20% 미만의 다운페이먼트로 주택을 구입하는 사람들에게 판매되는 모기지 보증 보험인 PMI의 수요가 다시 증가하고 있다.

PMI라고 불리는 프라이빗 모기지 인슈런스(Private Mortgage Insurance)가 부활하고 있다. PMI는 20% 미만의 다운페이먼트로 주택을 구입할 때 대출은행에서 요구하는 모기지 보증보험이다. 금융위기 후 부동산 경기가 나빠지고 차압주택이 늘어나면서 대부분의 대출 은행들이 20% 미만 다운페이먼트 융자 프로그램을 중단했고 이에 따라 모기지를 보호하기 위해 가입하는 PMI 역시 크게 줄어들었다.

그러나 최근 주택가격이 상승했고 은행의 융자기준이 다시 완화되면서 PMI가 고개를 들고 있다. 특히 프레디맥, 패니매와 같은 국책 모기지 은행에 판매되지 않는 대형 점보융자에서 특히 PMI가 인기상품으로 등장하고 있다. 이는 20% 미만 다운페이먼트 융자 프로그램이 고급 주택 시장에서 되살아난다는 것을 의미한다.

점보융자는 단독주택의 경우 41만7,000달러 이상의 모기지 대출을 말한다. 하지만 주택가격이 비싼 하와이와 알래스카주에서는 점보융자의 한계가 62만5,000달러 이상이다.


▲PMI 요구 크게 늘어

지난해 말 모기지 보증보험 판매회사인 ‘모기지 개런티 인슈런스’사는 PMI의 보증 한계를 75만달러에서 85만달러로 상향했다. ‘젠워스 모기지 인슈런스’ 역시 지난해 10월 62만5,000달러로 올렸다. 이들은 상황에 따라 더 큰 금액도 고려할 것이라고 밝혔다.

PMI를 최고 85만달러까지 보증해 주는 AIG 자회사인 ‘유나이티드 개런티’는 최고 100만달러 프로그램도 시험 실시한다고 발표했고 ‘레디안 그룹’ 역시 최고 한도액 85만달러로 상향을 고려하고 있다고 말했다.

이같은 움직임은 물론 일부 대출 은행들이 ‘로우 다운페이먼트’ 주택 융자에도 눈을 돌리고 있기 때문이다. 최근 PMI 가입은 지난 2007년 이후 가장 많다.

이들 주요 보험사들에 따르면 아직은 점보 융자가 PMI에서 차지하는 비율은 전체 보증 융자액의 2%에도 미치지 못할 정도로 미약하다. 하지만 앞으로 크게 늘어날 것으로 예측하고 있다. 특히 커뮤니티 은행과 크레딧 유니언 등 소규모 융자회사들이 지난해부터 점보융자 보증보험을 자주 문의해 오고 있어 수효가 폭주할 것으로 업계는 내다뵀다.

‘겐워스’의 앤서니 과리노 고위험 약관 담당 부사장은 “지난 6개월 동안 PMI 수요가 상당히 많이 증가하고 있다”면서 “이에 대비하고 있다”고 설명했다.

사실 최근 2년 동안 점보융자를 해주는 모기지 은행들은 현금이 많고 크레딧도 우수한 고객들을 상대로만 융자를 승인해 왔었다. 하지만 최근 들어 연방 정부가 모기지 시장 규제를 완화하면서 이들 은행들도 융자기준을 낮추면서 고객유치에 나서고 있다.

올해부터 미국 내 650여카운티에서 연방 주택청이 보증하는 모기지 융자의 최소 다운페이먼트 규정이 낮아진다. 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택을 구입할 수 있게 된 것이다.

최근 들어 많은 대출은행들이 다운페이먼트를 적게 하는 융자 신청자들에게도 PMI를 구입하는 조건으로 융자를 내주고 있다. 또 보증보험 회사들은 주택 구입자들이 최소 5~10% 이상의 다운페이먼트를 한다면 점보융자를 보증해 주는 PMI를 판매하고 있다.

소비자 입장에서는 많은 돈을 집에 묻어두지 않고서도 고급 주택을 구입할 수 있는 좋은 기회이기도 하다. 특히 최근 대학을 졸업하고 전문분야에 진출하는 많은 젊은이들처럼 수입은 많지만 모아둔 재산은 많지 않은 사람들에게는 다운페이먼트를 많이 하지 않고도 주택을 구입할 수 있는 방법이 될 수 있다는 점이다.


▲점보융자 PMI 가격 비싸

사실 점보융자의 경우 PMI 가격은 만만치가 않다. 대부분의 보증 보험사들은 컨포밍 모기지 보다 20~60포인트를 더 추가해 요금을 부과한다.

일부 융자회사들은 보증 보험료를 융자 때 한꺼번에 지불하도록 요구하기도 한다. 점보융자 때 PMI 보험료는 전체 융자금의 1.2~5.7%에 달한다. 물론 매달 모기지 페이먼트에 보험료를 합산해 내도록 하는 은행들도 있다. 하지만 일시불로 낼 때보다 가격은 비싸진다.

일반적으로 가격은 전체 융자금의 연 0.40~2.13%이다. 100만달러의 융자를 받는다면 한 달에에 대략 333~1,775달러를 PMI로 내게 된다.

이같은 비용 인상에 대해 모기지 보증 보험회사들은 PMI를 구입한 소비자들은 평균 5~6년만에 재융자를 하거나 주택가격이 올라 에퀴티가 충분해져 PMI가 더 이상 필요 없게 된다고 말했다.

그러나 PMI가 사실 돈 많은 사람들에게는 별 필요가 없을 때도 많다.

대형 은행들은 자신들에게 투자하고 있는 고객들에게 주식을 담보로 100% 융자해 주기도 한다. 또 신청자들이 PMI 없이 15% 다운페이먼트를 허용하는 은행이나 크레딧 유니언으로 옮기는 경우도 많다.

어찌됐던 점보융자 신청자들에게는 까다로운 조건들이 붙게 된다. 많은 경우 FICO 점수가 최소 720점 이상의 좋은 크레딧을 가지고 있어야 하며 점수가 좋을수록 보험료는 내려간다.

▲조정 변동 이자율(ARM) 때는 보험료가 더 비싸다. 보험사들은 주택을 고정 이자율로 구입할 때보다 변동으로 구입할 때 요금을 더 올린다. 변동은 이자율이 변하기 때문에 모기지를 갚지 못할 위험성이 더 커진다고 보험사들은 이유를 설명했다.

▲보험료 산정에는 15가지 이상의 다양한 요인들이 고려될 수도 있다. 예를 들어 주택의 위치, 신청자 수 등이 적용된다. 차압 주택이 많은 지역은 더 높을 것이고 두 명이 융자 신청을 할 경우에는 요금이 내려간다.

▲어떤 융자 은행들은 자체적으로 PMI 비용을 내는 경우도 있다. 물론 고객들에게 더 높은 이자율을 부과하기도 한다. 따라서 20% 미만의 다운페이먼트를 하고 은행에서 제공하는 PMI을 구입하는 고객들은 꼭 은행 측에 문의해 봐야 한다.


<김정섭 기자>