주택을 구입할까 콘도를 구입할까. 첫 주택구입자들이 흔히 하는 고민이다. 하지만 이들은 대개 콘도를 택한다. 이유는 바로 가격이다. 콘도는 단독주택보다 싸다. 콘도는 가격변동이 심하다. 오를 때는 가장 빠르게 오르고 내릴 때 역시 하락 폭이 가장 크다.


콘도가격이 단독주택보다 싼 데는 그만한 이유가 있다. 단일 면적에 많은 주택을 지을 수 있기 때문이다. 주택 10채 지을 수 있는 공간에 2~3배는 더 지을 수 있다. 개발업자들이 비싼 땅에 더 많은 집을 지어 팔려면 콘도가 제격이다. 그래서 콘도 사이즈는 대개 작다. 그러니 가격이 쌀 수밖에 없다.

콘도의 공식명칭은 주마다 다르다. 하지만 공통점은 거주하는 전체 건물 안에 자신만을 위한 별도공간을 소유하고 있다는 것이다. 남에게 양도할 수 있고 팔 수도 있다. 다만 관리나 외관 구조에 대한 책임은 각 콘도 유닛 소유주들의 자치모임인 콘도 어소시에이션(협회)이 가진다.

콘도의 종류도 다양하다. 1층 또는 2층 건물에 2~4유닛이 있는 가든 스타일에서부터 유닛들이 옆으로 붙어 있는 타운홈(로우 하우스라고도 함), 또 한국의 고층 아파트식으로 층층에 유닛이 있는 고층콘도다.


▲콘도의 장점

콘도를 구입하려는 이유가 꼭 가격만은 아니다.

콘도는 잔디 등 집 관리에 익숙지 않은 첫 주택구입자들이나 젊은 세대들이 특히 선호한다. 1주일 이상 집을 비워도 집 관리할 걱정도 없다. 또 공동 수영장과 테니스코트 종종 대형 콘도단지 내의 골프장 등 부대시설 이용도 가능하다.

대도시 다운타운에 위치한 콘도는 도보거리의 직장인들이 선호하기도 한다. 또 은퇴노인들 역시 관리책임이 없는 콘도를 원하는 추세다.

콘도의 가치는 위치, 크기, 고급성 등과 같은 일반 거주 부동산의 특성뿐만 아니라 콘도 어소시에션의 재정적 건전성, 생활 편의시설, 콘도 소유주들과 공유하는 면적 등에 따라 결정된다. 공유면적이란 도로, 정원 등 공동으로 사용되는 지역이다.

외벽, 바닥, 지붕은 항상 공동재산이만 모든 콘도 어소시에이션에서 이를 똑같이 공유지역으로 보는 것은 아니고 지역에 따라 다를 수 있다. 이 때문에 종종 분쟁이 생기기도 한다.


▲콘도의 단점

콘도 소유주들은 콘도 어소시에션에 매달 공동관리를 위한 회비를 내야 한다. 회비를 받은 어소시에이션은 화재보험 등 재산 관련보험에 가입한다. 또 수영장이 있다면 관리비를 지급하고 게이트가 있는 콘도라면 24시간 경비원도 고용할 것이다. 이들 비용은 콘도 소유주들이 매달 내는 회비(어소시에이션 피)로 충당된다.

콘도의 가치 역시 콘도 소유자에게 소유권이 있는 물리적 공간 이외에도 공동으로 사용되는 공유지역에 따라 결정된다. 이들 공유지역은 개인 콘도 소유주들이 관리하는 것이 아니기 때문에 때때로 문제가 발생하기도 하다.

콘도 어소시에이션은 소유주들이 뽑은 ‘이사회’에 의해 운영되는데 운영 결정은 표결 처리되며 개인 소유주의 투표권은 1인당 1표에 그쳐 정책이 마음에 들지 않아도 전체 의견을 따라야 한다는 점이다.

단독주택에서는 주택 소유주가 지붕이나 기타 집 안밖에 들어가는 각종 관리비를 직접 부담한다. 하지만 콘도의 경우 소유주는 자신의 집 바닥이나 집 내부에만 국한돼 있다. 지붕을 교체하거나 수리하는 등 공유지역에 관련된 모든 책임은 소유주협회 즉 어소시에이션이 진다.

지붕의 경우 어소시에이션은 매달 받는 회비를 별도로 모아 두었다가 이들 수리비에 사용한다. 100유닛 콘도를 가정한다면 지붕의 수명을 25년으로 계산하고 새 지붕 설치비용이 75만달러가 소요된다면 유닛 당 내야 하는 비용은 7,500달러가 된다. 따라서 협회는 25년 후 새 지붕 교체를 위해 매년 3만달러의 예비비(싱킹 펀드라고도 함)를 거둬 보관해야 하기 때문에 각 소유주들은 연 300달러를 내게 된다.

콘도 어소시에이션 비용은 매달 내야 하기 때문에 어소시에이션 회비를 월 200달러 낸다면 이중 25달러는 지붕 교체 등 특수목적으로 적립되는 방식이다.


▲회계장부 꼭 확인을

매년 어소시에이션 이사회는 감사를 담당하는 회사를 고용해 예비비 분석을 해야 한다. 지붕에서부터 주차장 포장 등 공동 구역에 소요되는 경비를 충당할 수 있는 예비비가 준비돼 있는지를 분석한다. 만일 부족하다고 판단될 때에는 이사회가 회비를 더 올리게 된다.

물론 나쁜 것만은 아니다. 하지만 매년 물가가 올라가기 때문에 회비 역시 이에 따라 인상돼 소유주들에게 적지 않은 부담이 될 수도 있다.

콘도를 사고 싶다면 예비비 어카운트에 모든 경비를 충분히 감당할 수 있을 정도의 자금이 있는지를 확인해 보는 것이 좋다.

비 부동산의 준 정 부사장은 “콘도를 사고팔 때 꼭 어소시에이션 구좌내역을 공개하도록 돼 있다”면서 “돈이 부족하다면 조만간 회비를 올릴 것이라는 예상을 해야 한다”고 조언했다.

콘도 매매 때 어소시에이션에서 내규 등에 관련된 모든 서류를 바이어에게 줘야 하는데 바이어는 이를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다는 것이다.

콘도 어소시에이션은 바이어에게 CC&R(Conditions, Covenants, Restriction)이라는 내규를 매매 때 공개해야 한다. 이는 콘도 내의 규칙과 예산을 밝히는 내규이지만 구속력이 있다.

그러나 이들 서류를 꼼꼼히 챙겨 읽는 바이어들은 그다지 많지 않다.

준 정 부사장은 물론 대부분의 콘도가 책임 있게 운영되기 때문에 큰 문제는 없겠지만 극소수는 그렇지 못한 곳도 있다. 만에 하나 재정이 충분치 못한 콘도를 구입할 수도 있으므로 각별히 주의해야 한다고 말했다.

콘도를 구입했는데 6개월 후에 어소시에이션에서 운영을 잘못해 소송이나 기타 문제해결을 위해 유닛당 2만달러를 내야 한다는 사례를 그저 황당한 이야기로만 들을 수는 없다.


<김정섭 기자>