주택을 살 때 알아둬야 할 몇 가지 규칙들이 있다. 그렇다고 교과서에 나오는 이야기도 아니다. 많은 경험에서 온 선배들의 경험담 정도다. 집을 첫 눈에 보고 오퍼를 내지 말라거나 항상 월말에 에스크로를 클로즈 하라는 등등. 하지만 대부분 낭설이라는 것이다. 그래도 기억해야 할 것은 모기지 사기를 당하지 않으려면 지켜야 되는 법칙 정도다. 모기지 사기는 실제 발생할 수 있는 일이므로 귀담아 들을 필요는 있다. 주택을 구입할 때 꼭 지켜야 할 법칙 5가지를 정리했다.


구입할 집을 찾기 전에 우선 자신의 크레딧 점수부터 확인하는 것이 좋다. 크레딧은 사설회사인 ‘엑스피리안’(Experian), ‘트랜스 유니온’(Trans Union), ‘에퀴팩스’(Equifax) 등 3곳에서 관리한다. 크레딧 조회는 1년에 한 번 무료로 가능하며 ‘credit.com’에서도 무료로 확인할 수 있다.

크레딧에 실수나 문제가 발견됐다면 이를 수정하거나 고쳐야 한다. 크레딧은 모기지 융자를 얻는데 중요한 역할을 한다.


1.융자 사전승인 없이 오퍼를 쓰지 말아라.

융자 사전승인은 융자회사가 신청자의 크레딧과 재정상태를 파악해 모기지를 대출해 줄 의향이 있음을 확인해 주는 것이다. 사전승인을 받은 편지는 집을 구입할 수 있는 능력을 증명해 주는 것으로 셀러와 부동산 에이전트에게 바이어가 살 의사와 능력이 충분히 있음을 확실하게 보여주는 것이다.

매서추세츠 ‘리맥스 익스큐티브 리얼티’의 부동산 브로커 빌 가셋은 “개인적으로 사전승인 편지가 없는 오퍼는 받지 않는다”면서 “이것이 능력 있는 바이어라는 사실을 입증하는데 중요한 것임을 너무나 잘 알고 있으며 사전승인 편지가 없으면 갬블하는 것이나 다름없다”고 말했다. 오퍼를 수락했다가도 융자를 받지 못해 거래가 성사되지 않을 수도 있기 때문이다.

부동산 에이전트를 먼저 찾을 것인가 아니면 융자회사를 찾아 사전승인부터 받아야 할 것인가는 닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐를 논하는 것과 같지만 사전승인 편지조차 없이 집을 찾으러 나서거나 오퍼를 내지는 말라는 것이다.


2.부동산 에이전트를 구하라.

주택 구입은 많은 사람들에게 있어서 인생에 가장 큰 돈을 지불하는 거래다. 따라서 충분한 시간을 할애하고 또 전문가의 조언을 받는 것이 좋다.

부동산 에이전트는 집을 보여주고 계약 협상을 해주며 수많은 거래를 성사시켜 온 그 분야 전문가다. 수리가 필요한지 또는 집에 문제가 있는지를 찾아내는데 도움을 줄 것이며 또 구입자의 요구에 딱 맞는 매물을 찾는데도 도움을 준다.

요즘은 인터넷이 주택 구입과정을 쉽게 도와주기도 한다. 그러나 많은 소비자들은 아직 전문가가 자신의 편에서 서서 거래를 도와주기를 바라고 있다. 전국 부동산협회에 따르면 주택 구입자의 거의 90%가 부동산 에이전트나 브로커를 고용하고 있다.


3.계약금을 디파짓 한다.

주택 구입 오퍼를 낼 때 계약금을 디파짓하는 것이다. 이것이 법적으로 요구되는 것은 아니다. 다만 관례적으로 늘 그렇게 해온 것이다. 계약금은 보통 주택가격의 1~2% 정도이다. 하지만 지역과 기타 사정에 따라 비율이 달라질 수 있다.

얼마의 계약금이 적당한지는 부동산 에이전트와 상의하면 된다. 계약금을 낸다는 것은 융자 사전승인과 함께 셀러에게 집 살 의향이 있으며 또 합법적인 바이어임을 보여주는 행위다.

에이전트에게 세일즈 계약서에 딜이 성사되지 않으면 디파짓한 돈을 되돌려준다는 내용의 조건 문구를 삽입해 달라고 요구해라. 주택가격 평가가 나쁘거나 집 검사문제 또는 갑자기 집을 살수 없는 상태 등이 이에 해당할 것이다.


4.자신을 잘 소개한다.

경쟁이 붙는 매물이라면 단순히 오퍼만 낸 후 손 놓고 기다리면 남에게 빼앗길 수도 있다. 자신을 내세워 소개할 수 있는 기회가 있다면 이를 적극 활용하는 것이 좋다. 그래야 셀러의 마음을 움직여 경쟁 속에서도 오퍼를 수락 받을 수 있기 때문이다.

오퍼와 함께 직접 편지를 쓰는 것도 좋다. 부동산 에이전트에게 해당 주택을 사야 하는 이유와 희망 등을 상대편 리스팅 에이전트에게 전해 달라고 부탁한다.

한 부동산 전문가는 “경쟁이 심한 상태이거나 다소간의 조건을 붙여야 한다면 인간적 호소가 먹혀 들 때가 있다”고 조언했다. 주택과 관련 없는 것에 신경 쓰고 싶지 않은 셀러도 있는 반면에 구입하는 사람들이 좋은 가족인지를 알고 싶어 하는 셀러들도 있다.


5.집을 직접 방문해 본다.

구글 글래스와 같은 이동통신 기술로 요즘 주택을 구경할 수 있는 새로운 시대가 열렸다. 컴퓨터로 또는 스마트폰을 이용하면 멀리서도 사고 싶은 매물을 충분히 살펴 볼 수 있다.

하지만 개인적으로 직접 방문해 확인 하는 것보다는 못하다. 그림이나 동영상으로 살펴볼 때와는 전혀 다른 느낌을 받을 수 있다.

한 전문가는 “직접 집에 찾아가 살펴보면 다른 느낌을 가질 수 있다”면서 동영상이나 사진에 의존하지 말고 직접 찾아가 볼 것을 적극 권했다.


<김정섭 기자>