대해 상세히 다루고 있다.

리스팅 계약서에서 조건조항들이 중요한 것은 이것에 따라 에이전트가 커미션 받을 자격이 주어지기 때문이다. 따로 리스팅 계약서에 명시하지 않은 한 에이전트가 ‘능력 있고 준비된’ (Ready, Willing and Able) 바이어를 찾아오면 커미션을 지불하는 것은 셀러의 의무이다. 바이어가 미성년자가 아니고 정신이 온전치 못하여 이성적인 판단을 내릴 수 없는 처지의 사람이 아닌 이상 경제적으로 집을 살 법적 능력이 있으면 ‘능력 있고 준비된’ 조건에 해당된다.

리스팅 기간이 끝나기 전에 에이전트는 ‘능력 있고 준비된’ 바이어를 찾아야 하기 때문에 에이전트를 보호하는 여러 가지 방법이 있다. 이러한 조항을 안전장치로 해놓으면 리스팅 기간이 끝나고 얼마 후까지도 에이전트가 커미션을 청구할 법적 권리가 생긴다.

집이 리스팅 끝나기 전에 왔던 바이어에게 리스팅 끝난 뒤 100일 안에 팔리면 에이전트에게 커미션을 지불해야 한다는 조항이 한 예다. 부도덕한 셀러가 커미션을 안 내려고 에이전트가 데려온 바이어와 리스팅 기간이 끝나고 직접 계약을 맺자며 뒷거래를 할 경우에 대비, 에이전트를 보호하는 것이다. 에이전트가 바이어를 소개만 시켜줘도 커미션을 받게 돼 있는 조항을 넣는 경우도 있다.

셀러를 보호하는 조항들도 많은데 그 중 하나는 에스크로가 성공적으로 끝난 경우에만 커미션을 지불한다는 문구를 넣는 것이다. 그렇지 않은 경우 능력 있고 준비된 바이어가 나오고 에스크로가 끝나지 않아도 커미션을 지불해야 할 의무가 생긴다.

다시 말하면 데이빗이란 능력 있고 준비된 바이어가 있으면 그가 마음을 바꿔 그 집을 사지 않더라도 커미션을 내야 한다는 뜻이다. 게다가 데이빗이 계약위반 후 폴이라는 사람이 계약서에 사인하고 일을 진행하다가 마음이 변하여 집을 사지 않는다 해도 커미션을 지불해야 한다.

에이전트 입장에선 두 번 다 커미션을 청구할 수 있다. 그래서 셀러 입장에서는 보통 에스크로가 성공적으로 끝나는 경우에만 커미션을 지불한다는 조항을 넣고 사인하는 것이 바람직하다. 이와 같이 리스팅 계약서에는 어떤 조건으로 판다는 것이 명시되어야 한다. 가격은 물론이고 컨틴전시(contingency) 등도 포함해야 한다. 이런 조건 여하에 따라 에이전트 커미션 자격이 구체적으로 정해질 뿐만 아니라 예기치 않던 일로 시비가 생길 수 있는 소지를 없애는 것이다.

예를 들어 리스팅 기간에 셀러가 집을 팔지 않기로 했다던가, 셀러가 장기 리스를 누구에게 줘서 바이어가 집을 사고도 들어오지 못하는 경우를 대비해 커미션 문제를 정확히 할 필요가 있다.

또한 유심히 살펴야 하는 문구는 바이어가 계약을 위반했을 때 디파짓(deposit)한 금액을 어떻게 처리해야 하는 것이다. 매매 계약이나 에스크로 계약을 할 때 상방의 합의 아래 예정 손해 배상액(liquidated damage)이라 하여 그 금액을 따로 떼어놓는다. (손해배상액에 대해서는 다음에 자세히 설명하겠다).

이것은 바이어가 계약위반 할 경우 디파짓 금액을 손해배상액으로 셀러에게 지불하게 함이다. 단, 계약서에 커미션 조항이 상세히 있어야 한다. 그러면 커미션 금액을 넘지 않는 한도 내에서 예정 손해 배상액의 반까지 에이전트 커미션으로 지불할 수 있다. 따라서 이런 모든 내용들은 처음 리스팅 계약 당시에 셀러와 에이전트가 사인한 내용에 따르는 것이므로 사인하기 전에 협의할 내용들이다. 그래서 처음에 셀러와 에이전트가 솔직하게 협상하여 오해가 없이 합의한 후 계약하는 것이 최선이라 하겠다.

문의 (714)534-4545