상업용 부동산 시장의 미래를 예측하는 흥미로운 보도가 나왔다. CNBC는 와트경영대학 앨버트 수스만 명예교수와 ‘라인맨 어소시에이츠’의 피터 라인맨 등이 발표한 보고서를 인용해 25년 후 미국 상업용 부동산 시장을 7가지로 분류해 조명했다. 수스만 명예교수는 전국 부동산종사자협회(NAR)가 부동산에 영향 있는 25명 중 하나로 뽑은 전문가다.

라인맨을 비롯한 업계 전문가들은 향후 25년간 상업용 부동산 시장은 인구, 신기술, 세계화, 경제 및 환경 현실성 등에 따라 크게 요동칠 것으로 전망했다. 일부 상업용 부동산은 수조달러에 달하는 글로벌 산업에 잘 적응해 ‘대박’을 맞을 것이고 일부는 소멸되거나 기능을 잃게 되겠지만 2039년까지는 번성을 거듭할 것으로 전문가들은 내다봤다.


1. 대부분 샤핑몰은 사라질 것이다.

‘부동산연구사’의 케네스 리지 대표는 “미국 샤핑몰 시장은 대형 소매 할인점과 월마트 스타일의 대형 소매업체들이 들어서기 시작한 1990년 이래 다윈의 환경진화 법칙에 지배를 받고 있고 이같은 경향은 계속될 것”이라고 말했다. 다시 말해 샤핑몰들은 전자상거래가 증가함에 따라 점차 쇄락해질 것이며 현실에 맞게 잘 운영되는 곳만이 25년 후에도 살아남아 번창한다는 것이다.

‘코헨&스티어스’의 톰 보히아리안 부대표는 “JC 페니와 시어스는 온라인 소매점에 점차 시장 점유율을 빼앗기고 있다”면서 “주요 소매상점(앵커 테넌트)을 잃게 되는 샤핑몰들은 살아남기 힘들 것”이라고 전망했다.

하지만 기능을 잃어버린 샤핑몰을 허물라는 말은 아니다. 전문가들은 단순 샤핑을 위한 장소가 아니라 커뮤니티 센터 기능을 갖춘 다용도 샤핑몰로의 전환이 필요하다고 조언했다.

‘US 그린빌딩 카운슬’의 릭 페드리지 공동대표는 다른 용도로의 전환을 문제해결책으로 제시했다. 그는 “샤핑몰이 의사와 데이케어 센터가 있는 소규모 커뮤니티를 형성하는 타운센터 개념으로 바꿔야 승산이 있다”고 내다봤다.


2. 오프라인 소매는 첨단기술을 도입할 것이다.

컴퓨터와 전화를 이용해 샤핑하는 소비자들이 증가한다. 오프라인 소매상들은 살아 남기 위해 ‘이길 수 없다면 한편이 되라’는 말처럼 여기에 적용할 필요가 있다. 실제 물건을 입고 사용해 보는 등 스토어에서만 가능한 물리적 경험의 장점을 살려내고 온라인 상점이 내세우는 운송문제까지 해결해 주는 것이다.

부동산 서비스 회사인 ‘쿠시맨&웨이크필드’의 마리아 시콜라 대표는 “사람들은 보고 만져 보며 만족감을 얻기를 원한다”고 말했다.

애플은 이미 자체 매장에서 한 발 앞선 서비스로 마케팅하고 있다. 고객들은 매장에서 상품을 골라 만져보고 또 원하는 만큼 사용도 해본 후 제품을 구입할지를 결정한다. 또 집으로 돌아가 더 좋은 상품을 찾아본 후 온라인으로 물건을 구입하면 다음날 무료로 배달 받는다.

하지만 이런 경우 효과적인 유통이 관건이며 운송과 자동화의 중요성이 강조된다. 따라서 미국 내 상업용 웨어하우스들에도 변화가 불가피하다. 요즘도 그렇지만 신기술을 따라가지 못하는 시설이나 당일 배달이 어려운 거리의 웨어하우스들은 더 이상 제구실이 어려워질 것이다. 위치가 좋고 현대식 시설을 갖춘 창고 건물들만이 살아날 수 있다는 것이다.


3. 베이비부머들이 건설 붐 주도

베이비부머들의 영향력은 아직 끝나지 않았다. 상업용 부동산은 앞으로 25년간 이들의 영향력 하에 놓여 있게 된다.

리지스 대표는 “베이비부머 세대들이 나이가 들어가면서 앞으로는 의학관련 시설들이 큰 비중을 차지하게 될 것”이라면서 “특히 대중교통이 편리한 지역의 다세대 주택이 증가할 것”이라고 내다봤다.

