주택시장 붕괴로 한동안 사라졌던 주택을 담보로 돈을 대출받는 홈 에퀴티 융자가 되살아나고 있다. 주택시장의 전반적인 회복세에 따라 주택의 에퀴티가 늘어나면서 은행들이 그동안 잔득 닫아 뒀던 돈주머니를 풀기 시작한 것이다. 요즘 다시 고개를 드는 홈 에퀴티에 대해 알아본다.


금융 전문지 ‘인사이드 모기지 파이낸스’는 지난 2013년 첫 9개월 동안 새로 오픈된 ‘홈 에퀴티 융자’(home equity loan)와 ‘홈 에퀴티 라인 오브 크레딧’(home equity line of credit·HELOC)은 전년 동기에 비해 3배나 늘어났다고 보도했다. 이는 아직 정점으로 치닫던 2006년보다는 크게 뒤지는 수치다. 2006년 전체 융자액이 4,300억달러에 달했지만 지난해에는 고작 600억달러에 지나지 않았다. 하지만 주택가격 폭락으로 자취를 감췄던 홈 에퀴티가 다시 활성화 되고 있는 것만은 사실이다.


▲홈 에퀴티

주택을 담보로 2차 융자를 하려면 에퀴티가 있어야 한다. 에퀴티는 주택 시세에서 집을 구입할 때 은행에서 빌린 모기지를 빼고 남은 액수다. 현재 집 가치가 25만달러이고 모기지가 20만달러라면 에퀴티는 집값의 20%에 해당하는 5만달러가 된다.

이를 일반적으로 ‘융자금 대 주택가격’(loan to value)이라는 말로 표현하는데 갚아야 할 주택 융자금과 부동산 가치를 비율로 표시하는 것이다. 따라서 이 경우 주택 가치에 대한 융자금 비율은 80%(25만달러 집값에 융자금은 20만달러이므로)가 된다. ‘융자금 대 주택가격’ 비율은 융자자격 심사 때 아주 중요하게 작용된다.

일반적으로 융자회사들은 에퀴티 융자를 한 이후에 이 비율이 최소 80% 이하로 유지될 수 있을 때에만 에퀴티 융자를 해주려고 한다. 다시 말해 에퀴티가 20% 이상 되어야만 쉽게 융자를 받을 수 있다는 것이다.

주택가격이 25만달러이고 갚아야 할 모기지 밸런스가 17만5,000달러라면 에퀴티 비율이 30%이다. 따라서 융자회사는 20% 에퀴티의 초과분에 해당하는 2만5,000달러(주택가격의 10%)만 에퀴티 융자 또는 HELOC를 해준다.


▲두 가지로 구분

홈 에퀴티 융자는 크게 2가지로 구분된다. 첫 번째는 에퀴티를 일시불로 받아 사용하는 ‘주택 에퀴티 융자’이고 다른 하나는 일정 금액까지 필요할 때마다 소액씩 찾아 사용할 수 있는 ‘주택 에퀴티 라인 오브 크레딧’(HELOC)이다. 어떤 것을 선택할지는 주택 소유주들이 필요한 돈에 따라 결정한다.

지붕공사를 새로 하려면 일시불이 필요하므로 ‘주택 에퀴티 융자’가 좋을 것이다. 이자는 고정 또는 변동금리(adjustable rate) 중 선택할 수 있으며 상환기간은 최고 30년까지 가능하다. 융자를 받을 때는 부동산 매매 때와 같이 클로징 코스트를 내야 한다.

스몰비즈니스에 필요한 운영비가 필요하다거나 수개월 동안 걸리는 주택 개량공사 비용을 마련하기 위한 것이라면 ‘주택 에퀴티 라인 오브 크레딧’이 필요할 것이다. 일정 금액에 한해서 필요할 때마다 조금씩 돈을 꺼내 사용하면 된다. 이자는 사용한 금액만큼만 내면 되며 일정기간(보통 10년)까지는 돈을 갚지 않아도 된다. 구좌를 오픈할 때 클로징 코스트가 필요 없으나 대신 연 회비를 낼 수도 있다. 사용액에 대한 이자는 변동이지만 만기가 되면 고정이자로 바꿀 수 있다.


▲큰돈 조달 방법

홈 에퀴티 융자는 목돈이 필요할 때 제격이고 소액을 찾을 때는 필요치 않다. 융자회사들은 일반적으로 소액 융자는 해주지 않으려는 경향이 있다. 받을 수 있는 최소액은 1만달러정도다.

뱅크 오브 아메리카는 최소 2만5,000달러 이상이고 웰스파고도 2만달러 미만은 해주지 않는다. 디스커버도 2만5,000~10만달러 범위에서 융자해 준다.

만일 소액이 필요할 때는 HELOC를 이용하면 된다. 필요할 때 소액을 사용할 수 있기 때문이다. 하지만 사용하는 기간에는 연 회비를 내야 한다.

명심해야 할 점은 HELOC는 2만달러에서 5,000달러만 사용했다고 해도 항상 주택 에퀴티 비율은 20% 이상 유지돼야 한다는 것이다. 이는 홈 에퀴티 융자도 마찬가지다.


▲에퀴티 융자 역시 모기지

쉽게 잊을 수 있겠지만 홈 에퀴티 융자나 라인 오브 크레딧 모두 주택을 살 때 빌렸던 1차 융자금과 같은 모기지 융자라는 사실이다. 모기지는 장단점을 가지고 있다.

장점은 에퀴티 융자의 이자는 일반 모기지와 마찬가지로 세금공제를 받을 수 있다. 하지만 연방 세법에 따라 홈 에퀴티 부채 10만달러(싱글은 5만달러)에 해당하는 이자만 공제 받는다.

또 다른 장점은 주택을 담보로 한 모기지이기 때문에 크레딧카드 또는 무담보 융자 이자율보다 낮다는 점이다. 그러나 1차 모기지보다는 다소 높은 이자율이 적용된다.

단점은 주택을 담보로 한 부채이므로 페이먼트를 제때 하지 못하면 집에 문제가 생길 수 있다는 것이다. 홈 에퀴티 융자 페이먼트를 내지 못하면 1차 모기지 융자와 마찬가지로 집을 차압 당할 수 있다. 차압을 당하면 우선 1차 융자금이 변제되고 나머지 돈으로 2차 융자인 홈 에퀴티 융자금이 갚아진다. 때문에 일반 모기지와 같이 신중하게 페이먼트를 해야 한다.


<김정섭 기자>