집주인과 세입자 모두 렌트 규정에 대해 제대로 알고 있어야 마찰을 피할 수 있다.

봄에는 본격적인 이사철이 시작되면서 렌트를 구하는 세입자들이나 새로운 세입자를 맞는 임대인들이 늘어난다. 렌트를 구하거나 놓는 과정에서 종종 세입자와 임대인간 크고 작은 규정 문제로 마찰을 겪는 경우가 많다.
뉴욕시·주정부와 부동산 정보 관련 웹사이트에서 말하는 임대인과 세입자가 알아야 할 기본적인 규정에 대해 알아본다.

■ 시큐리티 디파짓
대부분 세입자가 렌트 주택에 들어갈 때 한달치 렌트에 해당하는 시큐리티 디파짓을 낸다. 이는 세입자가 리스 계약을 마치기 전 거주지를 옮기거나 주택 내 세입자가 훼손한 부분을 수리하기 위해 집주인이 맡아두는 돈이다. 큰 변수가 없다면 세입자가 나갈 때 시큐리티 디파짓을 돌려주게 돼있다.

뉴욕에서는 집주인이 세입자에게 시큐리티 디파짓을 얼마나 요구할 수 있을까? 법적으로 집주인은 자신이 원하는 만큼 시큐리티 디파짓을 받을 수 있다. 그러나 뉴욕시의 렌트규제아파트나 서민주택에 대해서는 한달치 렌트만큼만 받을 수 있다.
만약 거주하고 있는 동안 렌트가 오른 경우 집주인은 기존 렌트와의 차액만큼을 세입자에게 요구할 수 있다.

시큐리티디파짓은 반드시 은혱계좌에 예치돼 있어야 하며 집주인에게 금융기관의 이름과 주소, 예치금액을 명확하게 밝혀야 한다. 6개 이상의 유닛을 소유한 집주인은 시큐리티 디파짓에서 나오는 은행 이자를 세입자에게 연말 혹은 계약이 끝날 때 돌려줄 의무가 있다.

세입자가 나갈 때 언제까지 시큐리티 디파짓을 돌려줘야 할까? 뉴욕주법에 따르면 집주인은 세입자가 열쇠를 돌려주고 집을 비우는 시점까지는 시큐리티 디파짓을 돌려줘야 한다. 또한 원칙적으로 집주인은 시큐리티 디파짓을 마지막 달 렌트로 사용할 수 없다. 세입자가 나갈 때 주택 내부 상태가 이사 올 당시와 같은지 확인하고 훼손된 부분이 있다면 시큐리티 디파짓 전부를 수리와 보수에 쓸 수 있다.

■ 리스 및 임대 계약서
계약서에는 기본적으로 집주인과 임대인의 이름과 주택의 주소가 들어간다. 이 때 집주인 대신 법적 문제를 책임지거나 관련 노티스를 줘야하는 빌딩 매니저가 있다면 이 사람의 이름과 주소도 기재돼있어야 한다.

임대시 세입자가 이용할 수 있는 곳이 구체적으로 명시돼야 한다. 임대 동의서에는 가구, 주차장, 창고 등 구체적으로 임대 계약에 어디까지가 포함되는지 나와있어야 한다. 렌트 기간은 시작일과 함께 월별 렌트(month-to-month)인지 장기 리스인지를 적는다. 주로 리스 계약은 1년 단위로 이루어지는 경우가 많다.

월 렌트와 시큐리티 디파짓을 적는다. 이때 성별, 인종 등에 따라 렌트를 다르게 적용하는 것은 불법이다. 유틸리티를 누가 지불하는지도 명확히 한다. 주로 집주인이 쓰레기 수거비용과 수도세를 내고 세입자들은 가스 및 전기요금을 내는 경우가 많다.

주택 관리와 수리에 대해 막힌 하수구나 고장난 창문은 세입자가 고쳐야 한다는 등 세입자가 책임져야 할 사항을 계약서에 구체적으로 명시할 수 있다. 세입자가 지켜야 할 준수사항에 대해서도 양자간 동의가 필요하다. 불법 마약을 판매하지 못하는 것은 물론이고 같은 집에 사는 세입자나 이웃들에게 피해를 줄 수 있는 소음 발생, 주택내 금연 등도 금지할 수 있다.