라인맨 대표도 “향후 7년이면 부머 세대들이 75세에 돌입하게 된다”면서 “이는 이들이 노인 밀집 거주지로 이사를 하는 나이가 됐다는 것이며 이에 따라 이들에게 초점이 맞춰진 각종 시설이 붐을 타게 될 것”이라고 예측했다.


4. 도시화가 지구촌을 휩쓸 것이다.

모든 전문가들이 공통적으로 동의하는 부분이다. 2039년에는 지금보다 훨씬 도시화 된다는 것이다. 다시 말해 도시로의 인구집중 현상이 가속화 돼 1,000만명 이상이 모여 사는 대도시로 더욱 확장된다.

베이비부머 세대들이 도시화 현상을 더욱 가속화시키는 원인이다. 모은 돈이 얼마 되지 않는 부머들은 대중교통이나 편의시설이 가까운 도시로 몰려들 것이다. 또 X세대, Y세대들 역시 밀집 지역에서 일하고 살며 즐기려는 경향이 강해 이 같은 대도시 집중화 현상을 부채질할 것이다.

다세대 주택들이 늘어날 것이다. 회사들은 젊고 교육수준이 높은 세대들을 찾을 것이다. 요즘은 직원을 채용할 때 보수보다도 회사의 위치를 먼저 내세우는 경향이 많다. 인재들은 시설이 편리한 대도시의 회사들을 선호한다. 회사들 역시 인재확보를 위해 대도시로의 진출이 불가피할 것이다. 베이비부머 세대들은 ‘일을 위해’ 살았지만 X세대들은 ‘살기 위해’ 일은 한다. 다시 말해 즐기고 쉬기를 원한다.


5. 도시 외곽지역이 붕괴된다는 말은 과장.

도시의 중요성이 부각되기는 하지만 그렇다고 외곽 교외지역이 죽지는 않는다.

‘어반랜드 연구소’의 스티븐 블랭크 수석연구원은 “외곽 역시 도시 중심부처럼 되기를 원한다. 밀레니얼 세대들 역시 일하고 즐길 수 있는 생활환경이 제공되는 지역에 머물고 싶어 한다”고 말했다.

따라서 이같은 욕구를 충족시켜 줄 공간으로 발전한다는 것이다. 기존 건물들이 대중교통이 인접하고 렌트 건물과 소매점, 사무실을 두루 갖춘 복합건물로 바뀔 필요가 있다.

뉴욕 맨해턴의 타임워너 센터가 대표적인 예이다. 한 건물은 맨다린 오리엔탈 호텔과 오피스 공간이 있고 두 번째 건물은 타임워너 본사가 입주해 있다. 또 고급 샤핑공간과 식당 콘도미니엄이 갖춰져 있다. 이런 건물이 미래가 요구하는 건물이다.

외곽도시의 건물 역시 대도시의 경험에 초점을 맞춰야 한다. 고속전철 등 빠른 대중 교통시설이 확보되고 걸어다니며 모든 것을 해결할 수 있는 지역이 돼야 한다는 것이다. 더 커지고 새로워야 살아 남는다.


6. 근무 공간이 신기술화 된다.

이를 ‘구글화’ 효과라고 부른다. 미래의 사무실 건물은 요즘의 구글회사와 같이 모든 기능을 갖춰진 종합 시설화된다. 벤치 등 어디서나 디지털 기기를 꽂아 일을 할 수 있는 시설이 갖춰져 있고 마사지, 세탁소 같은 편의시설도 들어 있다.

‘BOMA’ 인터내셔널의 헨리 챔버린 대표는 세계화되면서 사무실 근무자 밀도가 늘어나 전통 개념의 주 9~5 근무개념은 없어지고 회사마다 24시간 주 7일 근무환경을 요구하게 된다고 예상했다. 이를 위해서는 화상회의와 같은 신기술이 접목돼야 세계 곳곳과 24시간 연결될 수 있다고 그는 설명했다. 신기술에 적응하는 ‘스마트 건물’이 요구된다.


7. 그린빌딩이 대세다.

친환경 건물이 대세를 이룰 것이다. 친환경 건물은 유럽에서 큰 호응을 받고 있지만 미국에서는 아직 언론에서 주장하는 정도에 그치고 있다. 하지만 곧 변한다.

친환경 규정을 맞추려면 적지 않은 비용이 들어간다. 그러나 언젠가는 해야 할 일이고 상업용 부동산 업계에서도 이를 잘 인식하고 있다. 친환경이 경제적인 것은 아니다. 투자만큼 수입이 오르지 않는다. ‘필요악’이나 다름없다.