재산을 증식하면서 절세를 하는 좋은 방법 중에 빠질 수 없는 것은 부동산에 투자를 하는 것입니다. 이러한 투자용 부동산은 부동산 임대료의 수입과 부동산 유지에 들어가는 비용을 세금 공제 받을 수 있습니다.

이러한 투자용 부동산을 다른 투자용 부동산으로 교환을 할 수도 있으며 나중에는 납세자가 다시 입주하여 편안한 삶을 즐길 주거용으로 바뀌기도 합니다. 투자용 부동산을 주거용 부동산으로 바꾸는 것은 굉장히 효과적인 절세의 방법이지만 꼼꼼한 계획이 필요합니다.

국세청 세법 섹션 코드 121 은 이러한 주거용 부동산의 판매에 관한 세법을 관장합니다. 독신은 주거용 부동산을 팔아 생긴 자본 이득 수입의 25만 불까지, 부부의 경우는 50만 불까지 소득 공제가 가능합니다. 이러한 소득 공제를 받기 위해서는 주거용 부동산을 팔기 전 5년 동안 소유해야 하며 그 중 2년 이상을 살아야 합니다.

자본 이득 수입공제를 받을 수 있는 납세자의 주거용 부동산은 한번에 하나씩만 가능하며 그 외의 주거용 부동산은 별장 (vacation home) 이거나 투자용 부동산으로 구분이 됩니다.

현재 소유하고 있는 투자용 부동산을 나중에 은퇴하고 나서 살고 싶은 지역의 다른 투자용 부동산으로 교환하는 것 (섹션 1031 교환)은 꼼꼼한 계획이 필요하지만 최대한의 절세를 가능하게 하는 장점을 함께 가지고 있습니다.

섹션 1031 교환을 이용하여 새로운 투자용 부동산을 구입하게 되면 일반적으로 내야 하는 자본 이득 수입에 세금을 연기할 수 있게 됩니다. 이것은 새로 구입하게 되는 투자용 부동산의 구입가격을 자본 이득 수익만큼 낮추는 것으로 반영됩니다. 이때 명심하셔야 할 것은 자본 이득 수입에 관한 세금을 연기하는 것이지 면제되는 것이 아닙니다. 가끔 섹션 1031 교환을 하면 세금이 면제된다고 잘못 알고 계시는데 주의를 하셔야 합니다.

현재 살고 계시는 주거용 부동산을 팔 때 국세청 세법 섹션 코드 121에 의거하여 자본 이득 수입을 독신은 25만불, 부부는 50만 불까지 공제가 가능합니다. 그리고 나서 투자용 부동산을 납세자의 주거용 부동산으로 바꾸고 나면 다시 세법 섹션 코드 121에 의거하여 다시 독신은 25만 그리고 부부는 50만 불까지 공제가 가능하게 됩니다. 물론 주거용 부동산으로 바꾸신 후에 5년 이상을 소유하고 그 중에 2년 이상을 주거지로 사용하셔야 합니다.

섹션 1031 교환을 이용하셔서 다른 투자용 부동산을 구입하셨다면 일정한 기간이상을 투자용 부동산으로 소요를 하셔야 합니다. 섹션 1031 교환을 하자마자 다시 납세자의 주거용 부동산으로 전환을 하신다면 국세청과 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 일반적으로 최소 일년이상을 투자용으로 사용하거나 안전하게 하기 위해서 2년 이상을 권장해 드립니다.

국세청이 2009년에 국세청 세법 코드 121을 약간 변경을 하게 됩니다. 변경된 세법의 요점은 자본 이득 소득 공제 (독신 25만불 / 부부 50만불)를 납세자가 투자용 부동산으로 소유한 기간과 주거지로 사용한 기간의 비율을 따져서 자본 이득 소득 공제 액수를 줄이는 것입니다.

간단한 예를 들어서 설명을 해보도록 하겠습니다. 부부가 섹션 1031 교환을 이용하여 투자용 부동산을 구입하고 국세청의 불필요한 관심을 피하기 위해서 4년 후에 주거용 부동산으로 전환 후에 입주합니다. 그리고 2년 후에 주거용 부동산을 팔아서 30만 불의 자본 이익 소득이 생겼습니다. 2009년 이전의 세법코드 121에 의하면 30만불 전액을 자본 이득 소득 공제로 세금을 내지 않아도 되었지요. 개정된 세법에 의하면 소유기간은 총 6년이고 그 중에 2년을 주거지로 사용했기 때문에 자본 이득 소득 30만불 중에 단지 10만 불만 자본 이득 소득 공제가 되고 나머지 20만 불에 관한 소득은 세금을 내셔야 합니다.

더 많은 세금을 걷어들이려는 정부가 새로운 세법을 계속 만들어내고 있지만 절세를 위한 방법은 항상 찾을 수 있습니다.

문의: (510) 499-1224 / (925) 322-4507