집주인은 ‘조용한 집’ 등을 이유로 거주자를 임의대로 한정할 수 없다. 연방법에서는 침실 하나당 2명까지 거주할 수 있도록 규정하고 있다. 이밖에 집주인은 계약서를 통해 일체 혹은 일부 애완동물 금지, 동의없이 게스트의 장기 숙박 금지 등을 요구할 수 있다.

■ 렌트
뉴욕에서는 서민주택이나 렌트규제아파트에 대해 집주인이 마음대로 올릴 수 없고 렌트가이드라인위원회의 결정에 따라야 한다. 그러나 이외 주택에 대한 렌트 인상에 대해서는 정부기관이 법적으로 제한할 수 없다. 법적으로 렌트는 집주인이 계약서에 명시한 날까지 제시간에 내야 한다. 대부분 매달 첫째날까지 내도록 하고 있는데 집주인은 매주 또는 두달마다 렌트를 내도록 요구할 수 있다.

만약 렌트 지불일이 주말이나 공휴일에 있어 불가피하게 기한을 지키지 못한다면 그 다음 비즈니스 데이까지는 내야 한다. 집주인이 같은 빌딩이나 근처에 살고 있지 않을 때 렌트만큼 적은 체크를 우편으로 보내는 경우가 가장 많은데 이때 제시간에 체크가 도착할 수 있는지 미리 확인해야 한다.

만약 렌트를 제때 내지 않을 경우 집주인은 먼저 세입자에게 연락을 취해 빠른 기한 내 렌트를 낼 것을 요구한 후 그래도 렌트를 지불하지 않으면 최종 통지를 보낸 후 퇴거 조치 절차에 들어갈 수 있다. 지불 수단은 집주인에게 결정 권한이 있다. 현금, 체크, 머니오더이 있고 최근에는 데빗카드나 크레딧카드로 렌트를 내도록 하는 집주인도 있다.

■ 세입자 퇴거 조치
만약 세입자가 장기적으로 렌트를 지불하지 않아 내쫓고 싶다면 민사법원에 무료로 소송할 수 있다. 그 전에 세입자에게 전화나 문서상으로 렌트를 요청한다.
렌트 미지급에 대한 소송을 위해서는 일정 양식의 청원서(Petition), 청원 통지서(Notice of Petition), 엽서가 필요하다. 뉴욕시의 경우 주택법원에서 무료로 양식을 얻을 수 있다. 이 양식을 뉴욕시민사법원 주택부 산하 집주인-세입자 오피스(Landlord-Tenant Clerk’s Office)에 제출해야 한다.

오피스에서 문서를 접수하면 청원서만 가져가고 도장이 찍힌 청원 통지서와 엽서는 돌려받게 된다. 이 문서의 복사본을 본인 외 주변인를 통해 세입자에게 전달하도록 하고 원본 후면에 전달인의 공증(notarized affidavit)을 받아 집주인-세입자 오피스에 다시 접수한다.

이후 세입자가 청원 통지서에 답변하면 법원은 법원 출두인, 시간, 장소를 적은 엽서를 보내준다. 이후 열린 법원 청문회(hearing)에서 집주인과 세입자 간 협의에 실패하면 재판까지 가게 된다. 판사는 세입자에게 5일 내 미지불된 렌트를 내도록 명령을 내릴 수 있다. 그래도 세입자가 렌트를 내지 않으면 뉴욕시 마샬(City Marshall)에게 퇴거 영장을 발급하도록 연락할 수 있다.

■ 주택 관리
만약 집주인이 세입자의 주택 시설 수리 요구에 응하지 않는 경우 세입자는 거주지의 주소와 문제점, 수리 마감일 등을 상세히 적은 문서를 집주인이나 빌딩 매니저, 빌딩 관리업체 등에 보내야한다. 복사본은 향후 법적 대응시 증거로 사용할 수 있도록 보관해둔다. 뉴욕시의 경우 전화 311이나 311웹사이트에서 불만신고를 접수할 수 있다.

그래도 개선이 되지 않는다면 개인 세입자나 그룹으로 주택법원에 소송을 제기할 수 있다. 이를 ‘HP 소송(HP action)’이라고 하는데 판사는 합당한 경우 ‘뉴욕시주택관리조항(New York City Housing Maintenance Code)’에 따라 집주인에게 주택수리를 명령할 수 있다. <김소영 기자>