지난 회에는 융자신청인의 자격요건을 4C, 즉 Credit(신용), Cash(자금), Capability(직업과 상환능력), Collateral(담보 즉 주택과 감정)으로 나누었을 때 Credit과 관련하여 요구되는 서류들에 대해서 알아보았다. 오늘은 나머지에 대해서 계속해서 살펴본다.

Cash, 즉 자금과 관련하여 필요한 서류는 두달 치 구좌거래내역서(Account Monthly Statements)이다. 렌더가 은행구좌 거래 내역서를 요구하는 이유는 손님이 집을 사는데 필요한 충분한 자금을 보유하고 있는지를 알기 위해서이다. 집을 사는데 충분한 자금이란 다운페이먼트와 에스크로 종결비용을 말한다.

일반적으로 투자용 주택을 구입하거나, 넌컨포밍(점보)융자인 경우에는 렌더들은 6개월에서 1년치 페이먼트에 해당하는 여유자금을 추가로 융자신청인이 보유하고 있기를 요구한다. 따라서 주택구입을 준비하거나 재융자를 계획하는 사람들은 그 융자를 끝내기 위해서 필요한 자금이 얼마나 되는지를 미리 알아보고 수 개월 전부터 은행구좌에 보유하고 있어야한다.

예를 들어 50만달러짜리 주택을 20%다운하고 ‘주거주용으로’ 구입할 예정인 사람은 다운페이먼트 10만달러에 에스크로 종결비용이 약 1만달러 정도 든다고 가정했을 때 11만달러에 해당하는 자금을 약 3개월전부터 미리 은행구좌에 넣어 놓고 있어야 한다.

3개월 전부터 넣어놓으라고 하는 이유는 그래야만 두 달치 거래 내역서에 그 입금내역이 보이지 않기 때문이다. 두 달치 은행구좌 거래 내역서에 나타나는 모든 큰 금액의 입금에 대하여 렌더는 출처를 요구하기 때문에 출처를 설명하고 수표의 사본을 제출해야 하는 등 여간 성가시고 힘든 일이 아니다. 이러한 이유 때문에 두 달치 구좌거래내역서가 융자승인을 못 받게 하거나 융자진행을 느리게 하는 원인이 되기도 한다.

이렇게 은행구좌거래내역서에서 렌더가 보는 두 가지 내용을 Sourcing 과 Seasoning 이라고 한다. 손님의 구좌에 2개월 이상 된 돈은 손님 돈으로 여겨주겠다는 것이 렌더의 입장이다. 이를 Seasoning이라고 한다. 2개월이 안된 자금에 대해서는 철저히 Sourcing(출처)을 따진다. 크레딧이 다소 낮거나 수입이 약간 부족한 경우에는 예외를 신청하여 승인받을 수도 있다. 그러나 Sourcing과 Seasoning에 대해서는 예외가 없다.

그러면 왜 렌더는 이렇게 Sourcing 과 Seasoning에 대하여 철저한가? 50만달러짜리 집을 사는 사람이 20% 즉 10만달러를 자기 돈으로 다운하고 그 집을 담보로 4만달러를 빌려달라고 하는 것이 주택융자다. 그런데 그 10만달러 마저도 어디서 빌려온 돈이라면 은행의 입장에서는 리스크가 커지게 된다.

뿐만아니라 최근 시행에 들어간 금융개혁법에 따라 출처에 대한 서류가 미비한 경우에는 2차 모기지 시장에 아예 팔수가 없게 된 것도 더 까다로워진 이유이다. 자금출처와 관련하여 유일하게 출처를 따지지 않는 것이 가족, 친척으로부터 받은 Gift(증여) Funds이다. 물론 FHA융자는 Gift Funds도 출처를 따지지만, 요즘 대부분의 융자를 차지하는 컨벤션널 융자에 있어서는 Gifr Funds의 제공자 즉 Donor의 자금출처를 따지지 않는다.

따라서 Sourcing이 불가능한 경우에는 Gift Funds를 이용하는 경우가 많다. 다운페이먼트나 에스크로 종결비용으로 쓸 수 있는 돈은 Checking, Savings, CD, 주식, 채권, 뮤추얼펀드 등에 들어있는 유동성 자금이어야 한다. 물론 생명보험의 캐시밸류나 은퇴구좌에서 융자 받은 돈으로도 가능하다.

하지만 주식.채권. 뮤추얼펀드, 은퇴구좌, 보험구좌 등에서 자금이 올 경우에는 실제로 자금이 옳겨 왔다는 거래 내역서를 첨부해야하기 때문에 서류가 많아진다. 현찰은 출처를 밝힐 수 없는 자금으로 Mattress money라고 하여 주택융자에서 적법한 자산으로 쓸수 없다. 빌려온 돈, (친인척으로부터의 증여가 아닌)기부받은 돈, 개인회사의 주식 등도 자금으로 쓸 수 없다.

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