김형민 뉴욕주 공인 홈인스펙터


주택검사(Home Inspection)는 육안으로 확인가능한 곳과 접근이 용이한 곳에 한하여 검사를 실시하는 것을 원칙으로 하고 있다. 따라서 뉴욕주나 주택검사협회 가이드라인에는 주택검사관(Home Inspector)이 가지고 다녀야할 도구(Tool)를 특별히 언급하지 않고 있다. 그러나 규정은 검사해야 할 항목을 나열하고 있고 특별한 도구가 없을시 해당항목의 검사가 가능하지 않은 경우가 많기 때문에 궁극적으로 검사관들은 마치 의사가 청진기를 항상 목에 걸고 있듯이 필요한 도구를 가지고 다닌다. 더하여 프로(Pro)검사관들은 좀 더 다양한 전문화된 검사를 위해 각종 측정기 등을 가지고 다니는 경우가 많다.

검사관들은 어느 한 곳이 의심스럽다 하여 그 곳을 허물거나 뜯어내지는 않는다. 그렇다고 해서 의심스러운 곳을 확인하지 않는다면 이 역시 바람직하지 않은 관계로 특수측정도구를 이용해 이를 확인하고자 노력하게 된다. 이들 특수도구들은 검사관들의 판단과 전문성에 따라 그 종류가 다양할 수 있고 도구나 장비의 성능에 따라서 검사시 목격된 결함이나 문제의 정도를 좀 더 구체적으로 확인가능하게 하는 경우가 많다.

현장에서 이러한 확인이 가능하다면 그만큼 주택구매자들에게는 유익하기 때문에 근자에는 많은 검사관들이 도구나 장비를 이용해 과학적 방법과 측정을 통한 검사방법을 많이 사용하고 있는 추세에 있다. 실상 주택이 가지고 있는 문제들의 경우 보이지 않는 벽의 뒷면이나 천정 안쪽, 접근하기가 어려운 곳에 내재하고 있는 경우가 많고 이러한 문제들은 앞서 언급한 데로 육안과 접촉만으로 그 문제의 정도와 심각성을 판단할 수 없는 경우가 대부분이다.

검사 동안 가장 많이 사용하는 도구 중의 하나는 바로 전기회로측정기(Circuit Tester)다. 전기의 흐름상태과 연결 상태를 확인하기 위함이다. 전기는 우리 일상생활에서 필수불가결한 존재인 만큼 집안에서 가장 많이 사용하고 있다. 아시다시피 전기는 편리한 존재이기는 하나 잘못 이용하거나 관리되는 경우 화재내지는 감전 사고를 일으키는 관계로 검사관들에게는 언제나 가장 중요한 검사항목으로 주의를 요한다.

전기회로측정기는 주로 전기의 흐름은 물론 전기의 연결 상태를 점검하는데 사용되는데 측정기의 성능에 따라서는 중요한 결함을 찾아내지 못하는 경우가 왕왕 있다. 값싼 단순 측정용 일반 측정기(Three-Bulb Tester)는 상선(Hot Wire)와 중성선(Neutral Wire)의 상호연결상태, 그리고 접지선(Grounding Wire)유무여부를 확인하는데 적절한 도구로 가장 많이 사용되고 있으나 아주 위험한 잘못된 중성선과 접시선의 연결 상태인 Bootleg Ground 혹은 False Ground까지는 찾아내지 못한다.

전기회로측정기 다음으로 많이 사용하는 도구는 습도(습기) 측정기(Moisture Detector)다. 전기의 숨어있는 결함은 육안확인이 거의 불가능하다. 그러나 습기나 물로 인한 결함은 육안확인이 대체로 가능하다. 설사 보이지 않는 벽 뒷면에 문제가 존재하고 있다 하더라도 지속적으로 존재하는 습기문제는 궁극적으로 결국은 표면까지 스며들기 마련이다. 정도상의 문제일 뿐이다.

습기측정기는 존재유무는 물론 양(정도)까지 측정할 수 있는 기기다. 습기의 유무는 보통 벽면이나 천정 등에 생긴 흔적(Mark나 Stain)을 통해 먼저 그 존재여부를 살핀다. 이때 습기측정기를 사용하여 그 양을 측정함으로서 심각성의 정도를 좀 더 구체적으로 확인하게 되는 것이다.

아시다시피 지나친 습기는 건강에 유해한 곰팡이(Mold) 증식과 향후 많은 수리비용을 요구하는 나무구조물을 부식시키는 주범이 되고 있기 때문에 과도한 습기문제는 반드시 해결되어야 할 고민거리 중의 하나다. 보통 장기적으로 구조물에 스며들어 누적된 습기가 16%정도 지속되면 곰팡이 증식이 시작되고 20%가 넘으면 나무 구조물이 썩기 시작하게 됨으로 악취는 물론 나무기둥에 구조적 손상이 발생하기 시작한다.

이외에 사용하는 도구로는 가스측정기, 송곳이나 드라이버 등의 단순도구, 손전등, 사다리 그리고 간혹 열린공간 중에서 육안으로 확인이 불가능한 곳을 검사하기 위해 특수검사카메라 등을 동원하기도 한다.

주택 검사시 터마이트검사가 아울러 실시된다면 강력한 플래쉬와 확대경을 필요로 한다. 플래쉬는 이동경로로 만들어진 진흙관(Mud Tube)등 터마이트의 흔적과 잔재물(날개달린 터마이트의 사체 또는 떨어뜨린 날개)을 찾기 위함이요, 확대경은 날개달린 터마이트(Winged Termite 혹은 Swarmer)와 날개달린 일반개미(Winged Ant)와의 구분을 위함이다.