김형민 <뉴욕주 공인 홈인스펙터>

홈 인스펙션 (Home Inspection)시 흔히 목격되는 균열(Crack)의 종류와 원인은 아주 다양하다. 주택 내부의 벽이나 천정에서 목격되는 균열은 석고보드의 이음새 아니면 창문이나 문의 틀(Frame) 상단 코너에서 발생하는 머리카락 굵기의 비구조적 미세균열이 대부분이고, 주택외부의 콘크리트나 벽돌이나 시멘트 블럭 벽면에 발생하는 균열로는 지반침하(Settlement)로 인해 아니면 외부하중에 의한 원인이 대부분이다.

내부의 균열보다 외부의 균열이 더 심각하게 여겨지는 이유는 장기적으로 주택구조물에 미치는 영향이 클 수 있고 누수의 원인 내지는 터마이트나 각종 벌레 아니면 생쥐들이 집안으로 침투하는 통로가 되고 있기 때문이다.

인스펙션 중에 발견되는 균열은 모두 검사보고서에 당연히 기록되게 되는데 대부분의 내부 균열은 컴파운드나 페인트를 이용해 메워줄 수 있는 단순균열인 반면 1/4인치가 넘는 비교적 큰 균열은 해당분야 전문가의 재진단을 받을 것을 요구하기도 한다. 대부분의 지하실은 콘크리트 구조물로 되어 있다.

전문가에 따르면 콘크리트에서 발생하는 균열은 그 원인이 다양하다. 콘크리트의 주재료인 시멘트, 물, 골재의 불균형혼합과 부적절한 시공으로 인한 균열이 종종 발생하기는 하나 대부분의 균열은 콘크리트의 건조수축시 발생하는 균열이 대표적 원인으로 알려져 있다. 콘크리트는 혼합시 사용하는 물 즉 수분의 건조에 따라 수축하는 성질을 가지고 있다.

이러한 건조수축으로 인한 균열은 표면에서 지속적으로 진행되다가 궁극적으로 벽면을 관통하는 균열로 발전하는 경향, 즉 외부에서 내부로 관통하는 균열로 진전하게 된다. 건조수축에 영향영향을 미치는 환경적 요인으로는 일조량, 바람, 습도 등을 들 수 있으며 표면에서 시작된 균열은 시간이 흐를수록 균열의 깊이가 깊어지면서 크기 또한 커지게 된다.

인스펙션 측면에서 균열의 의미는 비록 단순한 균열이라 하더라도 발생 위치에 따라서는 주택구조에 영향을 미칠 수 있는 심각한 균열로 이어질 수 있어 지속적인 모니터(Monitor)를 요구한다. 이는 앞서 언급한대로 미세한 헤어라인(Hairline)정도의 표면균열이라 하더라도 장기적으로 외부에서 내부로 관통하는 균열로 발전할 수 있기 때문이다.

실상 균열은 누수와 더불어 주택매매에 많은 영향을 미친다. 균열은 대부분의 지하실 누수의 대표적 원인이 되고 있고 누수는 아울러 천식의 원인이 되는 곰팡이(Mold)증식을 가속화시키기 때문이다.

미국의 거의 모든 주택은 나무구조물로 뼈대를 이루고 있는 바. 장기간에 걸친 누수로 인한 습기의 영향으로 나무골조가 썩는 현상이 발생하고 주택의 암적 존재인 나무섬유를 먹고사는 터마이트의 침투를 용이하게 하기 때문이다. 균열의 모양은 다양하다.

신속한 수리를 요구하는 제법 규모가 큰 균열은 지하수위의 변동, 인접지반의 환경 변화 등으로 인해 발생하는 지반침하로 인한 균열이 대부분이고 마치 가느다란 선이 불규칙적으로 다양한 방향으로 이어서 진행하고 있는 모양의 미세한 균열은 콘크리트의 수축 혹은 팽창으로 인해 발생하는 균열의 대표적 예다.

경우에 따라서는 설계하중보다 더 큰 하중이 구조물에 가해지면서 역시 균열이 발생할 수도 있는데 특히 지하실 바닥 스래브(Slab)에 이로 인한 균열이 자주 발행하는 것으로 알려져 있다.

한편 인스펙션동안 왕왕 발견되는 슬래브 균열은 대체로 미약하나 하중보다는 종종 지반변화에 따른 하부 흙의 팽창으로 인해 슬래브가 위로 돌출하는 심각한 균열이 목격되기도 한다. 특히 과도한 습기문제나 지속적인 누수현상이 지하실에서 일어나고 있다면 이는 지하수위의 변동을 그 원인으로 볼 수 있는데 이러한 경우 큰 균열을 일으키는 경우가 많아 주의가 필요하다고 볼 수 있겠다.

지하수위의 변화로 인해 발생한 균열과 벽면에 스며든 과도한 습기로 인해 바닥에 물이 고이는 경우 아예 지하펌프(Sump Pump)를 설치함으로서 지속적인 누수문제를 해결하는 방안이 필요하다.

한편 균열의 방향에 따라 주택구조에 미치는 영향 또한 그 차이가 있다. 위에서 아래로 갈라지는 균열, 즉 수직균열에 비해 옆에서 옆으로 갈라지는 수평균열이 훨씬 더 심각한 구조적 문제를 유발시키는 것으로 알려져 있다. 벽돌이나 시멘트 블럭의 균열현상 또한 자주 일어난다.

지반침하로 인한 균열은 벽면이 거의 균등하게 일직선으로 갈라지면서 갈라진 부위의 위아래 위치가 어긋나는 현상을 보이기도 하고, 더 심각한 경우에는 균열이 시작하는 윗부분이 아래부분에 비해 더 넓게 벌어져 어느 한쪽이 기울어지는 현상이 일어나기도 한다. 그러나 만일 벽돌이나 시멘트 블럭의 상호연결부분, 즉 모타르(Mortar) 이음새를 타고 미세한 균열이 발생했다면 이는 전형적인 수축, 팽창현상에 의한 균열일 가능성이 많다.