생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있고 빌딩 관리가 수월한 뉴욕시 아파트인 콘도와 코압은 주택 시장에서 인기를 끌고 있다. 특히 상대적으로 가격이 낮은 코압은 첫 주택 구매자들에게 매력적이다. 콘도와 코압은 외관상으로는 큰 구분이 없지만 매매과정, 입주조건 등에 큰 차이가 있다. 뉴욕시 콘도와 코압을 비교·분석해본다.

■ 콘도(Condominium) VS 코압(Cooperative)
뉴욕시 아파트는 콘도와 코압으로 이뤄진다. 주로 1980년대 이전 지어진 건물은 코압인 경우가 많고 이후 건물들은 콘도가 대부분이다. 콘도와 코압 중 어떤 것을 선택할지는 건물의 건축 연도 뿐 아니라 개인의 재정적 상황, 라이프 스타일 등을 종합적으로 고려해야 한다.

▶ 주택 소유권
일반 주택과 같이 콘도는 ‘내 집’을 사는 것이지만 코압 매매는 공동 건물의 일부를 소유한다는 개념이다. 즉 공동의 주주가 한 건물을 소유하고 있는 셈이다. 따라서 코압을 매매했다 하더라도 공동 주주, 즉 보드에서 정하는 공간에 대한 소유권을 갖게 된다. 콘도 매매는 패밀리 하우스를 사는 것과 같아서 본인의 집 뿐 아니라 마당, 주차장 등 공동의 공간에 대해서도 일정 부분의 소유권이 부여된다.

▶ 보드(Borad)
소규모의 빌딩이 아니라면 코압은 빌딩의 전반 업무를 관리하는 자체 코압 보드를 구성한다. 보드는 건물 관리(매니지먼트) 업체와 함께 주택 수리문제와 청소 등 건물 관리 업무를 담당한다. 보드는 또한 집안 내부 레노베이션부터 건물 내 애완동물 반입, 야간 소음 규제 등 자체 세부 규정을 정하고 입주자들에게 따르도록 한다. 규정을 어길 경우 보드는 벌금을 부과할 수도 있고 규정에 따르지 않는 입주자를 강제로 쫓아낼 수도 있다.

콘도 보드 역시 건물 관리 업무를 맡는다는 점에서는 코압 보드와 비슷하지만 입주자 규정 등에 대해서는 깊이 관여를 하지 않는 편이다. 입주자에 대해서 금전적 문제에 대해서만 벌금을 부과할 수 있고 입주자를 퇴거시킬 수는 없다.

▶ 관리비 및 세금
코압은 재산세가 포함된 월 관리비를 내는 한편 콘도는 관리비와 재산세를 별도로 지불한다. 퀸즈 원베드룸 아파트의 경우 코압은 매달 700~1,000달러 정도의 관리비를 내고 콘도는 절반 수준이다. 대신 정부에서 부과되는 소득세를 집주인이 따로 내야 한다. 매달 내는 관리비는 건물 관리에 주로 사용되며 엘리베이터 교체와 같이 공동의 프로젝트가 있는 경우 유닛수로 나누어 추가로 비용을 내는 경우도 있다. 코압의 관리비는 재산세, 연료비 등의 변화에 영향을 받는데 매년 3~6%정도 인상되는 편이다.

▶ 입주 허가
코압은 입주자 심사와 인터뷰를 거쳐 입주 허가 여부를 결정한다. 충분한 다운페이먼트가 있다 하더라도 보드가 원하는 조건에 맞지 않으면 입주할 수 없다. 보드가 가장 중요하게 보는 것은 입주자의 안정적인 소득으로 최근 2년치 세금보고와 소득증명서를 요구하는 것이 일반적이다. 매달 내야하는 관리비가 있기 때문에 소득이 불안정하거나 충분하지 않으면 입주자로 받기를 꺼린다. 콘도는 별도의 인터뷰나 자격 심사가 없다.

▶ 다운페이먼트 및 자산
코압은 일반 주택과 같이 매매가의 20~25%를 다운페이먼트로 지불한다. 그러나 코압에 따라 드물게는 10%에서 고급 코압의 경우 50%까지 요구하기도 한다. 또한 코압 보드는 2년간의 모기지에 해당하는 정도의 자산을 요구하기도 한다. 또한 소득 대비 부채 비율이 30%를 넘지 않는 입주자를 선호한다. 즉 월급에서 모기지, 관리비 등으로 빠져나가는 돈이 30%를 이하여야 한다. 콘도는 10% 내외를 다운페이먼트로 낸다. 그러나 은행 모기지를 이용할 경우에는 대부분 20% 이상을 요구한다.

▶ 서블렛
보드의 허가를 얻어야 하는 코압에서는 서블렛을 하기가 매우 까다롭다. 만약 갑자기 직장 발령으로 몇 년간 집을 비워야 할 경우가 생겼다고 하자. 보드마다 규정은 다르지만 대부분 2년 이상 서블렛을 주지 못하도록 하는 것이 대부분이다. 서블렛 입주자도 역시 심사를 거쳐야 하며 집주인에게는 서블렛에 따른 비용을 부과한다. 반면 콘도의 서블렛 규정은 매우 유연하다. 콘도는 서블렛을 제한하는 특정 규정이 없는 경우가 많고 세입자의 거주를 결정할 수 있는 권리도 갖지 않는다.

▶ 가격
뉴욕시 코압은 콘도에 비해 상대적으로 40% 정도 저렴한 편이다. 지난해 4분기 기준 퀸즈 코압의 평균매매가격은 21만6,000달러, 콘도의 평균매매가격은 45만달러선이다. 코압이 더 저렴한 이유는 대부분 오래된 건물이 많고 가격 변동이 크지 않기 때문에 부동산 투자용으로는 매력이 없다. 또한 콘도 입주와 달리 보드에 자신의 자격을 증명할 수 있는 서류를 준비하고 인터뷰를 봐야 하는 등 복잡한 절차가 따르기 때문에 현재 충분한 재산이 있다면 콘도로 발길을 돌리는 경우가 많다.

■ 선택 시 유의사항
뉴욕시 아파트 구매를 고려중이라면 콘도와 코압의 장단점을 비교한 후 자신에게 보다 적합한 쪽을 선택하도록 한다. 코압은 가격이 저렴한 대신 보드의 심사를 거쳐야 입주할 수 있으며 거주하는 동안 각종 내부 규정을 철저히 따라야 한다. 가격 변동이 크지 않아 투자용으로는 적합하지 않지만 안정적인 소득을 가진 전문직 종사자로서 적은 부담으로 첫 집장만을 꿈꾸는 구매자에게 좋다.

콘도는 입주부터 매매가지 자유로운 반면 상대적으로 가격이 비싸기 때문에 충분한 캐시가 있거나 모기지 자격이 돼야 한다. 특히 올해부터는 융자기관들의 대출 기준이 한층 강화돼 자신의 가능 모기지 규모를 미리 파악하는 것이 중요하다.


이스트코스트부동산의 네오나 이 중개인은 "요즘 렌트가 계속 상승세에 있기 때문에 매년 소득 보고를 제대로 했고 어느 정도 소득이 된다면 코압으로 전환하는 것도 좋은 방법"이라고 말하고 "애완견이 있거나 집 인테리어를 자주 바꾸는 사람이라면 규제가 덜한 콘도를 고려하는 것이 좋다"고 전했다. <김소영 기자>